[감정평가실무 - 요약정리] 19. 토지보상감정평가

토지보상감정평가의 대상

사업시행자 제시내용 기준 원칙

토지보상평가기준

객관적 기준 감정평가  - 객관적 기준 감정평가 원칙  - 일반적 이용방법 : 기준시점에 평균인이 이용할 것으로 기대되는 이용방법(≒최유효이용)  - 객관적 상황  - 주관적 가치  - 특별한 용도 현실적인 이용상황기준 감정평가(현황평가)  - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙  - 현실적인 이용상황기준 감정평가 원칙의 예외 : 일시적 이용, 무허가건축물, 불법형질변경토지, 미지급용지 (일/무/불/미) 건축물등이 없는 상태 상정 감정평가 (나지상정 감정평가)  - 원칙(실제로 공익사업에 필요한 것은 토지 뿐이다.)  - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가  - 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가의 예외 : 집합건물, 개발제한구역 내 건물, 소유권 외의 권리 등 해당 공익사업으로 인한 가격의 변동 배제 감정평가  - 개발이익 : 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 가치 증감 등  - 해당 공익사업으로 인한 가격 변동을 배제하는 이유 : 정당보상  - 배제방법 : 적용공시지가, 비교표준지 선정, 지가변동률, 그밖의 요인  - 배제하지 않는 가치의 변동 : 다른 공익사업으로 인한 가치의 변동, 자연적인 지가변동분 공시지가 기준평가(합리성 검토 x)   개별 감정평가  - 개별 감정평가 원칙  - 필지별 보상감정평가  - 필지별 보상감정평가 예외 : 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가  - 권리자별 감정평가  - 건축물 등과의 구분감정평가

토지보상감정평가 절차

보상감정평가액 = 표준지공시지가 x 시점수정 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 그 밖의 요인보정 적용공시지가 선택 - 토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)  - (제70조 제3항) 사업인정 전 협의 취득 시 : 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가장 가까운 시점의 것  - (제70조 제4항) 사업인정 후 협의 취득 시 : 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것  - (제70조 제5항) 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정하는 경우     - (시행령 제38조의2) 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우         - 공익사업에 따른 구분 : 도로 등 사업 여부, 사업구역 20만㎡ 이상 여부         - 평균변동률의 차이 : 지구 내 표준지공시지가 변동률 vs 시군구 전체 변동률 (3%p, 30% 이상 차이나면 인정된다.)     - 사업인정 전 취득 : 고시공고 ~ 기준시점     - 사업인정 후 취득 : 고시공고 ~ 사업인정고시  * 공공주택 특별법     - 의견청취일 ~ 지구지정일 변동률 비교     - 기준이 되는 표준지 공시지가 변동률 vs 해당 시군구 전체 표준지 공시지가 평균 변동률 (30% 이상 차이나면 인정) 비교표준지 선정 (토지보상법 시행규칙 제22조)  - 사업지 내 표준지 / 용도지역지구등 공법상 제한이 같거나 유사 / 실제이용상황, 주위환경 같거나 유사 / 지리적으로 가까울 것  - 용도지역이 변경된 토지는 기준시점에서의 용도지역 등을 기준으로 평가(해당 사업으로 변경 시 반영하지 않는다.)   시점수정 (적용공시지가 공시일 ~ 가격시점)  - 비교표준지 소재 시군구의 용도지역별 지가변동률 적용  - 해당공익사업으로 인하여 비교표준지 소재 시군구 지가변동률이 변동된 경우     - 토지보상법 시행령 제37조(지가변동률)         - 해당 공익사업의 면적이 20만㎡ 이상 / 도로등 사업 여부         - 사업인정고시일 ~ 기준시점 변동률 비교 (비교표준지 소재 시군구 변동률 ±3% 이상)         - 비교표준지 소재 시군구 지가변동률 vs 시도 지가변동률 (양자간 격차 ±30% 이상)         >> 변동된 경우에는 인접시군구 평균 지가변동률을 사용한다.  - 생산자물가지수 활용 : 합리성검토에 활용 지역요인비교, 개별요인 비교 : 일반적 방법과 동일 그 밖의 요인 비교  - 거래사례 : 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 반영된 경우에는 배제한다.  - 거래사례 및 보상사례 : 실제 거래사례, 실제 보상액을 기준으로 한다.     - 공법상 제한이 같거나 유사     - 현실적 이용상황이 같거나 유사     - 주위환경이 같거나 유사     - 적용공시지가의 선택기준에 부합(개발이익 배제)     >> 해당 공익사업의 보상선례는 선정하지 않고, 소유권이 이전된(완료된) 보상선례만 선정한다.     >> 적용공시지가 기준일 이후더라도 개발이익이 반영되지 않았다면 선정 가능하다.

공법상 제한을 받는 토지의 보상감정평가

공법상 제한의 구분(시행규칙 제23조)  - 일반적 계획제한 : 용도지역, 지구, 구역 등 지정·변경 (그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.)  - 개별적 계획제한 : 도시·군관리계획시설의 결정고시, 공익사업을 위한 사업인정 고시 등 (해당사업 여부 불문, 제한을 받지 아니한 상태로 평가)  - 공원구역 등 안 및 비오톱 지정 토지의 평가     - 자연공원 내 토지 : 일반적 계획제한으로 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가     - 도시군관리계획으로 결정된 도시공원 : 공법상 제한을 받지 아니한 상태로 평가(개별적 계획제한)     - 도시자연공원 : 제한받는 상태대로 감정평가(일반적 계획의 제한)  - 용도지역이 없는 토지 및 용도지역 경계에 있는 토지평가     - 공유수면 매립지 : 이웃하고 있는 용도지역에 따른다.     - 용도지역 사이에 있는 토지 : 평균적 제한상태를 기준으로 한다.  - 둘이상의 용도지역에 속한 토지 : 각 용도지역별로 구분평가 원칙  - 도시군관리게획시설(도로)에 따른 토지     - 접한 경우 : 지형도면이 고시된 도시군관리계획시설(도로)에 접한 토지에 대한 감정평가는 접한 상태로 평가     - 저촉된 경우 : 지형도면이 고시된 도시군관리계획시설(도로)에 저촉한 경우 저촉된 상태로 평가하고, 남은 부분은 접한 상태로 평가  - 정비구역 내 토지 : 개별적 계획제한으로 반영하지 않는다.  - 문화유산법에 따른 보호구역 내 토지 : 개별적 제한으로 반영하지 않는다.  - 개발제한구역 내 토지 : 일반적인 계획제한으로 반영하여 평가한다. 건축물이 없는 토지  - 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 "대"인 토지  - 건축물이 있는 토지평가 개발제한구역이 해제된 토지 : 해당공익사업으로 해제된 경우 해제되기 전 상태를 기준으로 평가한다. 개발제한구역의 우선해제대상지역 안의 토지  - 우선해제대상지역 : 우선해제가 예상된 것에 따른 정상지가 상승요인을 고려하여 평가     - 용도지역 선정 : 개발제한구역으로 평가하여, 우선해제대상 표준지 선정이 원칙  - 조정가능지역     - 개발제한구역의 표준지 선정, 개발제한구역 해제에 따른 정상지가 상승분 반영     - 정상지가 상승분은 향후 개발제한구역이 해제될 때까지의 지가상승분으 현가화하여 활용     - 비교 표준지공시지가에 이미 반영된 경우 중복 반영하지 않는다.