[감정평가실무 - 요약정리] 01. 개관 및 화폐의 시간가치(TVM)

 

감정평가의 개요	감정평가의 개념
	감정평가 대상물건		"경제적 가치가 있는 모든 물건"
감정평가업무의 범위	법률에 의한 업무범위		담보(가장 많음), 자산재평가, 보상, 일반거래, 도시정비평가, 공시업무(표준지공시지가 개별공시지가, 지가변동률, 표준주택가격, 개별주택가격), 쟁송
	감정평가목적의 구분
감정평가사의 윤리			감정평가는 사회성, 공공성을 가진다.
감정평가와 관련된 법령 등	감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)		법규성 O / 그 밖의 법령도 활용한다
	감정평가에 관한 규칙(감칙)		법규성 O
	감정평가실무기준		법규성 X
	감정평가실무기준 해설서		법규성 X
	각종지침 · 해설서(협회), 일반 감정평가 이론		법규성 X
감정평가의 기본적 사항 확정	의뢰와 수임		-
	기본적 사항의 확정	-	시장가치의 개념을 잘 숙지해야함(이론과목에서도 중요하게 다룸)
		시장가치기준 원칙
		현황기준 원칙
		개별물건기준 원칙	토지, 건물을 개별로 평가하는 것을 원칙으로 한다. (원칙과 예외가 있다. >> 일괄, 구분, 부분평가)
	기준시점		원칙 : 의뢰인이 제시한 날 기준 대부분의 경우 : 가격조사 완료일(현장조사) 기준
감정평가의 조건	감정평가의 조건(현황평가의 예외)		현황 이외에, 특수한 경우를 가정(한정)하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
부동산가격의 형성과정	부동산가격의 형성요인		수요와 공급에 따라 가격이 발생, 가치형성요인을 분석한다.
	지역분석 및 개별분석		인근지역 : 평가 대상 부동산(본건)이 속한 지역 유사지역 : 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역 동일수급권 : (인근지역+유사지역) 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계의 부동산이 존재하는 권역
실무의 기초 및 감정평가 절차	기초사항	도량형	1평 = 400/121㎡ ≒ 3.3058㎡ 1㎡ = 121/400평 ≒ 0.3025평
		지목, 이용상황, 주변환경	공부상 지목 : 전, 답 등 실제이용상황 : 주거용, 상업 · 업무용, 공업용 등 주변환경(용도지대) : 상가지대, 주택지대, 공장지대 등
		도로, 형상, 지세	도로 : 광대로(25m 이상), 중로(12m 이상 25m 미만), 소로(8m 이상 12m 미만), 세로(8m 미만, 가, 불) / 각지, 한면, 맹지   * 도로 = 차도 + 인도, 이면가로획지 = 각지, 준각지 ≠ 각지, 소로-세로(불) = 소로한면 형상 : 정방형, 가로장방형(가장형), 세로장방형(세장형), 사다리형, 부정형, 자루형   * 주된 도로를 기준으로 가로, 세로를 판단 / 가각정리된 부분이 있는 각지의 경우, 정리되지 않은 것으로 보고 판단   * 사다리형 : 최소외접직사각형 면적 대비 필지면적비율(유효면적비율)이 70% 이상이면 사다리형, 미만이면 부정형 지세 : 저지, 평지, 완경사(경사도 15도 미만), 급경사(경사도 15도 미만), 고지
		공법상 제한- 국계법	용도지역(토지의 권능을 결정) : 도시지역(주, 상, 공, 녹), 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 용도지구 : 용도지역의 제한을 강화/완화 적용 용도구역 : 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화/완화 적용 (개발제한구역은 용도지역처럼 인식) 도시계획시설 : …
		공법상 제한 - 건축법	건축면적, 바닥면적, 연면적, 건폐율, 용적률 4m미만의 도로에 접한 토지의 경우 건축선을 후퇴한다(도로 중심선으로부터 2m)
		기타 공법상 제한	"토지가치에 영향"
	감정평가의 절차	기본적 사항의 확정	평가 대상 확정, 기준시점 확정, 시장가치 원칙, 현황평가 원칙, 개별물건 평가원칙
		처리계획의 수립	-
		대상물건의 확인	현장조사
		자료의 수집 및 정리
		자료의 검토 및 가격형성요인 분석
		감정평가방법의 선정 및 적용	토지 - 주된방법 : 공시지가 기준법 토지 - 다른방법 : 거래사례 비교법 등
		감정평가액의 결정 및 표시
감정평가서	감정평가표		감정평가서 샘플 확인 등기사항전부증명서 : 토지, 건축물, 집합건축물 (표제부(토지/건축물 표시), 갑구(소유권), 을구(소유권 이외의 권리 사항)) 토지대장(임야대장) : 토지 건축물관리대장 : 일반건축물 관리대장, 집합건축물 관리대장(표제부(1개 동 전체정보), 전유부(호별 정보)) 지적도(임야도) : 토지 경계 토지이용계획확인원 : 토지의 공법상 제한사항 확인용
	산출근거 및 결정의견
	감정평가 명세표
	그 밖의 자료(도면, 사진 등)
화폐의 시간가치 관련 수식			가치 : 미래 편익의 현재가치 / 문제풀이에서 다양하게 사용됨 r = 할인율, 기간 = n 일시불의 내가계수(복리종가율) = (1 + r)n   * 현재가격의 미래시점의 가격 일시불의 현가계수(복리현가율) = 1/ (1 + r)n   * 미래가격의 현재시점의 가격 연금의 내가계수(복리연금종가율) = (1 + r)n-1 / r   * 일시불의 내가계수를 누적한 수치 연금의 현가계수(복리연금현가율) = (1 + r)n-1 / r * (1 + r)n = (1 + r)n -1 / r * 1/ (1 + r)n   * 일시불의 현재가치를 누계한 수치 감채기금계수(상환기금률) = r / ((1+r)n - 1)    * FVAF(연금의 내가계수)의 역수 저당상수(연부상환률) = r * (1 + r)n / ((1+r)n - 1)    * PVAF(연금의 현가계수)의 역수   영구연금의 현가계수 = a * 1 / r   * 지급기간의 극한값을 가정하는 경우 정률성장영구연금의 현가계수 = (패스) " 연 6.0% 이자 ≒ 월 0.5% " 로 편의상 합의한다.
원리금 균등상환			원리금 균등상환 : 원금 + 이자(원리금)를 매 기간 같은 금액으로 나누어 갚아가는 방식(연, 월 모두 가능)  r = 이자, 기간 =  n, 원금 = P, 균등상환액 = A 원금 : 균등상환금액 * 연금의 현가계수(현재가치, PVAF)   *  P = A * (1 + r)n-1 / r * (1 + r)n 균등상환금액 = 대출원금 * 1 / 연금의 현가계수(현재가치, PVAF) = 대출원금 * 저당상수   *  A = P *  r * (1 + r)n / ((1+r)n - 1)