[감정평가실무 - 요약정리] 06. 수익환원법

 

- 환원이율(R)을 결정하는 방법이 주요 쟁점이 될 것.

- 문제풀이를 통해 다수의 경우의 수에 적응할 필요가 있다.

- R, NOI, DS, BTCF, ATCF 등 용어 숙지 필요

구분			상세
수익환원법 (순수익의 산정)		개설	PGI : 가능총수익  - 본건을 통해 최대로 얻을 수 있는 수익(공실률 0% 상가 등을 예로 한다.) EGI : 유효총수익  - PGI에서 공실 등으로 인한 손실액을 차감한 수익 NOI : 순수익  - EGI에서 운영경비(필요제경비)를 차감한 수익     - 직접법에 의한 산출 : 본건의 현재임대차내역(수익), 본건의 경비내역(비용)     - 간접법에 의한 산출 : 표준적 임대료(수익), 경비 비율(비율)
		PGI (가능총수익, 연간)	- 보증금운용익 : 보증금 * 연이율  - 임대료 : 임대료 * 12月  - 관리비 : 관리비 * 12月 (세입자 실비 정산 시 삭제됨)  - 기타수입 : 주된 임대차계약 이외의 본건으로 인한 수입
		EGI (유효총수익, 연간)	- 표준적 공실률 적용
		운영경비	경비항목  - 인건비 : 용역인건비, 직영인건비  - 수선유지비 : 효용유지를 위한 정기적인 수익적 지출 (vs 가치증진을 위한 비정기적인 자본적 지출)  - 세금·공과금 : 보유세(재산세), (종부세 등 인적과세는 미포함한다.)  - 보험료 : 화재 및 손해보험료 (여기서 TVM 개념이 재등장함. 보험료 납부 구조에 따른 현가화 또는 금액을 안분하는 문제)  - 대체충당금 : n년에 1회 발생하는 수선 등을 위한 비용 (지출비용/지출주기 = 연간 비용)  - 광고선전비 : 임대상황 개선을 위한 비용 감각상각비는 경비에 포함하지 않는다. (감가상각에 따른 손실은 이미 임대료 등에 화체되어있기 떄문에 중복 반영하지 않음)
		간접법 - NOI (순수익, 연간)	총수익의 비준  - 사례 총수익(단위면적당 임대료) * 사정보정 * 시점수정(임대료지수 등) * 지역요인 * 개별요인 = 본건 단위면적당 임대료(* 면적 = 총액)     - 단위면적은 임대면적(전유+공용)이 될 수도 있고, 전유면적이 될 수도 있다. (문제에서 제시한 바를 따를 것) 경비비율 적용  - 유사한 사례의 총수익, 관리비수익 대비 경비비율 적용가능 순수익의 비준  - 사례 순수익(단위면적당) * 사정보정 * 시점수정" * 지역요인 * 개별요인" = 본건 단위면적당 순수익(* 면적 = 총액)     - 시점수정 : 지가변동율, 생산자물가지수를 통한 시점수정치를 토지, 건물 가격구성비를 적용한 가중평균치로 산정     - 지역요인, 개별요인 : 각각의 요인비교치를 토지, 건물 가격구성비를 적용한 가중평균치로 산정     - 잔가율이 개별요인에 포함된 경우에는 별도비교하지 않으며, 별도 비교가 필요할 경우 잔가율을 개별요인에 별도로 포함시킨다.
		순수익의 안정화 및 조정	- 직접환원을 위해 매기 순수익을 안정화시킨다.(매기 같은 금액의 순수익으로 수익을 배분한다.)  순수익이 정률성장, 불규칙 성장 시  - 계산기 기능 중 TVM >> CASH FLOW >> NPV 를 활용하는 방법 : 연습필요!!  순수익이 정률성장 시  - K계수를 활용하는 방법     - 성장율(g%), 할인율(y%), 현금흐름 : t회     - t회 NOI 합계 = 기초 NOI * K계수 * PVAF     - K계수 * PVAF = 1-((1+g)/(1+y))^t/y-g >> 김하성(K계수는  (1- 할/성)^t / 할인율- 성장율)
수익환원법 (환원이율의 결정)		개설	환원이율(R) = NOI ÷ 가격
		시장추출법	직접시장비교법 : 대상과 물적, 위치적 유사성이 높은 사례의 환원이율 추출  - 시장추출률 : 사례 NOI / 사례 가격 (거래시점) 투자시장질적(평점)비교법  - 사례 환원이율 * 사례 평점 / 대상 평점 (역수로 비교한다.)     ※ 평점이 높을수록 수익의 질이 높으므로 환원이율은 낮아져야함.
		조소득승수법	R = (1 - OER) / EGIM = NOI / P
		회귀분석법	넘어간다
		요소구성법(조성법)	환원이율 = 무위험률 + 위험할증률
		(물리적)투자결합법	토지와 건물의 구성비로 결합시켜 환원이율을 산정  - 토지건물구성비를 활용하여 가중평균한 값으로 결정
		(금융적)투자결합법	ROSS 방법 (이자만 나가는 경우)  - R = 지분비율 * 지분배당률 + 저당비율 * 저당이자율 KAZDIN 방법 (원리금균등상환 시)  - R =  지분비율 * 지분배당률 + 저당비율 * 저당상수
		Ellwood법 (저당지분환원법)	지분수익률과 보유기간 개념이 필요함 R = 지분수익률 - 저당비율 * (지분수익률 + 상환비율*SFF - MC) ± △ * SFF   - 관련 문제를 통한 보충학습 필요!   - 실무에서는 잘 안쓰는 방식이지만 출제가 될 수도 있음
		부채감당법	금융기관 사내환원율이라고도 부름  - R = DCR * 저당비율 * MC     - DCR = NOI / DS
		시장에서 발표된 환원율 (통계방식)	투자수익률보고서를 주로 활용 (투자수익률 = 소득수익률(임대료) + 자본수익률(가치상승))  - 소득수익률 = 환원이율의 벤치마크, 투자수익률 = 할인율의 벤치마크, 자본수익률 = 시점수정치의 벤치마크  - 분기별로 발표하기 때문에 연간 자료로 활용하기위해서는 각 분기의 값을 곱해줘서 보정된 값을 활용함
수익환원법 (할인현금흐름분석법) DCF (Discounted Cash Flow)		NOI 할인모델	가장 보편적으로 사용하는 DCF 모델 부동산 가치 = 보유기간 중의 순영업소득의 합 + 기말복귀가치 현재가치의 합으로 수익가액을 평가  - NOI가 정률 성장할 때 K계수 활용가능!  - 그렇지 않은 경우 계산기의 CASH FLOW기능 활용 할인율은 문제에서 제시해준다! 기말복귀가치(가액)은 내부추계법으로 산정하는 것이 원칙 (6기 NOI / 기출 환원이율)
		BTCF 할인모델	부동산 가치 = BTCF의 합 + 지분기말복귀 가치  - BTCF = NOI - DS  - 지분 기말복귀 가치 = 보유기간 말 저당잔금을 공제한 기말복귀가치
		ATCF 할인모델	부동산 가치 = ATCF의 합 + 기말 세후 복귀가치  - ATCF = BTCF에서 영업소득세를 차감한 값  - 기말 세후 복귀가치 = 지분 기말복귀 가치에서 자본이득세를 공제한 지분 기말복귀 가치

 

 

관련용어 정리

 

PGI (Potential Gross Income) : 가능 총 소득 = 보증금운용액 + 임대료 + 관리비 + 기타수입
EGI (effective Gross Income) : 유효 총 소득 = PGI * (1-평균공실률)
OE (Operating Expense) : 운영경비 = 인건비 + 수선유지비 + 세금·공과금 + 보험료 + 대체충당금 + 광고선전비
OER (Operating Expense Rate) : 운영경비비율 = OE / EGI
NOI (Net Operating Income) : (세전)순영업이익 = EGI - OE
Cap Rate : 자본환원율(R)  = 가격 / NOI
DS (Debt Service) : 원리금 = 대출원금 * MC
MC (mortgage constant) : 저당상수 = PVAF의 역수
SFF (Sinking Fund Factor) : 감채기금지수 = FVAF의 역수
EGIM () : 유효총수익승수 = 가격 / EGI
PGIM(Gross Income Multiplier) : 시장의 전형적인 조소득승수
  >> 시장의 전형적인 수익성 부동산의 현재 매매가격을 연 임대료 총액인 12개월치 월세로 나눈 값
DCF (Discounted Cash Flow Method) : 할인현금흐름분석법
 >> 일정기간 보유하다가, 매각했을 때를 가정하고 적용한다. (임대료 상승률, 할인율 활용)