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[감정평가실무 - 요약정리] 19. 토지보상감정평가

토지보상감정평가의 대상사업시행자 제시내용 기준 원칙토지보상평가기준객관적 기준 감정평가 - 객관적 기준 감정평가 원칙 - 일반적 이용방법 : 기준시점에 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법(≒최유효이용) - 객관적 상황 - 주관적 가치 - 특별한 용도현실적인 이용상황기준 감정평가(현황평가) - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙 - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙의 예외 : 일시적 이용, 무허가건축물, 불법형질변경토지, 미지급용지 (일/무/불/미)건축물등이 없는 상태 상정 감정평가 (나지상정 감정평가) - 원칙(실제로 공익사업에 필요한 것은 토지 뿐이다.) - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가 - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가의 예외 : 집합건물, 개발제한구역 내 건물, 소유권 외의 권리..

[감정평가실무 - 요약정리] 18. 보상평가(손실보상 개관)

손실보상의 개관손실보상의의의 등행정상 손실보상 - 공공필요에 의한 적법한 공권력의 행사에 의하여 개인의 재산권에 가하여진 특별한 희생에 대하여, 전체적인 공평부담의 견지에서 행하여지는 재산적 전보손실의 내용 - 기존재산의 상실 또는 감소 - 새로운 비용의 지출 - 장래기대이익의 상실보상의 대상 - 손실이 "특별한 희생"에 해당하는 경우에 한하여 보상손실보상의법적근거 및 적용헌법 제23조 제3항 - 공공필요에 의한 재산권의 수용 · 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.토지보상법 - 기타 재산권의 강제적 취득을 규정한 개별법이 법적근거를 제공기본적 정의토지보상법 제2조(정의)적용대상토지보상법 제3조(적용대상)공익사업의종류토지보상법 제4조(공익사업) - 국/도/..

1. 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지비평가 ※ 분양가상한제 적용지정에 해당하는 논제로 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 적용을 받는다. - 분양가격 = 기본형 건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비택지비 평가 - 기준시점 : 택지에 대하여 그 가격의 감정평가를 신청한 날 - 감정평가 기준 : 공시지가기준법 원칙, 다른 방식에 의한 합리성 검토 - 대상 면적 : 주택분양대상 면적(상가, 기부채납 분 제외) - 평가기준 : (조건부 감정) 택지조성이 완료된 상태를 상정하고 평가한다. - 공시지가 기준법 - 비교표준지 선정 : 유사지역, 동종·유사규모 공동주택 표준지 선정이 원칙 - 그 밖의 요인 보정 사례 선정 : 감정평가 사례 - 합리성 검토 방법 :..

1. 종전자산 감정평가종전자산 감정평가의 근거 - 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 74조) - 사업시행자가 제시한 의로목록에 기초하여 수행하여야 한다.종전자산 감정평가의 기준 - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (도시 및 주거환경정비법) 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조(건축심의)에 따른 심의결과를 통지받은 날(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) - 감칙 및 실무기준이 감정평가의 원칙 및 기준으로 적용된다. - 해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태 기준 감정평가 - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제..

1. 경매평가 개설경매평가 - 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가경매의 성질 - 매각조건의 법정성 - 매수신청인의 자격 - 의사표시의 하자가 있는 경우 - 소유권 취득의 문제 - 담보책임의 문제 - 명도의 문제 - 부동산상의 부담경매평가의범위 및 대상경매감정평가의 범위 - 경매목적 부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리경매감정평가의 대상 - 평가명령서에 특정한 경매 부동산의 교환가치(경매로 인하여 경락인이 취득하게 되는 총 재산적 가치)경매평가방법평가가액의 성격 - 경매가격 = 집행법원의 최저 경매가격, 유찰 시 감액하는 특수성이 있음(통상 일반평가에 준해서 평가한다.)평가시점의 결정 - 경매의 시점을 기준으로 하여 ..

개설담보평가의 기준가치 : 시장가치 - 감정평가에 관한 규칙 및 실무기준에서는 시장가치기준원칙을 두고 예외적으로 시장가치 외의 가치를 적용한다.대출관련 업무절차(담보평가) - 서류수령/현장실사 → 정규담보 취득 여부 판단 → 감정평가 → 결과 재사정/심사 →담보가치 적정성 판단담보평가의 원칙및 준수사항담보평가의 원칙 - 확인주의(실지조사) - 보수주의(물건특성고려) - 처분주의(유동화 원칙, 환가성 검토) - 현황주의(조건부 감정 x)준수사항 - 직업윤리에 따라 업무에 임할 것 - 관계법규와 협약서를 준수하여 업무에 임할 것 - 공정하게 업무에 임할 것세부 판단사항공부서류 - 토지, 건물, 공장, 자동차/건설기계의 등기 등 서류물적사항, 권리관계 확인 - 물적사항 : 사전조사, 실지조사로 물적불일치 여부..

1. 유형별 감정평가 - 개발부담금개발부담금개념개발부담금 - 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분 중 「개발이익환수에 관한 법률」에 의거 국가가 부과·징수하는 금액평가방법개발부담금 = [종료시점지가 - (개시시점지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)] x 0.20(0.25)지가산정의 기준시점 개발이익 환수에 관한 법률 제9조(기준시점) - 부과개시시점 : 개발사업의 인가 등을 받은 날 - 부과종료시점 : 개발사업의 준공인가 등을 받은 날지가의 산정기준 - 개발이익 환수에 관한 법률 제10조(지가의 산정) - 종료시점지가 = 종료시점 표준지공시지가 x 비교표(비준표) x 정상지가변동률(시군구의 평균지가변동률) * 예외 : 인가를 받은 경우 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있다. - 개시시점지가 =..

1. 의제부동산 및 동산의 감정평가의제부동산개념감정평가에 관한 규칙 제20조(자동차 등의 감정평가) - 자동차 : 거래사례비교법 - 건설기계 : 원가법 - 선박 : 원가법(선체, 기관, 의장별로 구분평가)>> 등기가 가능한 동산평가방법선박 - 선체 : 재조달원가(건조비 x 총톤수) x 감가수정 - 기관 : 재조달원가(제작비 x 마력, KW) x 감가수정 - 의장 : 재조달원가 x 감가수정* 오버홀하는 경우(엔진교체 시) 감가수정에서 꼭 반영하여야 한다.* 효용가치가 없는 경우 해체처분가액으로 감정평가 (선박의 경우 경하중량을 통해 산정한다.(고철값 산정을 위해)) 동산개념감정평가에 관한 규칙 제21조(동산의 감정평가) - 거래사례비교법을 적용, 효용이 없을 경우 해체처분가액으로 평가등록, 등기가 되지 않..

1. 기계기구류 등기계기구류 등국산기계개념 감정평가에 관한 규칙 제21조(동산의 감정평가) ② 기계·기구류를 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다. - 평가절차 : 목록수령 >> 계산서, 배치도로 현황 확인(목록과 현황명판 비교) >> 정상작동 여부 확인평가방법평가액 = 재조달원가 + 감가수정 - 재조달원가 : 구입비용 + 부대비용 * 구입비용 : 구매계약서, 세금계산서 등의 자료를 통해 직접법으로 산출 * 부대비용 : 설치비, 시운전비 등이 포함 (사업체 평가시에는 포함, 양도·동산 담보 평가시에는 불포함) - 감가수정 : 제작일자 ~ 기준시점(만년감가, 정률법 적용) * 중고도입기계(신품가를 알 때) : 신품가 * 총 사용연수/내용연수 * 중고도입기계(신품가를 모를 때) : 도입가 * 도입후 ..

01. 토지평가공법상 제한을 받는 토지개념 - 용도지역·지구·구역 및 도시계획시설에 의한 공법상 제한을 받는 토지에 대한 평가 - 일반적 제한과 개별적 제한이 있으나 모두 제한 받는 상태를 반영하여 평가 - 일부가 처촉된 경우, 접한 경우, 전체가 편입된 경우로 나뉨(저촉, 접합 등) - 비준표 등에 따른 적정한 감가율을 고려하여 평가한다.평가방법도시군계획시설에 본건이 저촉된 경우 (구분평가) - 저촉된 토지 : 비준표에 의한 감가 적용 - 나머지 토지 : 일반적 평가 - 감안평가 : 토지의 단가를 면적비율로 가중평균도시군계획시설에 표준지 · 사례가 저촉된 경우 - 저촉으로 인한 감가율을 증액보정하여 평가한다. - 공시지가기준법에서 그밖의 요인보정치를 위한 격차율 산정시 "표준지/사례"를 적용하는 때에는..