[감정평가이론 - 요약정리] 06. 최유효이용

최유효이용의 개념 및 이론적 근거	개념 (감정평가실무기준)  - 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것  - 가치평가 외 토지이용분석, 비용편익분석 등 컨설팅업무까지 확장되는 추세에 따른 중요성 강조 이론적 근거  - 인간의 합리성 추구 : 경제주체의 합리성 추구로 인해 최유효이용으로 최종 귀착된다.  - 토지 할당 : 토지의 용도의 다양성에 의한 대체·경쟁의 과정을 통해 최유효이용에 토지가 할당  - 최유효이용의 강제 : 부동산의 악화성향, 지속성, 비가역성에 의해 국가나 사회는 각종 규제를 통해 최유효이용을 강제한다.
최유효이용에 대한 판정기준	물리적 이용 가능성  - 그 용도로 이용하는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다. 합법적 이용 가능성  - 그 용도로 이용하는 것이 각종 규제요건에 충족하는 합법적인 것이어야 한다. 합리적 이용 가능성  - 합리적(투기목적x)으로 이용이 가능하고, 경제적 타당성이 있어야 한다. 객관적 자료에 의해 뒷받침되는 최고의 수익성  - 물리적, 합법적, 합리적 이용 가능한 대안 중 최고의 수익을 올릴 수 있는 것이 객관적 자료에 의해 증명될 수 있는 이용이어야 한다.
최유효이용의 분석	토지에 대한 분석  - 최유효이용 분석시 나지상태를 간주하고 토지가치를 극대화하는 용도를 확인한다.     - 비수익성 부동산 : 개발 후 복합부동산 시장가치 - 개발비용 vs 나지상태 토지가치     - 수익성 부동산 : 직접환원법에 의한 산정, 토지잔여법에 의한 산정 vs 나지상태 토지가치 개량부동산에 대한 분석  - 대상 부동산의 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 최유효이용을 판정     - 자본적 지출이 필요 없는 경우 : 자본적 지출 없이 다양한 형태로 용도 변경하여 운영시 가치 vs 현 상태의 개량부동산 가치     - 자본적 지출이 필요한 경우 : 전환 후 순수익 - 자본적 지출 vs 현 상태의 개량부동산 가치 토지와 개량부동산에 대한 최유효이용의 분석 결과가 상이한 경우  - 개량부동산에 대한 취유효이용의 분석에는 철거비용, 신축비용, 건설기간 동안의 임대료 손실 등이 포함되어 토지와 개량부동산의    결과 상이할 수 있음  - 이 때 현재의 이용은 중도적 이용으로 당분간 지속되며, 현 상태가의 가치가 잠재적 용도의 가치 - 전환비용 취유효이용의 분석과 시정분석 및 감정평가방법의 관계  - 취유효이용 분석은 선행하는 시장분석과 후행하는 감정평가의방법의 적용과 유기적인 견련을 맺고 있어 그 내용 간 일관성이 필요
최유효이용 판정시 유의사항	통상의 이용능력이 있는 사람에 의한 이용일 것  - 특별한 능력을 가진 사람의 경우 높은 수익을 올릴 수 있으나 이를 배제한 일반적 상황을 가정 단순한 이용자에 의한 이용이 아닐 것  - 소유자에 의한 이용이어야 함.(계약에 따른 이용의 제한 가능성 배제) 예측 가능한 이용일 것  - 효용이 발휘될 수 있는 시점이 예측할 수 있는 기간 내 이루어지는 이용일 것(너무 먼 미래의 효용 발휘 배제) 장기적 고려를 통한 이용일 것  - 사용 · 수익이 장래 상당 기간 계속될 수 있는 이용일 것(일시적 초과수익 상황 배제) 수요분석에 유의  - 충분한 수요가 있는지 확인이 필요(현재시점 충분한 수요가 없다면 최유효이용은 잠정적 연기, 중도적 이용에 할당)
최유효이용 판정시 장애요인	경제주체의 비전문성  - 물리적, 사회적, 경제적, 행정적 요인 등의 요인들이 끊임 없이 변화하므로 소유자 및 경제주체들이 최유효이용을 판단하는 것이 어렵고,    감정평가사를 비롯한 전문가의 도움으로 판정할 수 있지만 경제적 부담과 절차 등으로 인해 충분히 제공되지 못한다. 부동산시장의 불완전성  - 부동산의 지리적 고정성으로 인한 이동의 어려움, 고가성으로 인한 시장참여자의 제한, 개별성으로 인한 정보의 불완전성 등으로 인하여    완전경쟁이 이루어지기 어려운 바, 최유효이용을 방해하는 장애요인으로 작용 정부의 행정적 규제  - 정부는 토지자원의 최적할당 및 공공복리 증진을 위해 최유효이용을 막거나 임대료 통제 등의 법적규제를 통해 지연시키는 경우가 있다.
특수상황의 최유효용 분석	단일이용  - 주위용도와 다른 독자적 토지이용으로 주거지대 내 쇼핑센터와 같이 주위의 용도와 전혀 달라도 최유효이용이 될 수 있다. 복합이용  - 하나의 토지 내 여러 용도가 혼합된 상태로 계획적으로 개발된 경우나 초고층 건물내 상가, 오피스텔, 아파트 혼합 등의 경우 중도적 이용  - 가까운 장래에 대상토지 또는 개량부동산에 대한 최유효이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대기하는 과정에서    현재 할당되고 있는 이용  - 일치성의 원리(토지, 건물을 동일한 용도로 평가해야하는 원리)에 따라, 동일한 용도로 보고 평가하되 이에 따른 건부감가 등을 적용한다. 비적법적 이용  - 현재는 더 이상 각종 규정에 부합하지 않는 이용(종세분화 이전에 지어진 공동주택 등)  - 불법적 이용 : 현재 법 규정에 부합하지 않고, 이용상태도 지속될 수 없는 이용  - 과대개량 : 용적률 상한 초과 등 일반적인 경우  - 과소개량 : 용적률 상한 미달(향후 개발 가능)  - 과대개량된 부동산은 비교적 높은 가치를 갖는다(GB 내 부동산 등) 따라서 건부증가를 토지가치에 반영하여 평가한다.     ※ 공동주택 리모델링 관련한 사례를 가져오면 이해가 빠르다.     ※ 토지가치 = 적법적 이용의 토지가치로 추계     ※ 건물가치 : 순수한 건물가치 + 비적법적 이용의 프리미엄 비(非)최유효이용  - 기존 개량부동산의 이용이 나지를 상정하였을 경우 토지의 최유효이용과 부합하지 않는 경우를 의미한다.  - 개량부동산 (최) = 토지 (최) : 물리적, 기능적 감가요인(층수 미달, 노후도 심각 등)을 반영하여 평가한다.  - 개량부동산 (최) ≠ 토지 (최) : 물리적, 기능적 감가요인 외 경제적 감가요인을 반영하여 평가한다.    * 이 경우 일치성의 원리를 적용해야하며, 건물은 가치가 없을 수도 있고, 철거비용 등으로 인해 (-)가치를 가질 수 있다. 특수목적의 이용(사용가치, 특수가치)  - 호텔, 교회, 공공건물 등 특정한 활동을 위해서 설계되고 운영되는 부동산은 최유효이용을 확인하기 어렵다  - 개량부동산 (최) 분석 : 특수목적에 대한 수요가 충분하여 이용이 유지될 때는 사용가치로 평가한다.  - 토지 (최) 분석 : 물리적, 기능적으로 쇠퇴하여 사용가치가 없을 경우 시장에서의 교환가치로 평가한다.  - 수요가 부족한 경우 전환의 가능성, 비용, 시기 예측이 필요하고 이에 따른 중도적 이용인지 여부 분석이 필요하다.  * 특수목적에 대한 수요 有 : 사용가치 / 특수목적에 대한 수요 無 : 교환가치 투기적 이용  - 취득 후 별다른 운영을 하지 않은 채 보유만 하면서 처분을 위한 준비상태에 있는 일시적 현재이용 초과토지 및 잉여토지  - 초과토지 : 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지  - 잉여토지 : 기존 개량물 부지와 독립적으로 분리되어 사용될 수 없고 별도의 최유효이용 용도에 이용할 수 없는 토지    * 잉여토지는 보통 가치가 낮지만, 인접토지와 합병 시 오히려 합병이익이 있을 수 있음

일단지

개념(표준지공시지가 조사평가기준 제20조)  - 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지  - 감칙7조 : 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에도 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 일괄평가 할 수 있다.  - 판시사항 : 일단의 토지 이용 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고, 토지 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계 일단지 토지와 합병토지  - 일단지 토지 : 지적공부상 합병되지 아니한 상태에서 일단을 이루어 활용되는 경우  - 합병토지 : 지적공부상 합병이 되어 하나의 필지가 된 경우 일단지 토지의 판단기준  - 용도상 불가분의 관계 :  사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고, 토지 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계  - 지목과의 관계 : 이용상황과 지목이 같은 경우가 대부분이지만 반드시 일치하는 것으로 볼 수는 없다.  - 소유자와의 관계 : 소유자가 특별한 경우를 제외한 다른 때에는 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.  - 일시적 이용상황 : 현재 이용이 일시적 이용인 경우 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.  - 일단지로 인정되는 시점 : 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 시점, 사업인정을 받은 시점 등 토지용도별 일단지의 최유효이용 분석  - 주거용지 : 주택재개발, 재건축 등에 의해 그 사업부지를 일단지로 이용하는 것을 최유효이용으로 보아 평가한다.  - 싱업용지 : 토지소유자가 그 건물을 수평으로 구분하여 소유, 이용시 일단지로 이용하는 것을 최유효이용으로 보아 평가한다.  - 공업용지 : 하나의 사업체 부지로 이용될 경우 용도상 불가분의 관계이므로 일단지로 최유효이용을 판단한다.  - 농경지 및 임야지 : 일단지 평가의 범위에 포함하지 않는다.  - 후보지 : 사업인정고시일 이후에 일단지로 최유효이용을 판단하는 것이 타당하다.  - 특수토지 : 염전, 골프장, 유원지 등은 일단지로 최유효이용을 판단한다.