[감정평가실무 - 요약정리] 12. 유형별 감정평가(의제부동산, 구분지상권 등)

1. 의제부동산 및 동산의 감정평가

의제부동산				개념	감정평가에 관한 규칙 제20조(자동차 등의 감정평가)  - 자동차 : 거래사례비교법  - 건설기계 : 원가법  - 선박 : 원가법(선체, 기관, 의장별로 구분평가) >> 등기가 가능한 동산
				평가방법	선박  - 선체 : 재조달원가(건조비 x 총톤수) x 감가수정  - 기관 : 재조달원가(제작비 x 마력, KW) x 감가수정  - 의장 : 재조달원가 x 감가수정 * 오버홀하는 경우(엔진교체 시) 감가수정에서 꼭 반영하여야 한다. * 효용가치가 없는 경우 해체처분가액으로 감정평가 (선박의 경우 경하중량을 통해 산정한다.(고철값 산정을 위해))
동산				개념	감정평가에 관한 규칙 제21조(동산의 감정평가)  - 거래사례비교법을 적용, 효용이 없을 경우 해체처분가액으로 평가 등록, 등기가 되지 않는 의제부동산 외의 동산을 평가한다.  >> 공장저당권과 동산담보권 유형에 따라서 평가대상이 달라진다.
				평가방법	기계기구  - 원가법 : 재조달원가 x 감가수정 집합동산(재고자산 등)  - 기준단가(출하단가) x 기준수량

 

 

2. 구분지상권의 감정평가

개념

민법 제289의 2(구분지상권) 건물 기타 공작물을 소유하기 위하여 다른사람이 소유한 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범위를 정해 그 공간을 사용하는 지상권을 의미한다

평가방법

신규 설정의 경우  구분지상권 = 토지 감정평가액 x 입체이용저해율 등 x 설정면적 기 설정된 경우  - 설정사례 비준하는 방법     구분지상권 = 구분지상권 설정사례 x 사정보정 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교  - 설정내역 기준 평가하는 방법     구분지상권 = 본건 구분지상권 설정가액 입체이용저해율  - 건물 등 이용저해율 : 건축물 등 이용률 x 저해층수의 층별효용비 합계 ÷ 최유효건물층수의 층별효용비 합계  - 지하이용저해율 : 지하이용률  x 심도별 지하이용효율(P)  - 그 밖의 이용저해율 : 그 밖의 이용률 x 지상(지하)부분의 최고배분비율  - 입체이용저해율 = 건물 등 이용저해율 + 지하이용저해율 + 그 밖의 이용저해율 * 최유효이용상태인 건축물이 있는 경우  - 입체이용저해율 = (건물 등의 이용저해율 + 지하부분이용저해율) x 노후율(경과연수/내용연수) + 그 밖의 이용저해율

 

 

3. 권리금의 감정평가

개념	- 유형, 무형 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.  - 권리금 = 유형재산권리금 + 무형재산권리금  - 유형재산권리금 : 원가법 or 거래사례비교법  - 무형재산권리금 : 수익환원법
평가방법	무형재산 권리금(수익환원법)  - 수정 영업이익 산정 : (매출액 - 매출원가 - 판매비 및 일반관리비 - 유형자산 감가상각비 - 자가 노력비(인건비)) x 무형재산 영업이익 비율  - 할인율 : WACC 등 제시  - 할인기간 : 법적 보호기간과 현실적 영업기간 중 짧은 것을 활용  - 무형재산 권리금 = 수정영업이익 x PVAF(할인율, 할인기간 적용) 무형재산 권리금(거래사례비교법)  - 무형재산 권리금 = 유사업종의 무형재산 평가액 x 시점수정 x 사정보정 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치  * 방매사례도 제한적으로 사용할 수 있다.(사례 관찰이 어려운 경우) 무형재산 권리금(원가법)  - 무형재산 권리금 = 기 지불된 무형재산 권리금 x 시점수정 x 수정률

 

 

4. 소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가

개념	감정평가에 관한 규칙 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가)  - 발생 전의 대상물건의 가액 및 원상복비용 등을 고려해야한다.
평가방법	소음등으로 인한 토지 등의 가치하락분 = 발생 전 대상물건 가치 - 발생 후 대상물건 가치 폐기물 등이 매립된 경우  - 가치하락분 = 오염 전 가치 - 오염 후 가치 = 복구비용 및 관리비용(계량화 가능한 실재적 위험) + 스티그마(무형의 불리한 인식) 일조침해로 인한 가치하락분의 평가(회귀분석방식)  - 가치하락분 = 침해 전 가격 x 일조의 가격구성비 x 가치 하락률(1 - 총일조시간/240)  * 최소 4시간 이상 확보되는 경우 수인한도를 넘지 않는 것으로 본다.