[감정평가실무 - 요약정리] 05. 그 밖의 방법(거래사례비교법, 원가법 등) 및 수익환원법

구분				상세
개별평가	토지	원가법 (개발법)	산식	대상토지가액 = 분양판매총액의 현가 - 조성공사비 등 각종 비용의 현가     - 택지화가 예정된 소지(농지, 임지)에 적용가능     - 건축이 예정된 토지에 적용가능     - 각종리스크 등 미반영으로 인한 정상(시장)가격보다 높게 책정되는 경향이 있음
			준공시점 기준 부동산 예정가치	건축이 예정된 토지(토지, 건축물 일괄평가)  - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수)  - 조성공사비등 비용의 현가 : 건축공사비 단가 * 면적(건축물) * 시점수정(현가계수) 택지화가 예정된 소지(토지 개별평가)   - 분양판매총액의 현가 : 예상 단가 * 면적(조성완료 토지) * 시점수정(현가계수)  - 조성공사비등 비용의 현가 : 조성단가 * 면적(최초 토지) * 시점수정(현가계수)
	건물	그 밖의 방법 (거래사례비교법)	산식	건물비준가액 = 건물사례가격 * 사정보정 * 시점수정 * 개별요인비교(잔가율비교 별도) * 면적비교     - 건물만 거래하는 경우(국유지상의 건물 등)에 적용
			사례선택 및 사정보정	거래사례 선정기준 : 건물의 유사성(구조, 용도, 규모 등) 사정보정 : 고가거래, 저가거래                일괄거래 사례 선정 시 건물가격 배분 필요(공제방식, 토지건물 가액 구성비율 등)
			지역요인보정	대부분 지역요인 대등
			시점수정	건물 평가이므로, 시점수정은 건축비지수 또는 생산자물가지수를 활용함
			잔가율비교	잔가율비교치 = 본건 잔가율 / 사례 잔가율     - 잔가율 : 주체비율 * 잔존연수/내용연수 + 부대설비비율 * 잔존연수/내용연수  * 잔가율을 직접 구해서 비교할 수도 있고, 제시된 평점으로 비교할 수도 있음
			면적비교(수량요소 비교)	연면적을 기준으로 비교함(본건면적/사례면적)     - 개별요인에 포함 시 : 별도로 비교할 필요 없음 >> 가격에 이미 반영되어있음     - 개별요인에 미포함 시 : 면적비교치 반영 필요
일괄평가	거래사례 비교법		산식	거래가격(단위면적당 가격) * 사정보정 * 일체시점수정 * 지역요인 * 개별요인  - 업무시설(대형오피스) 및 숙박시설, 상업시설, 물류창고 등 건물 면적당 시장가치 수준이 존재하는 경우에 활용
			거래사례 선택	물건 특성을 고려한 가치형성요인을 적용해야한다
			거래가격	건물 단위면적당 거래가격을 활용한다
			일체시점수정	상업용부동산의 자본수익률(매장용, 업무용), 생산자물가지수(부동산지수) 중 물건과 적합한 값 활용  - 토지, 건물을 분리하는 경우(개별) : 토지는 지가변동률, 건물은 생산자물가지수로 산출 후 토지건물가격구성비에 따라 가중평균  - 토지, 건물을 분리하지 않는 경우(일괄) : 자본수익률을 활용하여 산출
			지역요인비교	대부분 지역요인 대등
			개별요인비교	- 토지, 건물을 분리하는 경우(개별) : 토지는 [가,접,환,획,행,기] 기준으로, 건물은 규모, 용도, 잔가율 등으로 산출 후 토지건물가격구성비에 따라 가중평균  - 토지, 건물을 분리하지 않는 경우(일괄) : 평가물건별 가치형성요인 비교(고속도로 접근성 등)
			3방식의 병용	- 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 종합검토하여, 중요도에 따른 가중평균 등을 활용하여 최종가격을 산정하게 된다.
	기타평가방법		회귀분석법	변수와 사례를 설정하고, 휘귀식에 따른 추정값을 산출(평가보다는 추정에 주로 활용한다.)
			노선가식평가법	가로에 가격을 부여하고, 깊이 가격체감률, 토지형상 등의 조건에 따른 보정률을 적용한 가격산출방법  - 획지가격 = [노선가격*깊이가격체감률(기본단가 + 가산단가)*삼각획지보정률(각도보정률, 면적보정률 중 큰 값)]*면적
			총임대료승수법, 총수익승수법	(수익환원법의 일종)
			대쌍비교법	가치형성요인에 대한 비교방법  - 동질적 거래사례가 많을 때 사용한다.(APT, 지식산업센터, 오피스텔 등)
	수익환원법 (진행중)		개설	PGI : 가능총수익  - 본건을 통해 최대로 얻을 수 있는 수익(공실률 0% 상가 등을 예로 한다.) EGI : 유효총수익  - PGI에서 공실 등으로 인한 손실액을 차감한 수익 NOI : 순수익  - EGI에서 운영경비(필요제경비)를 차감한 수익     - 직접법에 의한 산출 : 본건의 현재임대차내역(수익), 본건의 경비내역(비용)     - 간접법에 의한 산출 : 표준적 임대료(수익), 경비 비율(비율)
			PGI (가능총수익, 연간)	- 보증금운용익 : 보증금 * 연이율  - 임대료 : 임대료 * 12月  - 관리비 : 관리비 * 12月 (세입자 실비 정산 시 삭제됨)  - 기타수입 : 주된 임대차계약 이외의 본건으로 인한 수입
			EGI (유효총수익, 연간)	- 표준적 공실률 적용