[감정평가이론 - 요약정리] 01. 부동산에 대한 이해

감정평가법 제2조(정의)

2. “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 

구분				상세	관련 쟁점
감정평가의 법적 개념			토지 등 : 감정평가의 대상	① 부동산의 개념 ② 부동산의 분류 ③ 부동산의 특성
			경제적 가치 : 감정평가의 목표	① 지대지가이론 ② 부동산가치 ③ 부동산시장
			판정하여 : 감정평가의 본질	① 부동산의 시장분석     - 경기변동분석     - 지역, 개별분석     - 시장분석 ② 감정평가방식     - 전통적 평가방식     - 새로운 평가방식 ③ 가격제원칙
			그 결과를 가액으로 표시 : 감정평가의 결과	① 시산가액 조정 ② 평가서 표시
감정평가이론의 이해	부동산에 대한 이해	부동산의 개념	물리적(자연적) 개념	① 자연 : 토지는 자연물 그 자체이고, 영속성, 부증성, 고정성을 가진다. ② 환경 : 자연의 일부분으로서 자연환경, 사람에 의해 특성이 바뀐 인공환경으로 구분할 수 있다. ③ 공간 : 지표, 공중, 지중을 포함하는 3차원의 입체공간을 의미하고, 이와 관련한             공간이용 기법, 평가기술, 법률관계 등이 발전하고 있다. ④ 위치 : 토지는 위치가 핵심적인 요소이다. 이는 토지의 개별성 때문에 발생하는 시장성, 지형, 지세,             여타 자원 등을 포함한다. 위치는 지대, 가격을 발생시키며, 지대이론을 설명하는 근거가 된다.	-
			경제적 개념	① 생산요소 : 토지는 노동, 자본과 함께 3대 생산요소 중 하나이다. ② 자본 : 토지는 자본의 일종으로 인식되기도 하며, 자본재처럼 구매 및 임대의 대상이 되는 재화이다. ③ 소비재 : 토지는 생산재, 소비재이다. 직접적으로 최종 소비재로서의 역할을 하며, 내구성에 기반한                 내구소비재로서의 성격을 지닌다. ④ 상품 : 토지는 시장에서 교환이 이루어지고 가격이 형성되는 상품이다.             고정성에 의해 '추상적인 권리'가 인정되고 법적으로 보호되며 유통된다. ⑤ 자산 : 토지는 다른 재화에 비해 일반적으로 경제적 가치가 크기 때문에 자산으로서의 성격이 강하다. ⑥ 투자자산 : 토지는 다른 재화와 더불어 투자대상이 된다. 구체적으로는 실물자산이며, 금융자산과                   비교하면 낮은 유동성 등의 차이를 보인다.	-
			법률적(행정적) 개념	① 좁은 의미의 부동산 : 민법 제99조(부동산, 동산) ① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.                                                                      ② 부동산 이외의 물건은 동산이다.     - 정착물 : 건물, 수목, 다리 등 토지에 부착되어 있으며, 사회·경제적 측면에서 가치가 인정되는 물건                   (독립 정착물) 토지와 별개로 간주(독립적으로 거래 가능, 개별평가) - 건물, 등기된 입목, 농작물 등                   (종속 정착물) 토지의 일부로 간주(토지가치에 화체, 일괄평가)        - 돌담, 교량, 도로, 제방 등 ② 넓은 의미의 부동산 : 부동산과 준부동산(의제부동산)을 합한 개념     - 준부동산 : 자동차, 건설기계, 항공기, 선박, 입목, 공장재단, 광업재단, 어업권 등	-
			사회적 개념	① 국가 성립의 기반 : 토지는 국가 성립의 기반이다. ② 사회재 : 사회구성원 모두가 부동산에 의지하여 살아가기 떄문에 공평하게 배분되어야하는 재화     공공재 : 인위적으로 재생산이 불가능하기 때문에 공익을 위해 합리적으로 배분되어야하는 재화 ③ 사적 재화 : 사람의 의지에 따라 소유하고 관리할 수 있는 재화	-
			복합 개념	① 물리적, 경제적, 법률적, 사회적 측면의 모든 요인을 복합적으로 고려하고,     다각적 측면에서 이해하고 사고하는 방식을 부동산의 복합개념이라고 부른다.	-
		부동산의 분류	법적 분류	① 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」     - 토지를 주된 용도 기준으로 한 지목에 따라 28개로 분류 (실제 이용상황과 일치하지 않을 수 있음) ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」     - 용도지역 : 토지이용의 실질적 내용과 범위를 규정하고, 공시지가기준법 적용시 비교표준지 선정의                      제1원칙으로 작용하여 중요성이 매우 크다     - 용도지구 : (용도지역의 보완)     - 용도구역 : (용도지구의 보완) 개발제한구역은 제한의 정도가 매우 커서 용도지역과 함께                     비교표준지 선정의 제1원칙으로 작용하여 중요성이 매우 크다. ③ 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 및 산지관리법」     - 소유자에 따라 국유림, 공유림 사유림으로 구분     - 산지관리법에서는 보전산지와 준보전산지(산지전용허가를 통해 임지를 택지로 사용가능)로 구분 ④ 「건축법」     - 건물의 용도를 기준으로 총 29개로 구분	현황평가 원칙(+현황기준 원칙의 예외에 해당하는 경우)  - 실제 이용상황은 "대", 지목은 "전"일 경우, "대"로 평가한다.    단, 정상적인 이용을 위한 개량비 등을 감안하여 평가함. 부지 : 건축용 땅, 비 건축용 땅 모두를 이르는 개념 택지 : (감정평가상) 주거용, 상업용, 공업용 토지 대지 : (건축법상) 대지(지목 대) 필지 : 법에서 정한 토지의 단위 획지 : 비슷한 가격수준으로 묶여있는 토지     - 감칙 제7조(개별물건기준원칙 등)     - 2필지 1획지 : (일단지) 일괄평가     - 1필지 2획지 : 구분평가 건부지와 나지의 가치 차이     - 일반적으로 나지의 가치가 높은 것으로 봄     - GB의 경우, 행위제한으로 인해 건부지 가치가 높은 것으로 봄(건부증가)
			성격에 따른 분류	① 시장성에 따른 분류     - 시장성이 있는 부동산 :     - 시장성이 없는(낮은) 부동산 : ② 수익성에 따른 분류     - 수익성 부동산 : (투자성 부동산, 비투자성 부동산), (임대용 부동산, 기업용 부동산(호텔 등))     - 비수익성 부동산 : 주거용 부동산, 서비스용 부동산(도로, 공원 등)	감칙 제11조(감정평가방식) 원가방식 : 시장성이 없어 거래사례 등이 없는 경우 비교방식 : 시장성이 있어 거래사례 등이 있는 경우 수익방식 : 수익성이 있어 이를 통해 가치를 판단
			부동산의 종별과 유형	① 부동산의 종별 : 용도적 관점에 따른 분류     - 지역종별(지역적 종별) : 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분         - 택지지역 : 주택지역, 상업지역, 공업지역         - 농지지역 : 전지지역, 답지지역         - 임지지역 : 용재림지역, 신탄림지역         - 예정지(후보지) : 농지전용허가, 산지전용허가등을 통해 종별이 바뀌는 지역         - 이행지 : 소분류 상호간에 지역전환이 일어나는 지역     - 토지종별(개별적 종별) : 지역종별에 의하여 분류되는 토지의 구분         - 택지 : 주거지, 상업지, 공업지         - 농지 : 전지, 답지         - 임지 : - ② 부동산의 유형 : 부동산이용의 행태 및 권리관계의 태양에 따라 구분     - 택지 : 토지만의 단독부동산     - 건물 및 그 부지 : 토지 및 건물로 이루어진 복합부동산 ③ 분류목적     - 종별과 유형은 부동산의 경제적 가치의 본질을 결정 ④ 가격제원칙     - 종별 : 지역적 관점에 따른 분류로 외부적 측면의 가격제원칙과 밀접         - (적합의 원칙) 유용성 최고 발현을 위해 인근지역에 적합해야한다     - 유형 : 개별부동산 관점에 따른 분류로 내부적 측면의 가격제원칙과 밀접         - (대체·경쟁의 원칙) 유용성 최고 발현을 위해 지역 내의 용도적 경쟁과 대체에 따른다 ⑤ 지역, 개별분석     - 종별 : 지역분석 절차에서 인근지역을 구분할 때 고려되는 중요 요소                종별의 구분에 따라 인근지역의 범위가 결정                이에 따라 용도적 지역에 상응하는 표준적 이용과 가치의 대체적 수준 및 범위 파악 가능     - 유형 : 개별분석 절차에서 중요한 고려 요소                물리적 측면에서 토지이용행태, 법률적 측면에서 부동산활동에 제약을 가하는 요인 등을 파악 가능 ⑥ 감정평가 3방식 적용과 시산가액 조정     - 감정평가 3방식 적용 :         - 비교방식 : 종별과 유형에 따라 자료수집 범위확정, 사정보정, 개별요인 비교에 유의         - 원가방식 : 종별과 유형에 따라 재조달원가 등 자료수집 범위 확정, 경제적, 물리·기능적 감가에 유의         - 수익방식 : 종별과 유형에 따라 순수익 자료수집의 범위 확정, 지역, 개별요인 비교     - 시산가액 조정 : 종별과 유형에 따른 가치형성요인의 분석이 적정한지, 평가방법이 적정한지 등에 유의	사례     - 상업용 나지                                 : 상업용(종별), 나지(유형)          ex) 20억     - 상업용 건부지                              : 상업용(종별), 건부지(유형)         ex) 20억 - 3억(철거비)     - 지상권이 설정되어있는 상업용 나지 : 상업용(종별), 지상권이 설정된 토지(유형)        ex) 20억 - 2억(지상권 가치) + 감칙 제8조(감정평가의 절차)에 따라서, 종별과 유형을    세부 절차에 어떻게 활용하는지 연결할 수 있음