[감정평가이론 - 요약정리] 07. 부동산시장에 대한 이해

부동산시장의 의의	개념  - 질, 양, 위치 등 여러가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 가치가 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역  - 추상적 권리의 형태로 거래가 이루어지는 추상적 시장
부동산시장의 분류	지리적 위치에 따른 분류  - 지리적 위치의 고정성으로 인해 지역시장의 성격을 띈다. 용도(유형)에 따른 분류  - 용도에 따라 주거용, 상업용, 공업용, 농업용, 임업용 시장 등으로 구분 규모에 따른 분류  - 고가성에 의해 금액에 따른 분류(저가시장, 중가시장, 고가시장), 면적에 따른 분류(소형시장, 중형시장, 대형시장) 가격의 유형에 따른 분류  - 부동산 가격은 협의의 가격과 임대료로 구분, 매매시장과 임대차 시장으로 구분된다. 거래의 자연성 여부에 따른 분류  - 자유로운 의사에 의한 일반거래시장, 공권력에 의한 강제적 거래인 경매시장, 공매시장이 있다. 시장참가자의 상대적 힘의 차이에 따른 분류  - 호황과 침체를 반복하며 수요자, 공급자 간의 비중과 역할이 바뀐다.
부동산시장의 특징	시장의 국지성  - 지리적 위치의 고정성으로 인해 고도로 국지화 된다. 수급조절의 어려움  - 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인해 시장상황에 맞는 공급의 조절이 어렵고 시간이 많이 소요된다.     이로 인해 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 수 있다. 상품의 비표준화성  - 고정성 및 개별성으로 인해 표준화가 불가능한 이질적인 상품이다. 아파트 등 규격화된 건물은 어느정도 표준화가 가능하다. 시장의 비조직성  - 지역마다 상품마다 거래가격, 내용이 다르고 거래의 비공개성에 의해 시장을 유형별로 조직화하기 어렵다. 거래의 비공개성  - 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄고 따라서 불완전경쟁시장이 된다. 공인중개사제도, 실거래가신고제도 등이 있으나 여전히 미비하여 개선이 요구된다. 자금의 유용성에 큰 영향을 받음  - 고가성으로 인해 금융의 중요성이 높아, 정부의 금융정책에 민감한 반응을 보인다. LTV, DTI, DSR 같은 규제가 대표적(기준금리 인하 등) 제도적 제한의 과다  - 사회성, 공공성이 매우 큰 자산으로 제도적 제한이 있다. 제한의 과다로 시장의 자기조절기능은 저하되고, 가격이 왜곡되기 쉽다. 시장의 불완전성  - 근본적이고 핵심적 특성은 시장이 불완전하다는 것
		부동산시장의 한계 및 정부의 개입	부동산시장의 한계  - 시장의 불완전성으로 인한 문제 : 부동산의 자연적 특성으로 인한 불완전경쟁시장은 부동산, 경제적 자원의 효율적 이용을 저해한다.  - 시장실패로 인한 문제 : 시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 자원의 용도별 효율적 분배에 실패하는 현상       (외부효과) 대가를 치르지 않고 남에게 피해, 이익을 주고 받은 결과로 공급과잉이 되어 가격균형을 저해한다.       (공공재) 소비의 비경합성, 비배제성을 가진 재화(도로 등)는 아무도 공급하려 하지 않기 때문에 적정량의 공공재 공급에 실패하게 되어 정부가 개입하게 된다. 정부의 개입  부동산시장은 외부효과, 공공재로 인한 시장실패의 전형적 모습을 보인다. 정부가 개입하여 시장의 구조적 결함을 치유하고, 부동산에 대한 효율적 이용, 형평성 문제해소를 위해 정부개입이 필요하게 된다.  ※ 정부의 실패도 존재 : 규제를 시도했으나 풍선효과로 인하여 가격 통제를 못한 경우 등
부동산에 대한 수요	개념  - 재화나 용역에 대한 구매욕구 뿐 아니라 실제 구입할 수 있는 능력을 갖춘 유효수요 특징  - 국지적인 수요 : 지리적 위치의 고정성, 지역성 등에 의해 국지적 양상을 띈다(수도권 선호 현상 등)  - 일회성이 아닌 지속적인 수요 : 영속성과 내구재의 특성에 의해 장기간에 걸쳐 지속된다.(부동산 금융이 중요한 이유)  - 차별화된 수요 : 부동산의 개별성과 인간의 욕구의 다양성으로 비동질적, 개별적 양상을 띈다.  - 비탄력적인 수요 : 인간생활에 반드시 필요한 필수재의 성격이기에 비탄력적이다.(주택수요는 항상 존재한다.)  - 파생수요 : 부동산이 생산요소로 작동하는 경우 다른 형태의 수요에서 파생되어 발생(주택지 수요는 주택에 대한 수요에서 파생)     ↔ 본원수요 : 부동산을 직접 소비하기 위해 발생한 수요 수요곡선의 개념 및 모양과 수요곡선의 변화  - 수요곡선의 개념 및 모양 : 단위당 임대료(가격)와 수요량의 관계를 그래프로 나타낸 것                                        수요곡선 우하향은 대체효과와 소득효과로 설명한다. (임대료 상승 → 부동산 소비 감축)  - 수요량의 변화와 수요의 변화     - 수요량의 변화 : 동일 수요곡선상에서 변화(임대료에 의한 변화)     - 수요의 변화 : 수요곡선 자체를 상하로 이동(다른 요인에 의한 변화) 부동산수요의 결정요인(가격결정요인)  - 해당부동산의 가격변화, 관련 재화의 가격변화, 소득의 변화, 기호 및 선호도 변화, 해당 부동산의 가격예상 등  ※ LTV, DTI, DSR 등의 제도와 연관지어서 물어볼 수 있다.
부동산에 대한 공급	개념  - 각 임대료 수준에서 공급자가 기꺼이 공급할 의사와 능력을 가지고 있는 유효한 판매욕구 특징  - 공간 및 위치의 공급 : 부동산의 공간성과 위치성에 따라 위치의 공급이다.  - 비탄력적, 독점적인 공급 : 부증성과 개별성으로 인하여 비탄력적, 독점적 성격  - 경제적 공급의 가능 : 이용의 집약화, 용도전환 등을 통해 경제적 공급이 가능  - 장기적인 공급 : 물리적 측면, 자금의 대규모성(PF대출 구성 등), 제도적 제약에 기인  - 공급의 전환 : 영속성, 용도의 다양성으로 공급이 전환되고, 수요와 공급이 전환되기도 한다.(구매자 → 판매자 → 구매자)   공급곡선의 개념 및 모양과 공급곡선의 변화   - 공급곡선의 개념 및 모양 : 임대료와 공급량의 관계를 그래프로 나타낸 것으로 우상향 하는 모양(공급량 증가시 생산비 상승)   - 공급량의 변화 : 임대료 변화에 따라 동일 공급곡선 내 변화   - 공급의 변화 : 다른 요인에 의해 공급 곡선 자체를 상하로 이동 부동산공급의 결정요인  - 부동산 자체 요인 : 해당 부동산 가격변화, 생산요소의 가격변화, 기술수준 등  - 외부적 요인 : 이자, 인플레이션, 세금, 정책 등
부동산시장의 효율성	정보의 효율성  - 의의 : 부동산 시장의 정보가 얼마나 많이, 빨리 가치에 반영되는가 하는 것  - 효율적 시장의 분류     - 약성 효율적 시장 : (과거) 역사적 정보가 이미 반영된 시장     - 준강성 효율적 시장 : (과거, 현재) 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장     - 강성 효율적 시장 ; (과거, 현재, 미래) 어떤 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장(진정한 의미의 효율적 시장, 완전경쟁시장) 배분의 효율성(할당적 효율성)  - 의의 : 수요자, 공급자의 한계수익률 일치화, 균형가격 성립, 자원의 효율적 배분을 가능케 하는 것  - 배분의 효율성과 불완전경쟁시장 : 완전경쟁시장은 정보비용도 없고, 초과이윤도 없다.(할당 효율적 시장이라고 한다.) 운영의 효율성  - 의의 : 제도적 운영 면에서 마찰을 가급적 줄여 거래, 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부효율성  - 부동산시장의 경우 : 거래수수료, 세금, 정보비용 등이 최저수준으로 유지되고 거래시스템이 원활한 경우 달성될 수 있다.(사실상 불가)
부동산시장과 효율적 시장의 비교	효율적 시장  - 동질성 : 제품과 서비스는 본질적으로 동질, 대체성 있음  - 시장참여자 수 : 수요자, 공급자가 다수, 소수의 직접영향 불가  - 시장정보 : 거래사례, 시장상황등이 투명함  - 시장의 입출 : 매수자, 매도자 모두 진입, 탈퇴가 용이 부동산시장  - 동질성 : 개별성으로 인해 동일한 부동산은 없음  - 시장참여자 수 : 고가성으로 인해 소수의 매수자, 매도자가 존재하고, 상호협의로 가격에 영향력 행사  - 시장정보 : 정보의 불균형  - 시장의 입출 : 매도자, 매수자의 공식적 회동장소 제한됨
부동산시장과 효율적  시장의 비교	효율적 시장  - 동질성 : 제품과 서비스는 본질적으로 동질, 대체성 있음  - 시장참여자 수 : 수요자, 공급자가 다수, 소수의 직접영향 불가  - 시장정보 : 거래사례, 시장상황등이 투명함  - 시장의 입출 : 매수자, 매도자 모두 진입, 탈퇴가 용이 부동산시장  - 동질성 : 개별성으로 인해 동일한 부동산은 없음  - 시장참여자 수 : 고가성으로 인해 소수의 매수자, 매도자가 존재하고, 상호협의로 가격에 영향력 행사  - 시장정보 : 정보의 불균형  - 시장의 입출 : 매도자, 매수자의 공식적 회동장소 제한됨