[감정평가실무 - 요약정리] 15. 경매평가, 소송평가, 국공유재산 감정평가, 도시정비 감정평가

1. 경매평가 

개설	경매평가  - 해당 집행법원이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가격을 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가 경매의 성질  - 매각조건의 법정성  - 매수신청인의 자격  - 의사표시의 하자가 있는 경우  - 소유권 취득의 문제  - 담보책임의 문제  - 명도의 문제  - 부동산상의 부담
경매평가의 범위 및 대상	경매감정평가의 범위  - 경매목적 부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리 경매감정평가의 대상  - 평가명령서에 특정한 경매 부동산의 교환가치(경매로 인하여 경락인이 취득하게 되는 총 재산적 가치)
경매평가방법	평가가액의 성격  - 경매가격 = 집행법원의 최저 경매가격, 유찰 시 감액하는 특수성이 있음(통상 일반평가에 준해서 평가한다.) 평가시점의 결정  - 경매의 시점을 기준으로 하여 가격을 예측, 통상 평가의 시점을 기준으로 하여 그때의 가격을 평가하면 족하다. 물건의 사례에 따른 평가방법  - 토지     - 법정지상권 성립가능 : 나지상태로 평가하되, 법정지상권 성립시 가액을 병기     - 법정지상권 성립불능 : 정상평가     - 유치권이 성립한 경우 : 감정가에 고려하지 않고, 별도 기재한다.     - 타인점유부분이 있는 경우 : 감가평가한다.(담보평가 시 평가하지 않는다.)     - 건축이 중단, 진행중인 토지 : 제시외 건물로 보고, 재조달원가x기성율 + 물리적, 기능적, 경제적 감가 평가한다.     - 지상권 : 나지 가치 - 지상권가치 (금융기관 설정시 감가하지 않는다.)     - 전세권 : 그 존재를 참작할 필요가 없다.     - 분묘기지권이 있는 토지 : 감가평가한다.     - 공부상 지목과 현황이 다른 토지 : 실제 이용상황에 따른 평가     - 도로저촉토지 : 도시·군계획시설도로는 비준표 활용한 감가평가, 현황도로는 보상법 준용하여 인근토지 평가액의 1/3 감가평가     - 도시군·계획시설 녹지와 접도구역 내 토지 : 감가평가     - 구분소유적 공유 : 위치확인이 되는 공유지분에 대한 평가  - 건물     - 면적산출 근거의 적시 : 공부면적 기준     - 제시외 건물 처리방법 : 실측면적     - 건물의 부합물 : 경미한 제시외 건물로 평가 대상에 포함 - 구분소유건물     - 토지 및 건물가액 배분 : 토지건물배분비율 활용     - 대지권이 없는 구분건물 : 제시되지 않은 사유, 실질적 대지권 수반 여부 등 확인 후 평가필요  - 공장     - 공장저당 : 소유권과 저당권의 목적이 되는 것     - 기계기구 : 소재불명, 확인불능, 제시외 기계에 유의한다.

 

 

2. 소송평가

개설	소송평가  - 소송과정에서 소송물인 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.  - 소급평가에서의 시가평가가 가장 많은 유형을 차지한다.(기준시점 : 과거)

 

3. 국공유재산의 감정평가

개설	국유재산 및 공유재산  - 재산적 가치를 가지는 재화와 권리의 총체로서 국가 혹은 지방자치단체가 소유권을 가지는 재산  - 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법
국공유재산 취득 관련 감정평가	매수목적으로 의뢰된 국공유지 감정평가  - 매수평가는 감정평가사법을 적용하여 평가한다.  - 토지보상법, 도정법에서 유상매입을 규정하고 있어, 상황에 맞게 적용이 필요하다
국공유재산 처분 관련 감정평가	처분목적으로 의뢰된 국공유지 감정평가  - 원칙 : 시가를 고려하여 가액을 결정하고, 해당 공법상 제한 이외의 목적으로 처분하는 경우 제한받지 않은 상태로도 평가한다.  - 토지보상법에 따른 처분 : 토지보상법에 따라 산출한 보상액을 일반재산의 처분가격으로 할 수 있다.  - 개량한 자에게 해당 재산을 매각하는 경우 : 개량이 된 현황을 기준으로 평가하되, 개량비 상당액을 뺀 금액을 매각대금으로 한다.  - 기여도의 고려 : 인접토지 소유자가 매수하여, 일단지로 이용될 경우의 기여도 등을 함께 고려하여 평가할 수 있다.     - 합필가치, 한정가치가 발생하는 경우를 반영하여 평가할 수 있다
국공유재산 대부계약을 위한 자산가액의 결정 관련 감정평가	사용료 산정방법  - 사용료(대부료) = 재산가액 x 요율 재산가액 결정  - 관계법령을 따르되, 별도의 결정방법이 없다면 일반 감정평가이론에 따라 평가한다.

 

4. 도시정비 감정평가

개설

도시정비사업 관련 감정평가 종류  - 종전자산평가  - 종후자산평가  - 국·공유지 처분평가  - 미동의자 자산평가  - 현금청산감정평가

종전자산평가

종전자산 감정평가의 근거  - 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 74조)  - 사업시행자가 제시한 의로목록에 기초하여 수행하여야 한다. 종전자산 감정평가의 기준  - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (도시 및 주거환경정비법)                   종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조(건축심의)에 따른 심의결과를 통지받은 날(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)  - 감칙 및 실무기준이 감정평가의 원칙 및 기준으로 적용된다.  - 해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태 기준 감정평가  - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제한의 변경 배제  - 상대적인 가격 균형을 고려한 감정평가 : 대상물건의 유형, 위치, 규모 등에 따른 상대적 가격균형유지 여부가 매우 중요하다.  - 해당 정비사업으로 인한 가격변동(개발이익)을 적정한 수준에서 반영하여 감정평가할 수 있다. 공시지가기준법 적용시 고려할 사항  - 적용공시지가 : 기준시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가(사업시행인가고시일)  - 비교표준지 선정 : 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 고르고, 예외적으로 밖에 있는 표준지를 선정한다.  - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 한 용도지역등 변경의 배제  - 정비구역 내 표준지공시지가가 도시계획시설에 저촉된 경우 행정적 조건의 비교 : 감가하지 않는다.  - 일부 편입의 경우 : 잔여지 및 잔여 건축물은 목적물이 아니므로 이를 평가서에 기재한다.  - 구분소유적 공유인 경우 : 구분소유하는 위치별 구분 감정평가를 인정한다.(2003누11959)  - 현황도로의 종전자산 감정평가기준 : 토지보상법 시행규칙 제26조 준용으로 인근토지평가액의 1/3이내  - 법면의 평가 : 감가평가한다. 건물의 감정평가  - 일반적으로 원가법으로 평가한다. (공부상 면적을 기준으로 하고, 제시외 물건은 평가대상에서 제외한다.)  - 무허간건축물 평가 : 특정무허가건축물(1989년1월24일 당시 무허가건축물)만 평가한다. 구분건물의 감정평가  - 감칙 제16조에 따라 토지와 건물을 일괄하여 거래사례비교법으로 감정평가  - 사례 선정기준 : 기준시점(사업시행계획인가 고시일) 전에 거래된 사례                           건물의 노후도, 대지지분율, 대지지분 면적의 크기가 유사한 거래사례 선정

분양예정자산의 감정평가 (종후자산평가)

분양예정자산 감정평가의 근거  - 관리처분계획에는 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액이 포함되어야 하며(법 제74조) 분양예정자산의 평가기준  - 기준시점 : 분양신청기간 만료일, 관리처분계획기준일로 할 수 있으나 사업시행자에게 별도로 기준시점을 서면으로 제시받는 것이 타당  - 평가조건 : 현존하지 않는 물건에 대한 조건부 감정평가(설계 기준 평가)  - 평가방법      - 상대적 가격균형의 유지가 중요하다. 규모별, 층별, 향, 위치별 효용차이를 적정하게 산정하여 반영한다.      - 분양구분과 종후자산평가 대상 : 조합원 분양가를 기준으로 평가한다.      - 평가기준 및 방법 : 물건별 주된 감정평가 방법 적용