[감정평가이론 - 요약정리] 04. 시장가치 / 시장가치 외 가치 / 가치이론 / 가치추계이론

1. 시장가치

의의		「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액이다.
시장가치에 대한 논란		측정기준의 문제  - 문제 : 거래사례의 분석에서 거래금액 전부를 현금으로 지불한 경우, 담보대출 등의 방법으로 지불한 경우의 선택 문제  - 결론 :  가장 전형적인 금융조건이 결부된 상태로 현금등가 분석을 통한 시장가치 평가 평가대상의 문제  - 문제 : 대상 부동산의 물리적 실체, 결부된 권익 중 어떤 것을 대상으로 삼을 것인가?  - 결론 : 물리적 실체에 기반하고 있는 특정 권익의 양면을 모두 고려하여 시장가치 산정 균형가치(당위가치)와 존재가치의 문제  - 문제 : 현재의 존재가치가 시장이 균형을 이룬다고 했을 경우의 가치인 균형가치(당위가치)와 일치하는가?  - 결론 : 시장가치는 존재가치이지 당위가치가 아니다. 시장가치 정의 자체에 관한 문제  - 문제 : 매도자와 매수자가 ① 기꺼이 주고 받는 가격, ② 화폐액으로 표시한 최고가격, ③ 가능성이 가장 많은 가격으로 변해왔다.  - 결론 : Ratcliff의 시장가치 정의 "성립될 가능성이 가장 많은 가격", 컴퓨터를 이용한 계량적 기법, 시장가치 객관화의 장점
시장가치		우리나라의 「감정평가에 관한 규칙」, 「감정평가 실무기준의 시장가치」의 시장가치  - 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액이다. 시장가치의 주요 개념요소  - 통상적인 시장     정보의 격차 등이 포함된 불완전경쟁시장의 성격을 가진 통상의 부동산 시장  - 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후     기준시점 이전에 대상부동산을 시장에 출품, 충분한 기간 동안 매도자의 적정 마케팅 활동이 수반  - 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이     쌍방이 시장의 사정에 정통, 자신의 이익을 위해 사려 깊게 거래활동  - 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우     징발, 강제 수단에 의한 거래 등을 제외한 거래  - 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액     거래가능가격 중에서 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격(최빈치) 등 (산술평균, 중위치, 최빈치)
적정가격	의의	「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조 제5호 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.
	적정가격의 변천과정	과거  - 개념 : 합리적으로 성립한다고 인정되는 가격  - 시장조건 : 언급 없음  - 거래조건 : 자유로운 거래  - 금융조건 : 언급 없음 현재  - 개념 : 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격 (객관적 존재가치를 의미하는 것이 보다 명백)  - 시장조건 : 통상적인 시장 (경매, 공매시장 등은 통상적 시장이 될 수 없다.)  - 거래조건 : 정상적인 거래 (거래조건 외에 다른 조건이 부과된 거래를 의미한다.)  - 금융조건 : 언급 없음 (저당대부가 일반화된 시장에 비해, 관행적으로 금융조건을 심각하게 고려하지는 않음. 향후 변화 가능 전망)
	적정가격의 성격	법정가격  - 표준지공시지가는 법률 규정에 따라 조사 · 평가 하여야 하기 때문에 법정가격의 성격 정책가격  - 다양한 행정목적에 이용되는 가격으로, 사회성 공공성을 실현하기 위한 정책가격의 성격 당위가치  - 상반된 이해관계 조절, 공동선 실현을 위한 정책적 가격인 바, 당위가치의 성격
	부동산공시법 상 적정가격과 토지보상법 상 적정가격의 동일성 여부	「부동산공시법」 적정가격  - 행정목적의 법정가격, 정책가격, 당위가치의 성격 「토지보상법」 적정가격  - 헌법상 정당보상을 전제로한 지가변동, 개발이익이 반영되는 존재가치 개념 (해당 사업의 개발이익은 배제)
시장가치와 적정가격의 동일성 여부		「감정평가에 관한 규칙」 제5조의 시장가치 VS 「부동산공시법」 제1조의 적정가격 같다는 견해  - 적정가격은 몇 가지 요소가 결여되었으나, 시장가치의 개념과 유사  - 감칙은 부동산공시법의 하위 법령으로, 법적 관행상 명칭이 다를 뿐 시장가치를 기초로 하고 있음이 명백  - 적정가격으로 고시된 공시지가가 가격선도, 거래지표 기능을 한다면 같은 개념 다르다는 견해  - 적정가격은 시장가치의 조건인 당사자의 정통성이 충족되지 못함  - 적정가격의 정상적거래는 시장가치의 조건을 충족하지 못하고, 단순히 투기, 비정상 거래를 배제하는 의미  - 시장가치는 현실적, 객관적 가치, 적정가격은 가치지향적, 정책적 가격
(구)감칙상 정상가격과 현행 감칙상 시장가치		종전 정상가격  - 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후에, 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격 현재 시장가치  - 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액 차이점  - 시장노출시간을 구체화함 (충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후)  - 거래조건을 구체화함 (신중하고 자발적인 거래)  - 시장가치라는 표현으로 변경 (정상가격은 시장가치 임을 명확히 함)

 

 

2. 시장가치 외의 가치

시장가치 외의 가치의 개념		시장가치 외의 가치  - 시장가치의 5개 개념요소 중 하나라도 충족시키지 못하는 다른 가치
시장가치 외의 가치가 요구되는 이유		시장가치주의의 한계  - 합필가치 등을 반영할 수 없음에 따라 현실 부동산시장에서 적절한 가치로 채용되기 어려움 감정평가수요의 다양화  - 수요의 다양화에 따른 다양한 가치 개념에 대한 요구에 대응이 필요 감정평가 활동의 안전성 증대  - 평가목적에 따라 유형화함으로써 안전성을 증대할 수 있음(담보, 보상에 따른 가격 인식 차이 등)
시장가치 외의 가치로 평가하는 경우	법령에 다른 규정이 있는경우	- 「토지보상법」, 「부동산공시법」, 「국유재산법」, 「도정법」 등 법정평가는 관련법에 의해 평가  -  재무보고 목적의 평가에서 공정가치 등 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」
	감정평가의뢰인이 요청하는경우	- 법원의 조건부감정평가에 의한 가치, 한정가격, 투자가치 등
	평가목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우	- 교회, 사찰, 학교 등 시장성이 없는 재화에 대한 특수가치, 환경가치 등 시장가치가 오히려 불합리하거나 불가능한 경우
우리나라 감칙상의 문제점		구체성 결여  - 시장가치 외의 가치에 대한 명칭, 성격, 특징 등에 대한 구체성이 결여 적용의 문제  - 감정평가행위 및 그 결과물에 대해 기준가치가 어떤 역할을 하는지 구체적인 설명의 결여  - 기준이 되는 가치는 경제적 가치를 판정하는 과정에서 기준이 되는지, 경제적 가치를 판정하여     그 결과로 나타내는 가액의 기준이 되는지 분명하지 않다.  >>> 현재는 경제적 가치를 판정하는 과정에서 시장가치가 판정의 기준으로 적용되었다면, 이 또한 넓은 의미에서 시장가치기준 원칙으로 볼 수 있다.
시장가치 외의 가치로 감정평가하는 경우의 검토사항		- 가치의 성격과 특징 뿐 아니라 사회적으로도 합리성이 충족, 관계법규에 위배되지 않아야 한다.
합리성 및 적법성이 결여된 경우의 감정평가 거부 또는 수임철회		- 시장가치외 가치를 채택한 경우, 기본 측정의 가정에 대한 언급이 필요하고, 이 가정이 합리성 및 적법성에 위배시 의뢰를 거부, 수임 철회를 할 수 있다.

 

 

3. 가치이론과 가치추계이론

가치이론의 발달사	고전학파	생산비가치설(아담 스미스)  - 재화의 가치 = 재화의 생산에 투입된 생산요소의 대가, 가치는 생산비에 의해 결정 가격발생요인  - 요용이 곧 비용, 공급과 비용 측면을 강조, 효용 없는 재화는 생산하지 않는다. 가정된 효용  - 재화의 효용과 생산비가 일대일로 대응, 그만큼의 가치를 가진다 생산비와 시장가격과의 관계  - 시장가격 < 생산비 : 공급감소 및 가격 상승  - 시장가격 > 생산비 : 공급증가 및 가격 하락
	한계효용학파	한계효용가치설  - 재화의 한계효용에 의해 가치가 결정 가격발생요인  - 효용, 희소성, 유효수요를 가격발생요인으로 본다. 수요와 가격 측면을 중시 기여된 효용  - 한계효용이 대상부동산 가치에 기여하는 정도에 따라 가치가 결정, 크기는 수요에 의해 결정, 가격으로 표출 효용(가치), 시장가격과 생산비의 관계  - (단기적) 수요에 의해 가치가 결정  - (장기적) 수요의 증가는 시장가격의 상승, 시장가격=생산비 수준까지 공급량 증가     >> 생산비는 인과관계가 아닌 상관관계 수준, 수요와 공급에 변화에 따라 생산비와 가치가 같아지는 경향이 있다.
	신고전학파	마샬의 통합  - 수요, 공급 모두 가치 결정에 중요요소이고, 시간개념을 바탕으로 단기에는 수요의 힘이 가치에 영향, 장기에는 공급의 힘(생산비)이 가치에 영향 단기에서의 가치  - 공급이 증가되지 않는 단기에는 재화에 대한 수요에 의해 영향을 받아 가치를 결정하는 주요요인 장기에서의 가치  - 공급이 늘어나게 되는 장기에는 생산비가 가치에 미치는 영향이 커진다.  - 공급 감소 → 시장가격 상승 → 공급 증가 (시장가격과 생산비가 일치하는 선에서 균형)
가치이론과 가치추계이론의 관계	고전학파와 원가방식	재화의 가치는 생산비에 의하여 결정된다고 주장  - 재화의 가치는 원가방식 적용 필요(적산가액 = 재조달원가 * 감가수정)
	한계효용학파와 수익방식	재화의 가치는 한계효용에 의해 결정된다고 주장  - 재화의 가치는 수익방식 적용 필요(수익가액 = 순수익 ÷ 환원이율)
	신고전학파와 비교방식	재화의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다고 주장  - 재화의가치는 비교방식 적용 필요(비준가액 = 비교가격*보정)