[감정평가실무 - 요약정리] 03. 거래사례비교법

 

거래사례 비교법	산식	사례가격(원/㎡) * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 면적(㎡) ≒ 비준가액(원)
	거래사례 선택	용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙 실제이용상황이 같거나 비슷할 것                        (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것                          (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) 인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것  (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)  · 사례의 출처 : 신고가 완료된 실거래 사례의 등기부  · 거래의 종류 : 토지 거래, 복합부동산 거래(토지, 건물로 구성되고 배분법으로 토지가격을 추출함)  · 중개거래, 직거래, 법인 · 개인, 소재지 등은 직접적인 사정개입 여부와 관련은 없으나, 특수관계인 간의 거래 등의 사정개입이 있을 수 있음  · 임대차 승계 사례는 사정개입이 없는 것으로 봄  · 실거래 신고가 완료되었으나, 등기부에서 소유권 이전이 확인되지 않는 사례는 사용하지 않는다.
	사정보정	각종 사정개입  ① 철거비  ② 중분가치 배분(병합토지) : 한정가치, 당사자간의 계약 내에서 발생       - 면적비 배분       - 지불가능한도액비 배분  ③ 금융조건의 보정 : 매매금액의 현금등가(현재가치)  ④ 정상가격 대비 높거나 낮게 거래될 경우 [ (매매가격 - 시장가치) / 시장가치 ]를 사정보정률로 적용  ⑤ 배분법을 활용해 거래시점의 사례 건물의 가격 또는 토지건물가격구성비를 적용 (배분법 적용이 곤란한 사례는 배제한다.)       - 비준가액 = [사례복합부동산의 거래가격 - 사례건물가격] * 사정보정 * 시점수정 * 개별요인  (지역요인은 같으므로 생략, 거래시점 당시 가격 산출 목표)       - 사례건물가격 = 재조달원가 * 시점보정(완공시점~거래시점) * 감가수정 * 건물연면적
	시점수정	거래시점(공시시점)을 기준시점(평가시점)의 가치 수준으로 수정하는 작업 지가변동률의 적용 (월별, 시군구별, 용도지역별 자료 제공)   * 전월 자료가 미고시된 경우, 연장추정하는 것이 원칙   * 시점수정 =  (1 + 최신 지가변동률 누계 값) * ((1 + 최신 지가변동률) * (기준시점과, 고시일 간의 일수 차이 / 고시 월의 일수) 생산자물가지수의 적용 (건물의 시점수정에 사용) (전국 값으로 월별 일괄제공)   * 시점수정 = 기준시점 직전월의 생산자 물가지수 / 공시시점 직전월의 생산자 물가지수   * 예외 : 직전월 적용 시, 15일 이후일 경우 해당월의 지수를 참조한다 (해당월 지수가 발표되었기 때문) (참고) 월할계산방식
	지역요인비교	지역요인 비교치 = 대상토지가 속한 지역의 표준적 이용획지 기준가격 / 비교표준지가 속한 지역의 표준적 이용획지 기준가격   * 기준시점의 이용획지의 가격을 적용한다.   * 인근지역에 있으면 지역요인이 대등하다고 판단하여, "지역요인 비교치 = 1" 로 적용
	개별요인비교	개별요인 비교치 = 대상토지 개별요인(기준시점) / 비교표준지 개별요인(공시기준일)   * 각 요인별 점수(평점)을 부여하여 값을 도출하는 방식으로 출제   * 비교해야할 항목은 용도지대별로 상이함   * 대지(상업, 주거, 공장 등) : 가로, 접근, 환경, 획지, 행정적, 기타 조건 비교   * 농지(전, 답) : 접근, 자연, 획지, 행정적, 기타 조건 비교   * 임야 : 접근, 자연, 행정적, 기타 조건 비교 상승식으로 비교   * 개별요인 비교치 = 도로(본건/표준지) * 형상(본건/표준지) * ... * 각지(본건/표준지) * (본건/표준지) (실무적)조건별 비교   * 개별요인 비교치 = 가로 * 접근 * 환경 * 행정 * 획지 * 기타   * 각 조건 내 항목은 가감하여 산출
	평가액 (비준가액) 결정	- 시점수정 : 소수점 5째 자리까지 표시  - 지역, 개별요인 : 소수점 3째 자리까지 표시  - 시산가액의 유효숫자 : 10만원 미만은 2자리, 10만원 이상은 3자리를 기준 (별도 제시할 경우 이를 따름)