[감정평가실무 - 요약정리] 14. 담보평가

개설	담보평가의 기준가치 : 시장가치  - 감정평가에 관한 규칙 및 실무기준에서는 시장가치기준원칙을 두고 예외적으로 시장가치 외의 가치를 적용한다. 대출관련 업무절차(담보평가)  - 서류수령/현장실사 → 정규담보 취득 여부 판단 → 감정평가 → 결과 재사정/심사 →담보가치 적정성 판단
담보평가의 원칙 및 준수사항	담보평가의 원칙  - 확인주의(실지조사)  - 보수주의(물건특성고려)  - 처분주의(유동화 원칙, 환가성 검토)  - 현황주의(조건부 감정 x) 준수사항  - 직업윤리에 따라 업무에 임할 것  - 관계법규와 협약서를 준수하여 업무에 임할 것  - 공정하게 업무에 임할 것
세부 판단사항	공부서류  - 토지, 건물, 공장, 자동차/건설기계의 등기 등 서류 물적사항, 권리관계 확인  - 물적사항 : 사전조사, 실지조사로 물적불일치 여부 확인  - 권리관계 : 사전조사, 실지조사로 소유권 및 그 밖의 소유권 이외의 권리 존부 및 내용을 확인 공유지분 토지 및 집합건물  - 위치 확인이 된 경우 : 확인된 위치에 따라 평가, 평가서에 기록  - 위치 확인이 어려운 경우 : 협약사항 등을 통해 평가여부 판단, 가능 시 지분비율별 산정 특수용도로 사용되는 토지(도로, 구거, 하천 등) : 평가하지 않는 것이 원칙(평가 외) 지상권이 설정된 토지 : 지상권이 설정된 상태를 기준으로 평가(협약에서 금지된 경우 평가하지 않는다.) 지상건축물의 소유자가 다른 토지 : 토지만을 담보취득할 수 없다.  - 철거가 용이하거나 철거전제로 의뢰 시 : 나지상태 평가액으로 결정하고 절거비를 차감하여 평가할 수 있다.  - 금융기관 의뢰 시 토지만 평가할 수 있다. 제시외 건축물이 있는 토지  - 사례 : 대장 등재 · 미등기 → 신축(제시외 건물 아님), 대장 미등재 · 미등기 → 무허가건물(제시외 건물)  - 경미한 경우 : 제시외 건물의 구조, 면적, 이용상황을 기록하고 정상평가한다.  - 현저한 경우 : 평가반려함이 타당, 의뢰기관에서 조건을 부가한 경우 합법성, 합리성 검토 후 정상평가할 수 있다. 담보로서 부적절한 물건에 대한 처리(견질담보) : 대부분 평가외  - 합리성, 적법성 결여 또는 실현이 사실상 불가능한 경우 의뢰 거부 및 철회, 의뢰기관 요청 시 가능  - 법률에 의해 담보취득이 금지되는 물건 : 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산, 행정재산 등  - 담보취득시 주무관청의 허가를 요하는 물건 : 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산 이외의 기본재산, 공익법인의 기본재산 등 건물평가시 유의사항  - 경과연수 : 기산시점은 사용승인일로 하되 준공시점과 완공시점의 시차가 1년 이상 시 완공시점을 기준으로 한다. (만년감가 한다.) 구분건물의 평가 : 현황도를 확인하여야 한다.(호별 현황 등)  - 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물     - 대지권 실질이 있는 경우 : (신축) 적정 대지권 포함 평가, (구축) 전유 + 토지공유지분 평가     - 대지권 실질이 없는 경우 : (토지소유자 ≠ 건물소유자) 건물부분의 가액으로 평가(대지권 없는 사례 x 비준, 대지권 포함 가격 x 건물가격 구성비) 공장의 평가  - 기계기구     - 리스기계 : 평가하지 않는 것이 원칙     - 과잉유휴시설 : 평가하지 않는 것이 원칙

 

 

불안을 이기는 방법은 성실

성실을 지키는 방법은 양심