[감정평가이론 - 요약정리] 08. 부동산 경기변동

부동산경기변동의 의의 (≒ 부동산경기순환)
 - 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것
 - 부동산 시장은 살아움직이는 생물체와 같이 부단히 변화한다.

부동산경기변동의 종류
 - 순환적 변동 : 상승운동과 하강운동을 반복하는 것
    - 확장기 (상향) : 불황을 벗어나 상승국면을 지속하는 단계 (가격 상승, 거래량 증가)
    - 후퇴기 (후퇴) : 정점을 지나 하향세로 접어드는 단계(가격 하락, 거래량 감소) 속도가 빠름
    - 수축기 (하향) : 불황 속에서 저점에 도달하는 단계(가격 하한, 거래량 미비)
    - 회복기 (회복) : 저점을 지나 상승세로 접어드는 단계(가격 반등, 거래량 회복) 장기간에 걸침
    - 안정시장(안정국면) : 가격이 안정되거나, 물가상승률정도의 상승만 나타난다.(입지여건이 좋은 곳에 주로 나타남)
                                   지속성에 초점을 둔 시장이므로 4가지 국면 모두에 존재할 수 있다.
 - 계절적 변동 : 관습에 의한 1년을 주기로 나타나는 변동(방학을 주기로 대학가 임대주택의 공실률 상승)
 - 장기적 변동 : 50년 이상 장기적 관점의 변동(특정지역의 개발, 재개발에 의함, 더 이상 성장이 없음을 뜻함)
 - 무작위적 변동 : 자연재해, 정부정책, 파업, 혁명 등의 비주기적인 경기변동(자연재해로 건축물 파괴시, 건축활동은 호황기를 맞는다.)

부동산경기변동의 특징
 - 후순환적이다 : 착공, 완공까지 장기간 소요되어 일반적으로 후순환적 (↔주식시장은 선반영된다.)
   ※ 상업용, 공업용 부동산은 동시순환적 / 주거용은 역순환적 / 가중평균치적 성격으로 인해 후순환적 특징 발현
 - 주기가 길다 : 일반적으로 17~18년 주기 / 일반경기는 8~10년 주기로 2배 가량 차이남
 - 순환 진폭이 크다 : 경기순환의 진폭이 일반경기보다 크다 (거미집모형으로 설명)
 - 대칭구조가 다르다 : 경기회복은 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행
 - 기타 : 고정성과 지역성에 의해 국지적인 특징

부동산경기변동의 제 요인
 - 사회적 요인 및 경제적 요인 : 인구 변동, 주택보급률, 가구수 변동, 이자율, 임금 및 고용, 산업구조 등
 - 행정적 요인 및 자연적 요인 : 토지이용규제, 부동산세제, 계절적 요인, 자연재해 등

부동산경기의 측정
 - 부동산경기측정지표 : 정태적 파악방법으로 부동산경기의 상태가 어떤지 판단
    - 부동산가격변동 : 부동산 경기와 비례관계, 인플레이션, 건축비상승, 투기적 요인의 경우는 예외
    - 거래량 : 부동산 경기와 비례관계, 다소 시차를 두고 발표함에 유의
    - 건축허가량 : 부동산 경기와 비례관계, 건축은 신속하게 반응하지 못할 수 있음에 유의
    - 택지분양실적 : 부동산 경기와 비례관계
    - 미분양재고량 : 부동산 경기와 반비례관계
    - 공가율과 임대료수준 : 부동산 경기와 반비례관계
    - 부동산금융의 상태 : 부동산 경기와 비례관계
    - 기타 : (내적요인) 인구수, 가구수, 주택보급률, 주택건설 호수 등 수요, 공급 관련 변수(직접적 효과)
               (외적요인) GNP, 수출수입량, 임금상승률, 금리, 통화량 등 거시경제변수(주변적 효과)
 - 부동산경기의 측정방법
    - 과거 추세치를 연장하는 방법 : 회귀분석 등 통계적 기법
    - 지역경제분석 등 경제분석에 의하는 방법 : 특정지역의 수요요인, 시장에 미치는 요인을 확인, 분석하여 측정(산업구조 관련성 등)
    - 지수를 이용하는 방법 : 실거래가격지수, 거래량 등 지수를 통해 흐름을 측정
    - 대체수요를 이용하는 방법 : 예금금리, 채권수익률, 주가지수 등 부동산 경기와 역행하는 지표를 활용하여 측정하는 방법

감정평가 시 유의사항  → 감칙8조 + 경기변동국면(호황, 불황) 엮어서 자주 출체
 - 가격제원칙 관련한 유의사항 : 예측의 원칙과 변동의 원칙에 유의(시점에 따라 최유효이용이 달라질 수 있다.)
 - 지역분석 및 개별분석 관련 유의사항 : 지역분석 시 전반적 부동산경기, 지역적 경기변동상황에 유의
                                                       개별분석 시 전반적 시장변화가 개별부동산에 미치는 작용관계에 유의
 - 평가방법 적용 시 유의사항
    - 거래사례비교법
        - 사례선택 : 기준시점에 가장 가까운 최근 사례 수집
        - 사정보정 : 경기순환 국면에 따른 사정, 동기 개입 여부 파악
        - 시점수정 : 순환적 변동 국면에 따른 세분화 적용 필요
        - 요인비교 : 경기순환국면에 따른 가치형성용인 및 표준적 이용, 최유효이용 파악 필요

    - 원가법
        - 재조달원가 산정 : 기준시점 현재 최신 신축원가 적용
        - 감가수정 : 국면에 따른 기능적, 경제적 감가를 적절히 파악 필요

    - 수익환원법 : 상승~하강 국면 이행 시 거래가격에 대한 유력한 검증수단(NOI는 현재 임대료 기준이므로)
        - 순수익 산정 : 순환 국면에 따른 변동을 예측하여 순수익을 예측
        - 자본환원율 산정 : 금리동향을 면밀히 파악하여 적절히 반영

 - 시산가액 조정 시 유의사항 : 시장상황을 가장 잘 반영하는 방식은 비교방식으로 이를 중심으로 한 결정 필요
                                          다른 방법은 합리성 검토 등에 활용

   ※ 기준가치는 시장가치이고, 시장가치는 존재가치의 성격(Sein)으로 이를 잘 표방하는 방법은 비교방식이다.