# 판례번호: 대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다74109 판결[소유권이전등기][공2012하,1597]
# 주요쟁점 : 환매권 행사기간 내 환매대금 지급·공탁은 선이행의무, 환매대금이 일부 부족하더라도 환매권 행사는 유효
# 관련조문 : 토지보상법 제91조(환매권)
# 감평기출 : -
1. 판시사항
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에서 정한 환매권 행사 시 환매기간 내 환매대금 상당의 지급 또는 공탁이 선이행의무인지 여부(적극)
- 환매대상인 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려운 사정이 있는 경우 환매기간 만료 전 지급하거나 공탁한 환매대금이 나중에 법원의 감정 등으로 특정된 토지 부분의 환매대금에 다소 미치지 못하더라도 환매기간 경과 후 추가로 부족한 환매대금을 지급하거나 공탁할 수 있는지 여부(한정 적극) 및 환매권자가 명백한 계산 착오 등으로 환매대금의 아주 적은 일부를 환매기간 만료 전에 지급하거나 공탁하지 못한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
- 환매권자가 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 환매를 청구한 토지 부분 전체에 대한 환매대금에는 부족하더라도 실제 환매대상이 될 수 있는 토지 부분 대금으로는 충분한 경우, 환매대상이 되는 부분에 대하여 환매권 행사의 효력이 있는지 여부(적극)
- 합병 전 한국토지공사가 갑에게서 수용한 토지 중 일부가 사업에 이용할 필요가 없게 되었음을 이유로 갑이 환매기간 내에 최초 수용재결 금액을 기준으로 그 면적 비율에 상응하는 환매대금을 공탁한 후 환매를 요청한 사안에서, 원심으로서는 갑이 이의재결 금액이 아닌 수용재결 금액만을 공탁한 이유가 무엇인지 등을 지적하여 갑에게 변론할 기회를 주었어야 하고, 공탁금액이 해당 토지 전체의 환매대금에 모자라더라도 토지 중 환매요건을 충족하는 부분이 있는지, 그에 대한 환매대금 이상이 공탁되어 있는지 등에 관하여 심리하였어야 함에도, 그와 같은 필요한 조치를 취하지 않은 채 갑의 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례
2. 판결요지
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에 의한 환매는 환매기간 내에 환매의 요건이 발생하면 환매권자가 지급 받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 미리 지급하고 일방적으로 의사표시를 함으로써 사업시행자의 의사와 관계없이 환매가 성립한다. 따라서 환매기간 내에 환매대금 상당을 지급하거나 공탁하지 아니한 경우에는 환매로 인한 소유권이전등기 청구를 할 수 없다.
- 협의취득 또는 수용된 토지 중 일부가 필요 없게 되어 그 부분에 대한 환매권을 행사하는 경우와 같이 환매대상 토지 부분의 정확한 위치와 면적을 특정하기 어려운 특별한 사정이 있는 경우에는, 비록 환매기간 만료 전에 사업시행자에게 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 나중에 법원의 감정 등을 통하여 특정된 토지 부분에 대한 환매대금에 다소 미치지 못한다고 하더라도 그 환매대상인 토지 부분의 동일성이 인정된다면 환매기간 경과 후에도 추가로 부족한 환매대금을 지급하거나 공탁할 수 있다고 보아야 한다. 그리고 이러한 법리는 환매권자가 명백한 계산 착오 등으로 환매대금의 아주 적은 일부를 환매기간 만료 전에 지급하거나 공탁하지 못한 경우에도 적용된다고 봄이 신의칙상 타당하다.
- 환매권자가 미리 지급하거나 공탁한 환매대금이 환매권자가 환매를 청구한 토지 부분 전체에 대한 환매대금에는 부족하더라도 실제 환매대상이 될 수 있는 토지 부분의 대금으로는 충분한 경우에는 그 부분에 대한 환매대금은 미리 지급된 것으로 보아야지, 환매를 청구한 전체 토지와 대비하여 금액이 부족하다는 이유만으로 환매대상이 되는 부분에 대한 환매권의 행사마저 효력이 없다고 볼 것은 아니다.
- 합병 전 한국토지공사가 갑에게서 수용한 토지 중 일부가 사업에 이용할 필요가 없게 되었음을 이유로 갑이 환매기간 내에 최초 수용재결 금액을 기준으로 그 면적 비율에 상응하는 환매대금을 공탁한 후 환매를 요청하였고, 그 후 제1심법원의 감정 결과에 따라 환매대상 토지의 위치와 면적을 특정하여 증가한 토지 면적에 대한 환매대금을 추가로 공탁한 사안에서, 원심으로서는 갑이 이의재결 금액이 아닌 수용재결 금액만을 공탁한 이유가 무엇인지 등을 지적하여 갑에게 변론할 기회를 주었어야 하고, 갑이 환매 요청을 한 토지 중 일부에 대해서만 환매요건이 충족될 경우 공탁한 금액이 환매요건을 충족하는 일부에 대한 환매대금을 초과하는 이상 해당 부분에 대해서는 환매청구를 인용하여야 하므로 갑의 공탁금액이 전체 환매대금에 모자라더라도 토지 중 환매요건을 충족하는 부분이 있는지, 그에 대한 환매대금 이상이 공탁되어 있는지 등에 관하여 심리하였어야 함에도, 그와 같은 필요한 조치를 취하지 않은 채 갑이 공탁한 환매대금이 이의재결 금액을 기준으로 계산하면 부족하다는 점만을 이유로 갑의 청구를 배척한 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.
3. 판례 분석
(1) 당사자
- 원고: 환매권을 행사하려는 토지의 전(前) 소유자 또는 그 포괄승계인
- 피고(피상고인) : 사업시행자 (당초 그 토지를 수용 또는 협의취득한 공공기관) + 그 후 권리승계한 자
(2) 시간의 흐름(Time Line)
① 공익사업을 위한 토지 취득 또는 수용이 이루어짐 → 당초 토지소유자는 보상금을 받고 소유권을 상실함
② 이후 수용된 토지 중 일부가 ‘필요 없게 된 부분’이 발생하였고, 원고는 환매권을 행사하기로 결정
③ 원고는 환매기간 내에 환매대금 상당액을 미리 지급 또는 공탁하려 시도함
④ 당초 공탁액이 나중에 감정 등에 의해 특정된 환매대상 토지의 환매대금에 일부 미달하였고 추가로 공탁하려 하였음
⑤ 원심은 환매대금이 부족하다는 점만을 이유로 원고의 청구를 배척하였고, 원고는 이에 항소함
(3) 핵심사실관계 및 대법원의 판단
- 토지보상법 제91조에 의한 환매는, 환매기간 내에 환매권 요건이 발생하면 환매권자가 보상금 상당액을 사업시행자에게 미리 지급 또는 공탁하고 일방 의사표시만으로 사업시행자의 동의 없이 성립하는 것으로, 이 경우 지급 또는 공탁은 선이행의무에 해당함.
- 환매대상 토지 부분의 위치·면적이 최초에 정확히 특정되기 어려운 특별한 사정이 있는 경우라면, 비록 최초 지급 또는 공탁한 환매대금이 나중 법원의 감정 등에 의해 확정된 토지 부분의 환매대금에 다소 부족하더라도, 그 환매대상 부분의 동일성이 인정된다면, 환매기간 경과 후에도 부족분을 추가로 지급 또는 공탁할 수 있고, 그로써 환매권 행사가 유효하다고 보아야 함
- 원고가 미리 지급 또는 공탁한 금액이 환매를 청구한 토지 전체에 대한 환매대금에 미달하더라도, 실제로 환매대상이 될 수 있는 일부 토지 부분에 대한 환매대금에는 충분한 경우에는, 그 부분에 대한 환매대금은 이미 지급된 것으로 보아 환매권 행사가 유효함.
4. 관련규정
토지보상법 제91조(환매권)
① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다. <개정 2021. 8. 10.>
1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날
2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일
② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.
③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.
④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.
⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.
⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다. <개정 2015. 12. 29.>
[전문개정 2011. 8. 4.]
[2021. 8. 10. 법률 제18386호에 의하여 2020. 11. 26. 헌법재판소에서 헌법불합치 결정된 이 조 제1항을 개정함.]
5. 결론
대법원은 토지보상법 제91조 환매권은 환매대금 상당액을 사업시행자에게 지급 또는 공탁하고 일방적 의사표시만으로 사업시행자의 동의 없이 성립하는 것으로 이 경우 지급 또는 공탁은 선이행의무에 해당한다. 다만, 원고가 미리 지급 또는 공탁한 금액이 환매대금에 미달하더라도, 실제 환매대상이 될 수 있는 부분에 대한 환매대금에는 충분한 경우, 그 부분에 대한 환매권 행사가 유효하며, 환매기간 경과 후에도 부족분을 추가로 지급 또는 공탁할 수 있다고 판시하였다.