[감정평가실무 - 요약정리] 02. 공시지가 기준법

공시지가 기준법	산식	표준지공시지가(원/㎡) * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 그 밖의 요인비교 ≒ 시산가액(원/㎡)
	적용공시지가 선정	기준시점(평가시점)과 가장 가까운 시점(최신)의 공시지가를 선정
	비교 표준지 선정	용도지역은 항상 통일하는 것이 원칙 실제이용상황이 같거나 비슷할 것                        (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것                          (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정) 인근지역 내 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것  (가치형성 요인이 유사한 표준지 선정)
	시점수정	거래시점(공시시점)을 기준시점(평가시점)의 가치 수준으로 수정하는 작업 지가변동률의 적용 (월별, 시군구별, 용도지역별 자료 제공)   * 전월 자료가 미고시된 경우, 연장추정하는 것이 원칙   * 시점수정 =  (1 + 최신 지가변동률 누계 값) * ((1 + 최신 지가변동률) * (기준시점과, 고시일 간의 일수 차이 / 고시 월의 일수) 생산자물가지수의 적용 (건물의 시점수정에 사용) (전국 값으로 월별 일괄제공)   * 시점수정 = 기준시점 직전월의 생산자 물가지수 / 공시시점 직전월의 생산자 물가지수   * 예외 : 직전월 적용 시, 15일 이후일 경우 해당월의 지수를 참조한다 (해당월 지수가 발표되었기 때문) (참고) 월할계산방식
	지역요인	지역요인 비교치 = 대상토지가 속한 지역의 표준적 이용획지 기준가격 / 비교표준지가 속한 지역의 표준적 이용획지 기준가격   * 기준시점의 이용획지의 가격을 적용한다.   * 인근지역에 있으면 지역요인이 대등하다고 판단하여, "지역요인 비교치 = 1" 로 적용
	개별요인	개별요인 비교치 = 대상토지 개별요인(기준시점) / 비교표준지 개별요인(공시기준일)   * 각 요인별 점수(평점)을 부여하여 값을 도출하는 방식으로 출제   * 비교해야할 항목은 용도지대별로 상이함   * 대지(상업, 주거, 공장 등) : 가로, 접근, 환경, 획지, 행정적, 기타 조건 비교   * 농지(전, 답) : 접근, 자연, 획지, 행정적, 기타 조건 비교   * 임야 : 접근, 자연, 행정적, 기타 조건 비교 상승식으로 비교   * 개별요인 비교치 = 도로(본건/표준지) * 형상(본건/표준지) * ... * 각지(본건/표준지) * (본건/표준지) (실무적)조건별 비교   * 개별요인 비교치 = 가로 * 접근 * 환경 * 행정 * 획지 * 기타   * 각 조건 내 항목은 가감하여 산출
	그 밖의 요인	공시지가 수준과 시가수준(시장가치)의 괴리를 맞춰주기 위한 과정 참작할 수 있는 자료 : 거래사례, 평가선례   * 표준지 선정기준 + 시적유사성(3년~5년 이내)를 기준으로 자료를 선정한다. (거래 등이 없는 경우 예외를 적용할 수 있음)   * 거래사례 : 사정개입이 있으면 안된다.(특정 이해관계(지분거래, 가족간 거래 등) 간의 거래인 경우 등)      - 거래 사례에서 거래금액에 철거비가 포함되어있는 경우, 철거비를 제외한 값을 나지 상태의 토지가치로 판단   * 평가선례 : 평가목적의 유사성이 있어야한다. (목적에 따라 금액이 바뀔 수 있기 때문)      - 격차율 ≒ 사례가격 * 시점수정 * 지역요인 * 개별요인 / 비교표준지 공시지가 * 시점수정 (소수점 셋째 자리에서 반올림, 2자리까지 표시)       >> 분자에 들어가는 "사례가격 * 시점수정 * 지역요인 * 개별요인"은 비교표준지를 선례를 활용해서 가격을 만들어가는 과정(비교표준지/선례)
	평가액 결정	표준지공시지가(원/㎡) * 시점수정 * 지역요인비교 * 개별요인비교 * 그 밖의 요인비교 ≒ 시산가액(원/㎡) 단위면적당 금액 * 토지면적