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[감정평가실무 - 요약정리] 21. 그 밖의 보상감정평가

1. 그 밖의 토지에 관한 평가환매토지에 대한 감정평가 - 토지보상법 제91조(환매권) - 환매권의 행사요건 : 사업완료일부터 10년이내, 취득일부터 5년 내 해당 사업에 이용하지 않은 경우 6년 이내 행사하여야 한다. - 환매금액의 결정 : 사업시행자 지급 보상금을 기준으로 한다. - 결정방법 : 지가가 현저히 변동되지 아니한 경우의 환매금액은 지급한 보상금에 상당하는 금액으로 환매금액을 결정 지가가 현저히 변동된 경우는 "보상금액 + [환매 당시 평가액 - {보상금액 x (1 + 인근 유사토지의 지가변동률)}]"로 결정 - 적용공시지가 선정 : 환매 당시에 가장 근접한 시점의 표준지공시지가를 기준 - 공법상 제한 및 개발이익 등 반영 : 해당 사업으로..

[감정평가실무 - 요약정리] 19. 토지보상감정평가

토지보상감정평가의 대상사업시행자 제시내용 기준 원칙토지보상평가기준객관적 기준 감정평가 - 객관적 기준 감정평가 원칙 - 일반적 이용방법 : 기준시점에 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법(≒최유효이용) - 객관적 상황 - 주관적 가치 - 특별한 용도현실적인 이용상황기준 감정평가(현황평가) - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙 - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙의 예외 : 일시적 이용, 무허가건축물, 불법형질변경토지, 미지급용지 (일/무/불/미)건축물등이 없는 상태 상정 감정평가 (나지상정 감정평가) - 원칙(실제로 공익사업에 필요한 것은 토지 뿐이다.) - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가 - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가의 예외 : 집합건물, 개발제한구역 내 건물, 소유권 외의 권리..

[감정평가실무 - 요약정리] 18. 보상평가(손실보상 개관)

손실보상의 개관손실보상의의의 등행정상 손실보상 - 공공필요에 의한 적법한 공권력의 행사에 의하여 개인의 재산권에 가하여진 특별한 희생에 대하여, 전체적인 공평부담의 견지에서 행하여지는 재산적 전보손실의 내용 - 기존재산의 상실 또는 감소 - 새로운 비용의 지출 - 장래기대이익의 상실보상의 대상 - 손실이 "특별한 희생"에 해당하는 경우에 한하여 보상손실보상의법적근거 및 적용헌법 제23조 제3항 - 공공필요에 의한 재산권의 수용 · 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.토지보상법 - 기타 재산권의 강제적 취득을 규정한 개별법이 법적근거를 제공기본적 정의토지보상법 제2조(정의)적용대상토지보상법 제3조(적용대상)공익사업의종류토지보상법 제4조(공익사업) - 국/도/..

부동산경기변동의 의의 (≒ 부동산경기순환) - 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것 - 부동산 시장은 살아움직이는 생물체와 같이 부단히 변화한다. 부동산경기변동의 종류 - 순환적 변동 : 상승운동과 하강운동을 반복하는 것 - 확장기 (상향) : 불황을 벗어나 상승국면을 지속하는 단계 (가격 상승, 거래량 증가) - 후퇴기 (후퇴) : 정점을 지나 하향세로 접어드는 단계(가격 하락, 거래량 감소) 속도가 빠름 - 수축기 (하향) : 불황 속에서 저점에 도달하는 단계(가격 하한, 거래량 미비) - 회복기 (회복) : 저점을 지나 상승세로 접어드는 단계(가격 반등, 거래량 회복) 장기간에 걸침 - 안정시장(안정국면) : 가격이 안정되거나, 물..

부동산시장의 의의개념 - 질, 양, 위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 가치가 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역 - 추상적 권리의 형태로 거래가 이루어지는 추상적 시장부동산시장의 분류지리적 위치에 따른 분류 - 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역시장의 성격을 띈다.용도(유형)에 따른 분류 - 용도에 따라 주거용, 상업용, 공업용, 농업용, 임업용 시장 등으로 구분규모에 따른 분류 - 고가성에 의해 금액에 따른 분류(저가시장, 중가시장, 고가시장), 면적에 따른 분류(소형시장, 중형시장, 대형시장)가격의 유형에 따른 분류 - 부동산 가격은 협의의 가격과 임대료로 구분, 매매시장과 임대차 시장으로 구분된다.거래의 자연성 여부에 따른 분류 - 자유로운 의사에 의한 일반거래시장, 공권력에 의한 강..

최유효이용의 개념 및 이론적 근거개념 (감정평가실무기준) - 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것 - 가치평가 외 토지이용분석, 비용편익분석 등 컨설팅업무까지 확장되는 추세에 따른 중요성 강조이론적 근거 - 인간의 합리성 추구 : 경제주체의 합리성 추구로 인해 최유효이용으로 최종 귀착된다. - 토지 할당 : 토지의 용도의 다양성에 의한 대체·경쟁의 과정을 통해 최유효이용에 토지가 할당 - 최유효이용의 강제 : 부동산의 악화성향, 지속성, 비가역성에 의해 국가나 사회는 각종 규제를 통해 최유효이용을 강제한다.최유효이용에 대한 판정기준물리적 이용 가능성 - 그 용도로 이용하는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다.합법적 이용..

1. 공용수용공용수용의 의의 (학문상 개념, 물적 공용부담의 일종) - 특정한 공익사업을 위하여 보상을 전제로 타인의 특정한 재산권을 법률의 힘에 의하여 강제로 취득하는 것공용수용의 원칙 및 취지 - 매매 및 기타 민사상에 의한 취득이 원칙이지만, 공익사업의 신속하고 효율적 수행을 도모하기 위하여 재산권을 강제로 취득하는 것이다.공공적 사용수용(사적 공용수용) - 사적주체가 사인의 특정한 재산권을 법률의 힘에 의해 강제적으로 취득하는 것(판례상 인정) - 필요성 : 공익상의 필요, 공익사업의 증대, 민간활력의 도입 등(공공복리의 계속적 실현을 위한 제도적 장치 필요) - 법적 성격 : 공행정의 민간화라는 점에서 일종의 대리행위, 학설상 사업시행자수용권설이 유력하다. - 법적근거 : 토지보상법 제4조 제5..

1. 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지비평가 ※ 분양가상한제 적용지정에 해당하는 논제로 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 적용을 받는다. - 분양가격 = 기본형 건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비택지비 평가 - 기준시점 : 택지에 대하여 그 가격의 감정평가를 신청한 날 - 감정평가 기준 : 공시지가기준법 원칙, 다른 방식에 의한 합리성 검토 - 대상 면적 : 주택분양대상 면적(상가, 기부채납 분 제외) - 평가기준 : (조건부 감정) 택지조성이 완료된 상태를 상정하고 평가한다. - 공시지가 기준법 - 비교표준지 선정 : 유사지역, 동종·유사규모 공동주택 표준지 선정이 원칙 - 그 밖의 요인 보정 사례 선정 : 감정평가 사례 - 합리성 검토 방법 :..

1. 종전자산 감정평가종전자산 감정평가의 근거 - 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 74조) - 사업시행자가 제시한 의로목록에 기초하여 수행하여야 한다.종전자산 감정평가의 기준 - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (도시 및 주거환경정비법) 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조(건축심의)에 따른 심의결과를 통지받은 날(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) - 감칙 및 실무기준이 감정평가의 원칙 및 기준으로 적용된다. - 해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태 기준 감정평가 - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제..

1. 경매평가 개설경매평가 - 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가경매의 성질 - 매각조건의 법정성 - 매수신청인의 자격 - 의사표시의 하자가 있는 경우 - 소유권 취득의 문제 - 담보책임의 문제 - 명도의 문제 - 부동산상의 부담경매평가의범위 및 대상경매감정평가의 범위 - 경매목적 부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리경매감정평가의 대상 - 평가명령서에 특정한 경매 부동산의 교환가치(경매로 인하여 경락인이 취득하게 되는 총 재산적 가치)경매평가방법평가가액의 성격 - 경매가격 = 집행법원의 최저 경매가격, 유찰 시 감액하는 특수성이 있음(통상 일반평가에 준해서 평가한다.)평가시점의 결정 - 경매의 시점을 기준으로 하여 ..