[감정평가실무 - 요약정리] 16. 도시정비 감정평가

1. 종전자산 감정평가

종전자산 감정평가의 근거  - 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 74조)  - 사업시행자가 제시한 의로목록에 기초하여 수행하여야 한다. 종전자산 감정평가의 기준  - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (도시 및 주거환경정비법)                   종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 제26조(건축심의)에 따른 심의결과를 통지받은 날(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)  - 감칙 및 실무기준이 감정평가의 원칙 및 기준으로 적용된다.  - 해당 정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태 기준 감정평가  - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하는 공법상 제한의 변경 배제  - 상대적인 가격 균형을 고려한 감정평가 : 대상물건의 유형, 위치, 규모 등에 따른 상대적 가격균형유지 여부가 매우 중요하다.  - 해당 정비사업으로 인한 가격변동(개발이익)을 적정한 수준에서 반영하여 감정평가할 수 있다. 공시지가기준법 적용시 고려할 사항  - 적용공시지가 : 기준시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가(사업시행인가고시일)  - 비교표준지 선정 : 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 고르고, 예외적으로 밖에 있는 표준지를 선정한다.  - 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 한 용도지역등 변경의 배제  - 정비구역 내 표준지공시지가가 도시계획시설에 저촉된 경우 행정적 조건의 비교 : 감가하지 않는다.  - 일부 편입의 경우 : 잔여지 및 잔여 건축물은 목적물이 아니므로 이를 평가서에 기재한다.  - 구분소유적 공유인 경우 : 구분소유하는 위치별 구분 감정평가를 인정한다.(2003누11959)  - 현황도로의 종전자산 감정평가기준 : 토지보상법 시행규칙 제26조 준용으로 인근토지평가액의 1/3이내  - 법면의 평가 : 감가평가한다. 건물의 감정평가  - 일반적으로 원가법으로 평가한다. (공부상 면적을 기준으로 하고, 제시외 물건은 평가대상에서 제외한다.)  - 무허간건축물 평가 : 특정무허가건축물(1989년1월24일 당시 무허가건축물)만 평가한다. 구분건물의 감정평가  - 감칙 제16조에 따라 토지와 건물을 일괄하여 거래사례비교법으로 감정평가  - 사례 선정기준 : 기준시점(사업시행계획인가 고시일) 전에 거래된 사례                           건물의 노후도, 대지지분율, 대지지분 면적의 크기가 유사한 거래사례 선정

 

2. 분양예정자산의 감정평가(종후자산평가)

분양예정자산 감정평가의 근거  - 관리처분계획에는 분양대상자별로 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액이 포함되어야 하며(법 제74조) 분양예정자산의 평가기준  - 기준시점 : 분양신청기간 만료일, 관리처분계획기준일로 할 수 있으나 사업시행자에게 별도로 기준시점을 서면으로 제시받는 것이 타당  - 평가조건 : 현존하지 않는 물건에 대한 조건부 감정평가(설계 기준 평가)  - 평가방법      - 상대적 가격균형의 유지가 중요하다. 규모별, 층별, 향, 위치별 효용차이를 적정하게 산정하여 반영한다.      - 분양구분과 종후자산평가 대상 : 조합원 분양가를 기준으로 평가한다.      - 평가기준 및 방법 : 물건별 주된 감정평가 방법 적용

 

3. 도시정비사업의 그 밖의 감정평가

정비기반시설의 감정평가  - 정비사업 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 국가·지자체에 무상 귀속되고, 용도 폐지되는 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 양도된다.  - 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 수의계약으로 매각 또는 임대 가능  - 감정평가 목적물     - 무상귀속 부분 : 새로이 설치하는 정비기반시설     - 무상양도 부분 : 용도폐지되는 기존 정비기반시설 등  - 기준시점 : 사업시행계획인가의 고시가 있는날 or 사업시행계획인가(고시)의 예정일  - 감정평가 기준     - 용도폐지되는 정비기반시설 : 용도가 폐지된 상태를 기준으로 평가     - 새로이 설치되는 정비기반시설 : 조성 전 토지의 소지가격으로 평가     - 존치되는 정비기반시설 : 현재 이용상태를 기준으로 평가 국공유지의 처분평가(유상매입)  - 도시 및 주거환경정비법 제98조 : 도시정비구역 내 국공유지는 시행자 또는 점유자 및 사용자에게 타에 우선하여 매각할 수 있으며, 이 경우 매각가격은 사업시행계획인가고시가 있은 날을 기준으로 하여 평가하되, 사업시행고시가 있은 날부터 3년 이내에 매각계약이 체결되지 아니할 경우에는 그 가격결정에 있어서는 국유재산법 및 공유재산법의 관계규정에 따르도록 하고 있다.  - 사업시행계획인가고시 시점 3년 이내에 매각하는 경우 : 사업시행계획인가고시일의 실제 이용상황 기준 평가(용도 폐지된 것으로 본다.)     - 점유지 : 점유자에게 매각하고, 일단지 기준으로 시가 매각     - 비점유지 : 사업시행자에게 매각하고, 개별토지를 기준으로 보상가에 매각이 가능하다.  - 사업시행계획인가고시 시점 3년 이후에 매각하는 경우 : 현시점 기준 평가     - 점유지 : 점유자에게 매각하고, 일단지 기준으로 시가 매각     - 비점유지 : 사업시행자에게 매각하고, 개별토지를 기준으로 보상가에 매각이 가능하다.     - 일단지 여부에 대한 판단 : 착공된 경우 아파트용지 등인 일단지로 감정평가, 착공되지 않은 경우 이행지, 택지예정지에 해당하여       현황, 장래 이용 기준 모두 적용이 가능하다. (공사의 정도에 따라 미성숙도 보정을 통한 감가평가한다.)     - 개량비 고려여부 : 개량된 상태를 기준으로 평가하고, 개량비는 별도 심사 및 결정 사항이다. 현금청산감정평가(미동의자, 분양 미신청)  - 도시정비법 제63조에 의하면 시행자는 정비구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지, 건축물 기타의 권리를 수용할 수 있다.    이 때 보상감정평가(협의보상감정평가, 수용재결평가, 이의재결평가)가 필요하다.  - 해당 정비사업으로 인한 개발이익을 배제하여 감정평가한다.

 

4. 재건축 사업과 감정평가

종전자산 감정평가  - 재개발과 동일하다. 종후자산 감정평가  - 재개발과 동일하다. 국공유지 감정평가  - 재개발과 동일하다. 매도청구에 따른 감정평가 : 도시 및 주거환경정비법 제64조(재건축 사업에서의 매도청구)  - 매도청구 소송감정의 기준시점 : 매매계약 체결 의제일  - 목적물 확정 : 현황평가 원칙     - 감정서에 기재된 감정평가 대상을 목적물로 한다.     - 영업손실보상금 등이 포함되지는 않는다.(공익사업에 해당하지 않기 때문)  - 매도청구소송의 '시가' : 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 시가 (판례)                                     단, 향후 현실화, 구체화 되지 않은 개발이익까지 반영하면 안된다.

 

5. 비례율과 관리처분

비례율  - 재개발구역 내 사업완료 후 대지 및 건축시설의 총 추산액에서 총 사업비를 뺀 후 구역 내 종전토지 및 건축물의 총가액을 나눈 값  - 비례율 = (종후자산가치 - 총사업비) / 종전자산가치  - 종전자산가치 x 비례율 = 권리가액  - 종후자산가치 - 권리가액 = 분담금

 

6. 정비사업구역 내 일반시가목적 등 감정평가

일반적 감정평가 기준 : 기준시점의 시장가치를 기준으로 감정평가 상속세 및 증여세법에 의한 입주권의 감정평가  - 입주권 : 상속세 및 증여세법에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리로 규정  - 입주권 = 준공 후 자산가액 - 분담금  - 입주권 = 기준시점까지 납입한 금액(권리가액 + 기납입분담금) + 프리미엄       * 프리미엄 = 종후 자산가액 - 조합원 분양가

 

7. 정비사업의 현물출자자산의 감정평가

법인세 산정 목적의 감정평가  - 법인세 감정평가의 현물출자 취득시기 : 관리처분계획인가 고시일, 신탁등기일자 중 빠른날짜 적용(의뢰인 제시일)  - 평가목적 : 현물출자에 의해 취득한 자산의 취득가액 산정(시가평가)   >> 총 수익 - 총 비용 = 순수익   >> 총 비용 : 각종 비용 + 현물출자자산, 현물출자자산 증가 시, 법인세 납부 대상 수익(순수익) 감소

 

8. 도시개발법상 도시개발사업에 의한 감정평가

수용방식 환지방식  - 사업지구 내 토지를 제공받아 교환, 분합, 구획변경 및 지목 또는 형질 변경으로 시행전 권리관계를 시행후 토지에 이동시키고 비용은 감보를 통해 충당  - 정리 전 토지의 감정평가 : (종전자산) 실시계획인가시점을 기준으로 평가  - 정리 후 토지의 감정평가 : (종후자산) 환지처분시점을 기준으로 평가 혼용방식