[감정평가실무 - 요약정리] 21. 그 밖의 보상감정평가

1. 그 밖의 토지에 관한 평가

환매토지에 대한 감정평가 - 토지보상법 제91조(환매권)  - 환매권의 행사요건 : 사업완료일부터 10년이내, 취득일부터 5년 내 해당 사업에 이용하지 않은 경우 6년 이내 행사하여야 한다.  - 환매금액의 결정 : 사업시행자 지급 보상금을 기준으로 한다.     - 결정방법 : 지가가 현저히 변동되지 아니한 경우의 환매금액은 지급한 보상금에 상당하는 금액으로 환매금액을 결정                    지가가 현저히 변동된 경우는 "보상금액 + [환매 당시 평가액 - {보상금액 x (1 + 인근 유사토지의 지가변동률)}]"로 결정     - 적용공시지가 선정 : 환매 당시에 가장 근접한 시점의 표준지공시지가를 기준     - 공법상 제한 및 개발이익 등 반영 : 해당 사업으로 인한 개발이익, 공법상 제한은 고려하여 평가한다.     - 비교표준지 선정 : 공부상 지목 및 이용상황이 유사한 것으로 한다.     - 이용상황 등 판단 : 환매 당시를 기준으로 한다.     - 공익사업의 변환 : 토지보상법 제4조의 1~5호 사업만 변경을 인정하고, 변경 고시일부터 환매권 행사기간을 기산한다.     - 인근 유사토지의 지가변동률 : 인근지역의 지목 및 이용상황이 유사한 토지(표본지)의 취득당시부터 환매당시까지의 가격변동률을 의미한다.         - 원칙 : 해당사업과 직접 관계가 없는 공시지가 표준지로 한다.         - 예외 : 해당 공익사업과 관계없이 용도지역, 이용상황이 변경된 경우에는 변경과정이 유사한 표준지공시지가를 기준으로 한다.  - 환매권 상실로 인한 손해배상액 = 환매권 상실 당시의 감정평가금액 - 환매가격

공익사업지구 밖의 대지 등에 대한 보상  - 해당 공익사업에 편입되는 경우와 같은 평가기준을 적용한다.  - 평가방법     - 법 시행규칙 제59조 : 대/농/교/종의 경우 공익사업에 편입되는 것으로 보고 평가한다.(잔여지와 유사)     - 법 시행규칙 제61조 : 이주가 부득이한 경우 "공익사업시행지구 밖의 대지 등의 보상" 규정 준용

 

 

2. 물건(지상물)의 보상감정평가

건축물의 평가	건축물의 평가 - 토지보상법 시행규칙 제33조(건축물의 평가)  - 원가법으로 평가한다. 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액 중 높은 금액으로 보상한다. 이전비 원칙 및 그 예외  - 지장물 보상의 원칙 : 이전비로 보상하는 것을 원칙으로 한다.     ※ 이전비란 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 해당 공익사업시행지구 밖의 지역으로 이전·이설 또는 이식하는 소요되는 비용이다.  - 해당물건의 가격으로 보상     - 해당물건의 가격으로 보상하는 경우 : 이전이 어렵거나 이전 시 종래 목적대로 사용할 수 없는 경우, 이전비가 물건 가격을 넘는 경우,                                                      사업시행자가 공익사업의 목적으로 취득하는 경우     - 물건의 가격의 감정평가 방법 : 원가법으로 평가한다. 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액 중 높은 금액으로 보상  - 지장물 보상감정평가의 구조 : 이전이 가능한 경우 이전비로 감정평가한다.                                         이전이 불가능한 경우 해당 물건의 가격으로 감정평가한다.     ※ 공부면적과 실제면적이 상이한 경우 실제면적을 기준으로 산정한다 구분소유권의 대상이 되는 건물  - 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다. (단, 입주권 등으로 인한 가격상승분은 제외하고 평가하여야 한다.) 무허가건축물 등(1984.01.24 이후 신축) 보상  - 무허가건축물의 보상여부 : 행위제한일(사업인정고시일)을 기준으로 한다. - 토지보상법 제25조(토지 등의 보전)     ※ 보상투기 등을 막기 위해 개별법에서 행위제한일을 별도로 정해놓는다.         - 택지개발촉진법 : 의견청취를 위한 공고일, 도시정비법 : 정비구역의 지정 및 고시일, 공공주택 특별법 : 주민의견청취일, 산업입지 및 개발에 관한 법률 : 산업단지의 지정·고시   >> 행위제한일 이전에 지어진 무허가건축물은 보상을 한다!   >> 토지의 경우 890124 이후 지어진 건축물로 인한 토지가치 상승분을 제외하고 평가한다. (부지평가와 별개이다.)
	일부편입시  - 보상기준 : 잔여건축물의 가격 감소분과 보수비를 합한 금액이 잔여건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여건축물을 매수할 수 있다.  - 일부편입부분에 대한 보상감정평가     - 보수하여 사용하는 경우 : 보수비를 보상한다.     - 보수가 현실적으로 불가한 경우 : 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있다.  - 잔여건축물에 대한 가치하락분 평가 : 편입 전 잔여건축물 가격 - 편입 후 잔여건축물 가격 건축물의 사용료 및 철거비  - 사용료 : 임대사례비교법이 원칙, 적산법으로도 평가가 가능하다.  - 철거비 : 철거비용은 사업시행자가 부담한다. 단, 이전비 보상을 한 경우 그 소유자가 부담한다.(이전비에 철거 및 해체비용이 포함)
공작물 등의 평가 및 동산의 이전비 보상	공작물 등의 평가 - 토지보상법 시행규칙 제36조(공작물 등의 평가)  - 경제적 가치가 없는 경우, 토지가치 등에 충분히 반영된 경우에는 평가하지 않는다.(석축 및 옹벽 등) 동산의 이전비 보상 - 토지보상법 시행규칙 제55조(동산의 이전비 보상 등)  - 대상 : 공익사업지구 내 토지 또는 건축물 등에 소재하는 동산  - 이사비 보상 대상 : 주거용 건축물의 거주자에 대해 실제 소요되는 비용을 보상(보상 당시 주거용 건축물에 거주하기만 하면 보상대상자이다.)
과수 등의 평가	수목의 평가(관상수, 감수액 X)  - 이전이 가능한 경우 : 이전비 = 이식비 + 고손액     - 평가방법 : 표준품셈에 의하여 평가하되, 수량에 따라 적정하게 가감·조정하여야 한다.(수량이 많으면 단가가 내려간다. 규모의 경제, 물량감가)     - 고손액 : 수목가액에 고손율을 곱하여 산정한다.(가격시점 당시의 가액 기준)  - 이전이 불가능한 경우 : 수목의 가격을 기준으로 하되, 거래사례비교법에 의한다.     * 정상식 기준금액 초과 금지 : 과밀 상태의 식재를 기준으로 평가하지 않는다. 과수의 평가  - 보상감정평가방법     - 이식이 가능한 경우         - 결실기인 경우             - 이식적기인 경우 : 보상평가액(이전비) = 이식비 + 고손액 + 감수액             - 이식부적기인 경우 : 보상평가액(이전비) = 이식비 + 고손액 x2 + 감수액         - 결실기가 아닌 경우             - 이식적기인 경우 : 이식비 + 고손액             - 이식부적기인 경우 : 이식비 + 고손액 x2     - 이식이 불가능한 경우 : 과수목의 가격으로 보상한다. 거래사례비교법으로 평가하거나 가격시점까지 투하된 비용의 현가액으로 평가할 수 있다.  - 물건의 가격으로 보상하는 과수 : 거래사례비교법으로 평가하거나 가격시점까지 투하된 비용의 현가액으로 평가할 수 있다.  - 과수외 수익수, 관상수 : 과수의 규정을 준용한다. 관상수는 감수액을 고려하지 않는다.     - 수령으로 보아 이식이 가능한 경우 : (이식적기, 이식비+고손액), (이식부적기, 이식비 + 고손액x2 이내)     - 수령으로 보아 이식이 불가능한 경우 : 거래가격이 있는 경우 거래가격을 기준으로 하고, 없는 경우 투하비용의 현가액을 기준으로 한다.  - 벌채비의 부담 : 이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌재비용은 사업시행자가 부담한다.(철거비와 유사) 묘목의 평가 (≒ 농작물)  - 평가방법     - 상품화가 가능한 경우 : 손실이 없는 것으로 보아 보상하지 않지만, 매각 손실액이 있는 경우 그 손실을 평가하여 보상한다.     - 상품화가 불가능한 경우 : 이전비 등으로 보상하고, 거래사례비교법, 원가법에 의한 가격을 넘을 수 없다.

 

잔여건축물 보상감정평가
 - 전체 이전이 가능한 경우 (아래 중 가장 작은 금액으로 보상)
    - 일부편입부분 취득가격 + 보수비 및 잔여건축물 가치감소분
    - 전체 이전비
    - 전체 취득가격
 - 이전이 불가능한 경우
    - 일부편입부분 취득가격 + 보수비 및 잔여건축물 가치감소분
    - 일부편입부분 취득가격 + 잔여건축물의 취득가격(= 전체 취득가격)

 

 

이식비 = 굴취비용 + 운반비 + 식재비 + 자재비 + 사후관리비 + 상하차비
고손액 = 주당가격 x 고손율
감수액 = 주당가격 x (1-고손율) x 감수율(220%)

출처 : https://tfmedia.co.kr/etaxkorea/view.html?no=23879