[감정평가실무 - 요약정리] 04. 원가법

 

 

1. 건물의 원가법

원가법	산식	재조달원가 - 감가수정액(감가누계액) = 적산가액
	재조달원가	① 표준적 건설비 + 도급인의 통상적 부대비용 + 개발이윤 = 재조달원가 ② 재조달원가의 종류  - 복제원가(재생산비용) : 실무상 적용방식  - 대치원가(대체비용) ③ 산정방법  - 직접법 : 실제 투하된 건축비를 기준, 사정보정 및 시점수정을 통해 산정(출처 : 도급계약서, 적산표 등을 활용)     - 본건의 개별적 상황을 가장 잘 반영, 사정개입의 가능성 및 보정 시 주관이 개입될 수 있음     - 시점수정(완공시점~감정평가기준시점) >> ?????  - 간접법 : 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사 후 사정보정 및 시점수정을 통해 산정     - 다수 사례를 통해 산정되어 객관적이고, 개별요인 비교를 요하며 이 떄 주관이 개입될 수 있음     - 건물의 표준단가(용도, 구조, 급수 고려) + 부대설비 보정단가(기계, 전기, 위생, 냉난방 등)     - 시점수정(신축단가표시점 ~ 감정평가기준시점) ④ 건물의 시점수정  - 건물의 시점수정 시 통상 생산자 물가지수를 사용     - 시점수정치 계산 : 대상기준시점 / 사례거래시점         * 당월, 전월 미발표시 직전월 자료 활용
	감가수정	① 감가수정의 개념     - 재조달 원가 대비 잔존가치율(회계상 감가상각과는 다른 개념) ② 내용연수법     - 정액(직선)법 : 감가총액을 내용연수로 평분, 매년 감가액으로 설정 (건물에 적용)     - 정률법 : 매년말 잔존가치에 감가율을 곱하여 매년 감가액을 산정 (기계기구에 적용)     - 상환기금법 : 감채기금지수를 활용한 방식인데, 잘 안쓴다~     - 내용연수 보정         - 증축 : 기존 건물의 잔가율은 정액법으로 구하고, 증축 건물의 잔가는 기존건물에 의존적이므로,  C * 기존잔존 / (기존잔존 + 증축 경과연수) --------------------------------△실제경과연수를 활용 O △-------------------- --------------------------------▽실제경과연수를 활용 X ▽--------------------         - 유효연수(미래수명) 보정 : 관찰감가를 별도로 정하여 적용             - 경과연수 초과시 : 유효잔존연수를 별도로 정한다. ex) 5/50, 10/50 등             - 리모델링(대수선) 시 : 리모델링한 점을 고려해서 관찰감가를 적용하여 유효잔존연수를 별도로 정한다. (단 신축보다는 당연히 낮게 설정)                >> 자본적 지출(비정기적) ③ 시장추출법     - 거래사례 선정 >> 사례건물의 거래가격 추출(배분법) >> 사례건물의 연간감가상각률 추계 >> 본건에 적용     - 연간 사례 감가율 = (재조달원가 - 감가) / 재조달원가 ÷ 경과연수 ④ 관찰감가법     - 별도의 산식 없이 실태를 조사하여 직접 구하는 방식 >> 타방법과 병용하는것이 일반적 ⑤ 분해법     - 물리적 감가 : 시간 경과, 사용으로 인한 마모 파손, 또는 사고로 인한 손상 등         - (치유 가능) 감가액 : 치유비용         - (치유 불가능) 감가액 : 재조달원가 * 경과연수/내용연수     - 기능적 감가 : 설비의 부족, 불량, 능률 저하 등 기능적 하자         - (결핍)치유타당성 : (편익) 연간 수익의 PVAF                                   (비용) 치유비용         - 감가수정액 : 치유비용 - 신축 설치비(건물가치가 올라가므로)         - (교체)치유타당성 : (편익) 연간 수익의 PVAF                                   (비용) 치유비용         - 감가수정액 : 치유비용 - 신축 설치비(건물가치가 올라가므로) + 기존 설비의 잔존가치(기존 설비를 처분하므로)         - (과잉)치유타당성 : (편익) 연간 수익 * 환원이율                                   (비용) 치유비용         - 감가수정액 : 치유비용 + 과잉 설비의 잔존가치     - 경제적 감가 : 외부적 요인에 의한 감가         - 무한기간 감가액 : 재조달원가 * 환원이율 * 건물가격구성비         - 유한기간 감가액 : 재조달원가 * PVAF * 건물가격구성비     - 감가누계액 : 물리적 감가액 + 기능적 감가액 + 경제적 감가액 ⑥ 임대료 손실 환원법     - ((신축 사례 면적당 NOI - 본건 면적당 NOI) / 경과연수) ÷ 환원이율 * 경과연수 * 면적

 

2. 토지의 원가법

원가법	산식	- 택지조성이 완료된 토지에 적용하는 방식  - 준공시점기준 토지가격 * 성숙도 수정(지가변동률 사용)
	준공시점 기준 토지가격	준공시점의 매입비 현가 + 준공시점의 공사비 현가  - 투하자본수익률을 할인율로 활용하여 산출
	기준시점 기준 토지가격	준공시점 기준 토지가격 * 성숙도 수정(시점수정)  - 지가변동률을 활용하여 산출