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이론 문제 패턴 : ⓛ 주제어 : 부동산의~ , 필지의~ ② 전제 : 감정평가의 관점에서 ~ ③ 논제 : 경제적 특성에 대하여~ ④ 서술방식 : 약술하시오, 설명하시오 ~ >> 여러개의 개념을 나열해야할 경우 제일 잘 쓸 수있는 것으로 선정해서 작성한다! 구분상세부동산의 특성토지의특성자연적특성(고정성) 지리적 위치가 고정되어있다는 특성 - 모든 부동산문제를 발생시키는 가장 중요한 원인 - 위치가 고정되어 있음으로써 주변 환경조건이 부동산가치에 영향을 주기 때문이고, 이를 외부효과라고 함(파생현상)- 부동산과 동산의 구별기준, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다른 이유- 부동산가치는 위치가격의 성격을 가진다.- 지역마다 특성이 다르게 나타나므로 지역분석이 필요하다- 부동산활동을 임장활동 및 정보활동으로 만..

- 환원이율(R)을 결정하는 방법이 주요 쟁점이 될 것.- 문제풀이를 통해 다수의 경우의 수에 적응할 필요가 있다.- R, NOI, DS, BTCF, ATCF 등 용어 숙지 필요구분상세수익환원법(순수익의 산정)개설PGI : 가능총수익 - 본건을 통해 최대로 얻을 수 있는 수익(공실률 0% 상가 등을 예로 한다.)EGI : 유효총수익 - PGI에서 공실 등으로 인한 손실액을 차감한 수익NOI : 순수익 - EGI에서 운영경비(필요제경비)를 차감한 수익 - 직접법에 의한 산출 : 본건의 현재임대차내역(수익), 본건의 경비내역(비용) - 간접법에 의한 산출 : 표준적 임대료(수익), 경비 비율(비율)PGI(가능총수익, 연간) - 보증금운용익 : 보증금 * 연이율 - 임대료 : 임대료 * 12月 - ..

구분상세개별평가토지원가법(개발법)산식대상토지가액 = 분양판매총액의 현가 - 조성공사비 등 각종 비용의 현가 - 택지화가 예정된 소지(농지, 임지)에 적용가능 - 건축이 예정된 토지에 적용가능 - 각종리스크 등 미반영으로 인한 정상(시장)가격보다 높게 책정되는 경향이 있음준공시점 기준부동산 예정가치건축이 예정된 토지(토지, 건축물 일괄평가) - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수) - 조성공사비등 비용의 현가 : 건축공사비 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수)택지화가 예정된 소지(토지 개별평가) - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(조성완료 토지) * 시점수정(현가계수) - 조성공사비등 비용의 현가 : 조성단가 * 면적(최초 토지) ..

구분상세행정법관계(공법관계)와사법관계공권의의 및 종류공권의 개념 : 공법관계에서 직접 자기를 위하여 일정한 이익을 주장할 수 있는 법률상 힘 >> 열받으면 소송을 제기할 수 있다! >> 행정법 총론 : 개인적 공권 >> 행정소송법 : 원고적격(법률상 이익이 있는 자)개인적 공권의 성립요건 ① 강행법규 : 행정행위의 근거 법률이 강행법규일 것 ② 사익보호성 : 행정행위의 근거 법률이 공익 뿐 아니라 사익보호성을 가질 것공권의 확대제3자효 행정행위 : 상대방에게 이익, 제3자에게 불이익 또는 그 반대 효과를 주는 행정행위 >> 이를 근거로 인근 주민 등에게 개인적 공권을 인정하게 된다. >> 이 때는 이웃소송(인인소송) ..

구분상세행정과 행정법행정법의 기본원칙실권의 법칙행정기본법 제 12조 제2항(실권의 원칙)② 행정청은 권한 행사의 기회가 있음에도 불구하고 장기간 권한을 행사하지 아니하여 국민이 그 권한이 행사되지 아니할 것으로 믿을만한 정당한 사유가 있는 경우에는 그 권한을 행사해서는 아니 된다. 다만, 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해칠 우려가 있는 경우는 예외로 한다.부당결부금치의 원칙행정기본법 제13조(부당결부금지의 원칙)행정청은 행정작용을 할 때 상대방에게 해당 행정작용과 실질적인 관련이 없는 의무를 부과해서는 아니 된다.요건 - 원인적 관련성 : 주된 행정행위와 부관 사이에 인과관계가 있어야한다 - 목적적 관련성 : 부관을 부과할 때 근거 법률 및 과업내용에 따라 허용되는 특정 목적만을 수행해야한..

1. 건물의 원가법원가법산식재조달원가 - 감가수정액(감가누계액) = 적산가액재조달원가① 표준적 건설비 + 도급인의 통상적 부대비용 + 개발이윤 = 재조달원가② 재조달원가의 종류 - 복제원가(재생산비용) : 실무상 적용방식 - 대치원가(대체비용)③ 산정방법 - 직접법 : 실제 투하된 건축비를 기준, 사정보정 및 시점수정을 통해 산정(출처 : 도급계약서, 적산표 등을 활용) - 본건의 개별적 상황을 가장 잘 반영, 사정개입의 가능성 및 보정 시 주관이 개입될 수 있음 - 시점수정(완공시점~감정평가기준시점) >> ????? - 간접법 : 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사 후 사정보정 및 시점수정을 통해 산정 - 다수 사례를 통해 산정되어 객관적이고, 개별요인 비교를 요하며 이 떄 주관이 개입..

감정평가법 제2조(정의) 2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 구분상세관련 쟁점감정평가의 법적 개념토지 등 : 감정평가의 대상① 부동산의 개념② 부동산의 분류③ 부동산의 특성　경제적 가치 : 감정평가의 목표① 지대지가이론② 부동산가치③ 부동산시장　판정하여 : 감정평가의 본질① 부동산의 시장분석 - 경기변동분석 - 지역, 개별분석 - 시장분석② 감정평가방식 - 전통적 평가방식 - 새로운 평가방식③ 가격제원칙　그 결과를 가액으로 표시 : 감정평가의 결과① 시산가액 조정② 평가서 표시　감정평가이론의이해부동산에 대한이해부동산의개념물리적(자연적) 개념① 자연 : 토지는 자연물 그 자체이고, 영속성, 부증성, 고정성을 가진..

거래사례비교법산식사례가격(원/㎡) * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 면적(㎡) ≒ 비준가액(원)거래사례 선택용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙실제이용상황이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)주변환경 등이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) · 사례의 출처 : 신고가 완료된 실거래 사례의 등기부 · 거래의 종류 : 토지 거래, 복합부동산 거래(토지, 건물로 구성되고 배분법으로 토지가격을 추출함) · 중개거래, 직거래, 법인 · 개인, 소재지 등은 직접적인 사정개입 ..

공시지가 기준법산식표준지공시지가(원/㎡) * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 그 밖의 요인비교 ≒ 시산가액(원/㎡)적용공시지가 선정기준시점(평가시점)과 가장 가까운 시점(최신)의 공시지가를 선정비교 표준지 선정용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙실제이용상황이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)주변환경 등이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)시점수정거래시점(공시시점)을 기준시점(평가시점)의 가치 수준으로 수정하는 작업지가변동률의 적용 (월별, 시군구별, 용도지역별 자료 제공) ..

감정평가의 개요감정평가의 개념 감정평가 대상물건"경제적 가치가 있는 모든 물건"감정평가업무의 범위법률에 의한 업무범위담보(가장 많음), 자산재평가, 보상, 일반거래, 도시정비평가,공시업무(표준지공시지가 개별공시지가, 지가변동률, 표준주택가격, 개별주택가격), 쟁송감정평가목적의 구분 감정평가사의 윤리감정평가는 사회성, 공공성을 가진다.감정평가와 관련된 법령 등감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)법규성 O / 그 밖의 법령도 활용한다감정평가에 관한 규칙(감칙)법규성 O감정평가실무기준법규성 X감정평가실무기준 해설서법규성 X각종지침 · 해설서(협회), 일반 감정평가 이론법규성 X감정평가의 기본적 사항 확정의뢰와 수임-기본적 사항의 확정-시장가치의 개념을 잘 숙지해야함(이론과목에서도 중요하게 다룸)시장..