RECORD INSIDE

수익환원법의 부가적 개념은 반복학습이 필요하다. 구분상세토지·건물소득률과 수익률의 관계(이론상 중요한 개념)소득률기초 NOI ÷ 거래금액 = 환원이율 (= 소득률)소득률 = 소득수익률감정평가 측면에서는 기말자산복귀가치가 변동하면 환원이율도 변하는 관계이기 때문에 자산가치 변동을 포함하는 값이라고 할 수 있음수익률매기 NOI + 기말복귀가치의 현가) * r = 거래금액r = 수익률 = 내부수익률(IRR) = 할인율수익률 = 소득수익률 + 자본수익률 = 투자수익률 (투자수익률 보고서에 등장함)감정평가 측면에서는 기말자산복귀가치의 변동여부와 상관없이 일정한 값이기 때문에 자산가치 변동을 포함하지 않는 값이라고 할 수 있음수익환원법(개별평가의 논리)개설건물은 감가상각이 발생하기 때문에 감가상각분을 순수익에 포함..

이론 문제 패턴 : ⓛ 주제어 : 부동산의~ , 필지의~ ② 전제 : 감정평가의 관점에서 ~ ③ 논제 : 경제적 특성에 대하여~ ④ 서술방식 : 약술하시오, 설명하시오 ~ >> 여러개의 개념을 나열해야할 경우 제일 잘 쓸 수있는 것으로 선정해서 작성한다! 구분상세부동산의 특성토지의특성자연적특성(고정성) 지리적 위치가 고정되어있다는 특성 - 모든 부동산문제를 발생시키는 가장 중요한 원인 - 위치가 고정되어 있음으로써 주변 환경조건이 부동산가치에 영향을 주기 때문이고, 이를 외부효과라고 함(파생현상)- 부동산과 동산의 구별기준, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다른 이유- 부동산가치는 위치가격의 성격을 가진다.- 지역마다 특성이 다르게 나타나므로 지역분석이 필요하다- 부동산활동을 임장활동 및 정보활동으로 만..

- 환원이율(R)을 결정하는 방법이 주요 쟁점이 될 것.- 문제풀이를 통해 다수의 경우의 수에 적응할 필요가 있다.- R, NOI, DS, BTCF, ATCF 등 용어 숙지 필요구분상세수익환원법(순수익의 산정)개설PGI : 가능총수익 - 본건을 통해 최대로 얻을 수 있는 수익(공실률 0% 상가 등을 예로 한다.)EGI : 유효총수익 - PGI에서 공실 등으로 인한 손실액을 차감한 수익NOI : 순수익 - EGI에서 운영경비(필요제경비)를 차감한 수익 - 직접법에 의한 산출 : 본건의 현재임대차내역(수익), 본건의 경비내역(비용) - 간접법에 의한 산출 : 표준적 임대료(수익), 경비 비율(비율)PGI(가능총수익, 연간) - 보증금운용익 : 보증금 * 연이율 - 임대료 : 임대료 * 12月 - ..

구분상세개별평가토지원가법(개발법)산식대상토지가액 = 분양판매총액의 현가 - 조성공사비 등 각종 비용의 현가 - 택지화가 예정된 소지(농지, 임지)에 적용가능 - 건축이 예정된 토지에 적용가능 - 각종리스크 등 미반영으로 인한 정상(시장)가격보다 높게 책정되는 경향이 있음준공시점 기준부동산 예정가치건축이 예정된 토지(토지, 건축물 일괄평가) - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수) - 조성공사비등 비용의 현가 : 건축공사비 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수)택지화가 예정된 소지(토지 개별평가) - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(조성완료 토지) * 시점수정(현가계수) - 조성공사비등 비용의 현가 : 조성단가 * 면적(최초 토지) ..

구분상세행정법관계(공법관계)와사법관계공권의의 및 종류공권의 개념 : 공법관계에서 직접 자기를 위하여 일정한 이익을 주장할 수 있는 법률상 힘 >> 열받으면 소송을 제기할 수 있다! >> 행정법 총론 : 개인적 공권 >> 행정소송법 : 원고적격(법률상 이익이 있는 자)개인적 공권의 성립요건 ① 강행법규 : 행정행위의 근거 법률이 강행법규일 것 ② 사익보호성 : 행정행위의 근거 법률이 공익 뿐 아니라 사익보호성을 가질 것공권의 확대제3자효 행정행위 : 상대방에게 이익, 제3자에게 불이익 또는 그 반대 효과를 주는 행정행위 >> 이를 근거로 인근 주민 등에게 개인적 공권을 인정하게 된다. >> 이 때는 이웃소송(인인소송) ..

구분상세행정과 행정법행정법의 기본원칙실권의 법칙행정기본법 제 12조 제2항(실권의 원칙)② 행정청은 권한 행사의 기회가 있음에도 불구하고 장기간 권한을 행사하지 아니하여 국민이 그 권한이 행사되지 아니할 것으로 믿을만한 정당한 사유가 있는 경우에는 그 권한을 행사해서는 아니 된다. 다만, 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해칠 우려가 있는 경우는 예외로 한다.부당결부금치의 원칙행정기본법 제13조(부당결부금지의 원칙)행정청은 행정작용을 할 때 상대방에게 해당 행정작용과 실질적인 관련이 없는 의무를 부과해서는 아니 된다.요건 - 원인적 관련성 : 주된 행정행위와 부관 사이에 인과관계가 있어야한다 - 목적적 관련성 : 부관을 부과할 때 근거 법률 및 과업내용에 따라 허용되는 특정 목적만을 수행해야한..

1. 건물의 원가법원가법산식재조달원가 - 감가수정액(감가누계액) = 적산가액재조달원가① 표준적 건설비 + 도급인의 통상적 부대비용 + 개발이윤 = 재조달원가② 재조달원가의 종류 - 복제원가(재생산비용) : 실무상 적용방식 - 대치원가(대체비용)③ 산정방법 - 직접법 : 실제 투하된 건축비를 기준, 사정보정 및 시점수정을 통해 산정(출처 : 도급계약서, 적산표 등을 활용) - 본건의 개별적 상황을 가장 잘 반영, 사정개입의 가능성 및 보정 시 주관이 개입될 수 있음 - 시점수정(완공시점~감정평가기준시점) >> ????? - 간접법 : 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사 후 사정보정 및 시점수정을 통해 산정 - 다수 사례를 통해 산정되어 객관적이고, 개별요인 비교를 요하며 이 떄 주관이 개입..

감정평가법 제2조(정의) 2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 구분상세관련 쟁점감정평가의 법적 개념토지 등 : 감정평가의 대상① 부동산의 개념② 부동산의 분류③ 부동산의 특성　경제적 가치 : 감정평가의 목표① 지대지가이론② 부동산가치③ 부동산시장　판정하여 : 감정평가의 본질① 부동산의 시장분석 - 경기변동분석 - 지역, 개별분석 - 시장분석② 감정평가방식 - 전통적 평가방식 - 새로운 평가방식③ 가격제원칙　그 결과를 가액으로 표시 : 감정평가의 결과① 시산가액 조정② 평가서 표시　감정평가이론의이해부동산에 대한이해부동산의개념물리적(자연적) 개념① 자연 : 토지는 자연물 그 자체이고, 영속성, 부증성, 고정성을 가진..

거래사례비교법산식사례가격(원/㎡) * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 면적(㎡) ≒ 비준가액(원)거래사례 선택용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙실제이용상황이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)주변환경 등이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) · 사례의 출처 : 신고가 완료된 실거래 사례의 등기부 · 거래의 종류 : 토지 거래, 복합부동산 거래(토지, 건물로 구성되고 배분법으로 토지가격을 추출함) · 중개거래, 직거래, 법인 · 개인, 소재지 등은 직접적인 사정개입 ..

공시지가 기준법산식표준지공시지가(원/㎡) * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 그 밖의 요인비교 ≒ 시산가액(원/㎡)적용공시지가 선정기준시점(평가시점)과 가장 가까운 시점(최신)의 공시지가를 선정비교 표준지 선정용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙실제이용상황이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)주변환경 등이 같거나 비슷할 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것 (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)시점수정거래시점(공시시점)을 기준시점(평가시점)의 가치 수준으로 수정하는 작업지가변동률의 적용 (월별, 시군구별, 용도지역별 자료 제공) ..