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[감정평가이론 - 요약정리] 08. 부동산 경기변동

부동산경기변동의 의의 (≒ 부동산경기순환) - 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것 - 부동산 시장은 살아움직이는 생물체와 같이 부단히 변화한다. 부동산경기변동의 종류 - 순환적 변동 : 상승운동과 하강운동을 반복하는 것 - 확장기 (상향) : 불황을 벗어나 상승국면을 지속하는 단계 (가격 상승, 거래량 증가) - 후퇴기 (후퇴) : 정점을 지나 하향세로 접어드는 단계(가격 하락, 거래량 감소) 속도가 빠름 - 수축기 (하향) : 불황 속에서 저점에 도달하는 단계(가격 하한, 거래량 미비) - 회복기 (회복) : 저점을 지나 상승세로 접어드는 단계(가격 반등, 거래량 회복) 장기간에 걸침 - 안정시장(안정국면) : 가격이 안정되거나, 물..

[감정평가이론 - 요약정리] 07. 부동산시장에 대한 이해

부동산시장의 의의개념 - 질, 양, 위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 가치가 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역 - 추상적 권리의 형태로 거래가 이루어지는 추상적 시장부동산시장의 분류지리적 위치에 따른 분류 - 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역시장의 성격을 띈다.용도(유형)에 따른 분류 - 용도에 따라 주거용, 상업용, 공업용, 농업용, 임업용 시장 등으로 구분규모에 따른 분류 - 고가성에 의해 금액에 따른 분류(저가시장, 중가시장, 고가시장), 면적에 따른 분류(소형시장, 중형시장, 대형시장)가격의 유형에 따른 분류 - 부동산 가격은 협의의 가격과 임대료로 구분, 매매시장과 임대차 시장으로 구분된다.거래의 자연성 여부에 따른 분류 - 자유로운 의사에 의한 일반거래시장, 공권력에 의한 강..

[감정평가이론 - 요약정리] 06. 최유효이용

최유효이용의 개념 및 이론적 근거개념 (감정평가실무기준) - 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것 - 가치평가 외 토지이용분석, 비용편익분석 등 컨설팅업무까지 확장되는 추세에 따른 중요성 강조이론적 근거 - 인간의 합리성 추구 : 경제주체의 합리성 추구로 인해 최유효이용으로 최종 귀착된다. - 토지 할당 : 토지의 용도의 다양성에 의한 대체·경쟁의 과정을 통해 최유효이용에 토지가 할당 - 최유효이용의 강제 : 부동산의 악화성향, 지속성, 비가역성에 의해 국가나 사회는 각종 규제를 통해 최유효이용을 강제한다.최유효이용에 대한 판정기준물리적 이용 가능성 - 그 용도로 이용하는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다.합법적 이용..

1. 공용수용공용수용의 의의 (학문상 개념, 물적 공용부담의 일종) - 특정한 공익사업을 위하여 보상을 전제로 타인의 특정한 재산권을 법률의 힘에 의하여 강제로 취득하는 것공용수용의 원칙 및 취지 - 매매 및 기타 민사상에 의한 취득이 원칙이지만, 공익사업의 신속하고 효율적 수행을 도모하기 위하여 재산권을 강제로 취득하는 것이다.공공적 사용수용(사적 공용수용) - 사적주체가 사인의 특정한 재산권을 법률의 힘에 의해 강제적으로 취득하는 것(판례상 인정) - 필요성 : 공익상의 필요, 공익사업의 증대, 민간활력의 도입 등(공공복리의 계속적 실현을 위한 제도적 장치 필요) - 법적 성격 : 공행정의 민간화라는 점에서 일종의 대리행위, 학설상 사업시행자수용권설이 유력하다. - 법적근거 : 토지보상법 제4조 제5..

1. 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지비평가 ※ 분양가상한제 적용지정에 해당하는 논제로 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 적용을 받는다. - 분양가격 = 기본형 건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비택지비 평가 - 기준시점 : 택지에 대하여 그 가격의 감정평가를 신청한 날 - 감정평가 기준 : 공시지가기준법 원칙, 다른 방식에 의한 합리성 검토 - 대상 면적 : 주택분양대상 면적(상가, 기부채납 분 제외) - 평가기준 : (조건부 감정) 택지조성이 완료된 상태를 상정하고 평가한다. - 공시지가 기준법 - 비교표준지 선정 : 유사지역, 동종·유사규모 공동주택 표준지 선정이 원칙 - 그 밖의 요인 보정 사례 선정 : 감정평가 사례 - 합리성 검토 방법 :..

1. 종전자산 감정평가종전자산 감정평가의 근거 - 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 74조) - 사업시행자가 제시한 의로목록에 기초하여 수행하여야 한다.종전자산 감정평가의 기준 - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (도시 및 주거환경정비법) 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조(건축심의)에 따른 심의결과를 통지받은 날(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) - 감칙 및 실무기준이 감정평가의 원칙 및 기준으로 적용된다. - 해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태 기준 감정평가 - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제..

1. 가격제원칙토대가 되는원칙예측의 원칙 - 의의 : 향후 이용에 대한 예측(예상)을 근거로 부동산 가치가 결정된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 비교방식 : 거래사례가격의 검증, 지역요인, 개별요인 비교에서 장래 기대되는 동향 판단 및 반영 수익방식 : 순수익, 환원이율 산정 시 예측을 바탕으로 해야함 원가방식 : 감가수정 시 예측을 바탕으로 경제적 내용연수 판단변동의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙(개발계획, 세제의 변화, 규제 강화 등) - 감정평가와의 관련성 : 지역분석의 대상지역 확정, 기준시점의 확정, 시점수정에 ..

행정소송 - 소의 변경 - 소의 종류의 변경 (헹정소송법 제21조) : 취소소송 → 당사자소송 or 항고소송 변경 사유가 상당하다고 인정될 경우 허가 - 처분변경으로 인한 소의 변경 (행정소송법 제22조) : 소가 제기된 후 처분을 변경한 때 원고의 신청에 의해 허가(무용한 절차 반복 금지, 권리구제) - 민사소송법에 의한 소의 변경 : 행정소송 ↔ 민사소송, (학설) 긍정설, 부정설 / (판례) 권리구제, 소송경제를 위해 인정 - 처분사유의 추가·변경 : 소송 중에 처분의 적법성 유지를 위해 처분사유 추가 변경하는 것 * (학설) 긍정설, 부정설, 제한적 긍정설 / (판례) 제한적 긍정설 * 하자의 치유, 행정처분의 전환, 사후제시와 모..

1. 경매평가 개설경매평가 - 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가경매의 성질 - 매각조건의 법정성 - 매수신청인의 자격 - 의사표시의 하자가 있는 경우 - 소유권 취득의 문제 - 담보책임의 문제 - 명도의 문제 - 부동산상의 부담경매평가의범위 및 대상경매감정평가의 범위 - 경매목적 부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리경매감정평가의 대상 - 평가명령서에 특정한 경매 부동산의 교환가치(경매로 인하여 경락인이 취득하게 되는 총 재산적 가치)경매평가방법평가가액의 성격 - 경매가격 = 집행법원의 최저 경매가격, 유찰 시 감액하는 특수성이 있음(통상 일반평가에 준해서 평가한다.)평가시점의 결정 - 경매의 시점을 기준으로 하여 ..

행정심판행정심판 - 의의 : 행정청의 위법·부당한 처분 또는 부작위에 대한 불복에 대하여 행정기관이 심판하는 행정심판법상의 행정쟁송절차를 말한다. - 근거 : 행정심판법, 토지보상법상 이의신청 등 일반법 및 개별법률에서 특칙을 규정 - 인정범위 : 준사법적 절차가 보장되는 행정불복절차만이 행정심판행정심판의 종류 - 취소심판 : 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 심판 - 무효등확인심판 : 행정청의 처분의 효력 유무, 존재 여부를 확인하는 행정심판 - 의무이행심판 : 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분, 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 심판행정심판의 당사자 및 관계인 - 청구인 : 행정심판을 제기한 자 - 청구인 적격 : 행정심판을 제기할 수 있는 법률상 이익이 있는자 -..