[감정평가실무 - 요약정리] 08. 임대료평가

구분						상세
임대료	개설					임대료 감정평가 기준 : 종류의 여하를 불문하고 임대인에게 지불되는 모든 경제적 대가인 실질임대료를 기준으로 한다.  - 임대료의 산정기간은 1년을 단위로 하는 것을 원칙으로 한다.  - 실무적으로는 사용·수익에 따라 발생하는 전기료, 수도료 등 부가사용료 및 공익비, 부가가치세는 포함하지 않고 평가한다     >> 문제 풀 때 개설 등에 필히 작성하고 푸는 것이 좋다.  - 실질임대료 = 순임대료 + 필요제경비  - 순임대료 : 각 지불시기에 지불하는 순임대료액(월임대료), 부가사용료, 공익비 중 실비 초과액(관리비 중 잔여금액), 보증금운용익  - 필요제경비 : 재산세, 감가상각비, 유지관리비, 화재보험, 대손준비비, 공실손실상당액, 정상운전자금이자 등
	임대사례 비교법				개설	감칙 제22조 (임대료의 감정평가) 감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다.
					사례선정 및 사정보정	임대료 형성요인이 유사한 사례를 선정한다. 이용상황의 주체성(유사성)이 중요하다 (근생과 업무시설은 비교하지 않는다.) 임대사례에 특수한 사정, 개별적 동기가 반영되는 등 임대료가 적절치 못할 때는 사정보정으로 임대료 수준을 정상화 한다.
					시점수정	주거용 : 유형별 전월세 지수를 활용하여 시점수정치 산출 비주거용 : 상권별 임대가격지수를 활용하여 시점수정치 산출
					임대료형성요인 비교	외부요인(토지) : 접근성 등 내부요인(건물) : 연식 등 층별, 위치별 효용비교치 : 복합부동산의 1개층, 구분소유건물 일부 비준임대료 산정시 사용 * 면적비교 등 : 임대면적당, 전유면적당 임대료를 확실히 구분하고 기준을 정해서 사용해야한다. * 보증금 및 월세로 배분하는 경우 : 전월세 전환율을 활용하여 보증금과 월세를 배분한다.
	적산법				산식	적산임대료 ≒ 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비
					기초가액	기초가액 : 대상물건의 원본가치  - 공시지가기준법, 거래사례비교법, 원가법에 의해 산정
					기대이율	기대이율 = 순임대료 ÷ 기초가액  - 대상물건을 취득하는데 투입된 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 비율  - 필요제경비에서 상각비가 추가되기 때문에 상각후 세공제 전의 순수익에 대응하는 이율이다. (2016) 기대이율적용기준표 : 장점(객관적이고, 간편함), 단점(금리·시장편화 등과 시적격차가 있고, 개별성 반영이 어렵다.) (2016) CD금리를 반영한 기대이율표 : 상동 주거용 기대이율 = 전세가율 * 전월세전환율(적용이율) - 감가상각비율(연 감가액 / 기초가액) 상업용 기대이율 = 소득수익률(1년간) - 감가상각비율(연 감가액 / 기초가액)
					필요제경비	감가상각비, 유지관리비, 조세공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액(수익환원법에서와 상이한 개념), 정상운영자금이자, 기타
					이론적 적산법과 실무적 적산법	* 별도 논점으로 다룬다. * 최유효이용이 가능한 임대가 아닌 임시적 이용 임대 상황에서 적용되는 논점이다.   Ex) 계약기간동안 나대지를 주차장으로만 이용해야하는 경우(계약감가) - 이론적 적산법 : 적산임대료 = 기초가액(현상태 및 계약상태를 기준한 가격) × 기대이율(정형화된 이율)   >> 기초가액 조정이 필요한데, 현실적인 방안이 없음  - 실무적 적산법 : 적산임대료 = 기초가액(최유효상태를 기준) × 기대이율(개별적인 상황 반영)   >> 기대이율을 조정하여 적산임대료를 산출하고, 이를 실무에서 사용하게 됨
	수익분석법				개설	체육시설, 주차장, 레저시설, 숙박시설 등 영업용 부동산에 적용하는 방법이다. 주거용 부동산의 경우 쾌적성 등에 대한 요인 고려가 어렵기 때문에 사용하지 않는다. 임대용 부동산의 경우 부동산의 효용이 임대수익이므로 순환논리 모순의 문제가 발생  - 수익임대료 ≒ 순수익 + 필요제경비
					순수익 산정방법	순수익(연간 수익순임대료) = 매출액 - 운영경비(매출원가 + 판매관리비 등 + 적정이윤)