[감정평가실무 - 요약정리] 10. 유형별 감정평가

01. 토지평가

공법상 제한을 받는 토지				개념	- 용도지역·지구·구역 및 도시계획시설에 의한 공법상 제한을 받는 토지에 대한 평가  - 일반적 제한과 개별적 제한이 있으나 모두 제한 받는 상태를 반영하여 평가  - 일부가 처촉된 경우, 접한 경우, 전체가 편입된 경우로 나뉨(저촉, 접합 등)  - 비준표 등에 따른 적정한 감가율을 고려하여 평가한다.
				평가방법	도시군계획시설에 본건이 저촉된 경우 (구분평가)  - 저촉된 토지 : 비준표에 의한 감가 적용  - 나머지 토지 : 일반적 평가  - 감안평가 : 토지의 단가를 면적비율로 가중평균 도시군계획시설에 표준지 · 사례가 저촉된 경우  - 저촉으로 인한 감가율을 증액보정하여 평가한다.  - 공시지가기준법에서 그밖의 요인보정치를 위한 격차율 산정시 "표준지/사례"를 적용하는 때에는 감액보정한다(결과론적으로는 증액보정하는 것) 둘 이상의 용도지역에 걸친 토지 : 용도지역별 건폐율, 용적률을 가중평균한 값을 적용  - 각용도지역별로 구분평가가 원칙  - 용도지역을 달리하는 부분이 현저히 낮은 경우 주된 용도지역으로 일괄 평가 (통상 5% 적용)  ※ 노선변의 대상의 상업지역의 경우 : 사례, 표준지 모두 같은 경우의 토지로 선정하여 평가한다  - 일괄평가하고, 시점수정 및 개별요인 비교치는 용도지역 비율에 따라 가중평균하여 적용한다.  - 특히 개별요인비교시 행정적요건에서 용도지역 격차율을 용도지역 비율에 따라 가중평균하여 적용한다
개발제한구역 안에 있는 토지				개념	개발제한구역 내 토지는 원칙적으로 신축, 용도변경이 불가능하다.  - 개발제한구역 지정 이전 또는 당시 건물이 있는 경우는 기득권을 인정한다.  - 신축 불가의 효과 :  개발제한구역 내 토지는 건부지와 나지의 가격이 다르다.  - 용도변경 불가의 효과 : 건물의 용도에 따라 가격 차이가 많이 난다.
				평가방법	일반적인 토지의 평가방법과 동일하며, 표준지와 평가·거래사례 선정시 이용상황을 중심으로 선정해야한다.
접도구역 안의 토지				개념	접도구역 : 도로법 제40조(접도구역의 지정 및 관리) 토지의 형질변경 및 신축 개축 행위의 금지
				평가방법	일반적인 토지의 평가방법과 동일하며, 감정평가액 결정시 저촉부분에 대한 감가를 적용하여 평가한다
산림의 감정평가				개념	산림 : 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 제2조(정의) 임야와 입목을 의미한다. 감정평가에 관한 규칙 제17조(산림의 감정평가) ① 산지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림인 경우 원가법 적용이 가능하다. ② 산지와 입목을 일괄평가 할때에 거래사례비교법을 적용해야한다.
				평가방법	개별평가  - 임지(임야, 자연림 등) - 토지의 평가 - 비교표준지 선정 : 공법상 제한에 유의하여 선정                                                       개별요인비교 : 접근, 자연, 행정, 기타 (획지 : 형상은 비교하지 않는다)                                                       그 밖의 요인 보정 : 적정한 선례/사례를 골라야 한다.  - 입목(용재림) : 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법                        시장가역산법, 글로저법  ※ 시장가역산법 : 입목단가(산원가격) = 조재율 X [원목시장가격/(1+자본회수기간 X 월이율 + 기업이율) - 생산비]                                                      = 조재율 X [원목시장가격/할인율 - 생산비] ※ 글로저법 : 입목단가 = 조림비 + (적령기 가격 - 조림비) x (현재수령/적령기 수령)^2  - 자연생활잡목 : 경제적가치가 없으므로 평가하지 않는다.
과수원의 감정평가				개념	감정평가에 관한 규칙 제18조(과수원의 감정평가) 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
				평가방법	일괄평가(토지 + 과수목) : 유사과수원 사례 x 비준 개별평가  - 과수원 부지 : 농지평가와 유사 (접근, 자연, 획지, 행정, 기타)  - 과수목 : 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법에 의해 평가(대부분은 평가하지 않는다.)
석산의 감정평가 (광산과 유사)				개념	석산 : 골재채취법에 따른 골재채취 허가를 받은 토지
				평가방법	수익환원법에 의해 평가 [순수익 ÷ 환원이율 - 기업비 현가] - 유형자산 + 기말의 토지가격의 현가  * 순수익 = 매출 - 채굴비  * 유형자산은 토지가치에 화체되지 않는다. 환원이율 : 호스콜드 방식을 적용 (r + I / [(1 + i)^n -1]) * r = 할인율, I = 축적이율
골프장(용지)의 감정평가				개념	골프장 : 체육시설 (다른 목적으로 활용할 수 없는 영업용 부동산)  - 골프장용지는 모두다 표준지로 지정되어있다. (공시지가기준법에서 무조건 본건을 선택하게 된다.)  - 골프장 용지에 일부편입된 제외지는 골프장과 구분하여 평가하게된다.  - 숙박시설 등 골프장 내 부대시설은 별도로 평가한다.
				평가방법	원가법(구분평가)  - 토지    - 공시지가기준법 : 표준지(본건) x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인 x 그밖의요인              - 조성원가법       :  토지매입비 + 인허가비 + 조성비 등  - 토지외 - 원가법 : 재조달원가 x 감가수정 거래사례비교법(일괄평가)  - 사례 홀당 거래가격 x 사정보정 x 시점수정 x 가격형성요인비교 = 비준가 산정 수익환원법(일괄평가)  - 영업이익 ÷ 환원이율  * 영업이익 = 매출액 - 비용
택지 등 조성공사 중에 있는 토지				개념	= 환지지역 내 토지  * 환지지역 : 도시개발사업의 일종으로 환지방식으로 진행되는 사업구역  * 환지지역 사례 다이어그램 작성 필요
				평가방법	일반적인 토지의 평가방법과 동일하며, 조성 중인 상태대로의 가격을 기준으로 평가한다  - 정리 전의 경우 : 정리 전 이용상태의 비교표준지 선정 및 개별요인 보정 시 상향하여 평가  - 정리 후의 경우 : 정리 후 이용상태의 비교표준지 선정 및 개별요인 보정 시 미성숙으로 인한 하향 평가
맹지의 감정평가				개념	맹지 : 지적도상 도로에 접한 부분이 없는 토지 감정평가실무기준 : 610.1.7.12 맹지  - 관습상 도로가 있는 경우, 지역권 등이 설정되어 있는 경우에는 해당 도로에 접한 것으로 보고 감정평가할 수 있다
				평가방법	맹지 상태로 평가 : 농지, 임야, 텃밭 등은 맹지 상태로 사용하여도 지장이 없는 경우 도로 개설을 조건으로 평가 : 도로개설의 가능성이 높은 경우, 자루형 토지를 상정하여 감정평가하고, 도로개설비용 등을 공제하여 평가  - 평가액 = (자루형토지를 상정한 평가액 - 도로개설비용) / (1 + 할인율) x (1 - 위험률)  * 위험률 : 도로개설가능성 등을 감안한 감가율
사도의 감정평가				개념	토지보상법 시행규칙 제26조에 따른 도로의 감정평가방법을 고려하여 감정평가할 수 있다.
				평가방법	- 인근토지의 1/3 이내로 평가하거나, 현실적인 감가율을 고려하여 평가할 수 있다.
광평수필지와 과소필지의 감정평가				개념	광평수 토지 : 면적이 과대하여 일반적인 토지 이용 규모보다 훨씬 큰 토지 과소 토지 : 면적이 과소하여 단독 개발행위가 현저히 곤란한 필지
				평가방법	광평수 토지  - 거래가 어려워 환가성이 떨어지므로 분할하는 것을 고려하여 감보율 및 분할비용에 상당하는 감가 가능  - 대규모 개발사업 등의 가능성으로 인해 표준적 규모의 토지 가격수준을 초과하기도 한다.(희소성, 복합개발 가능성) 과소 토지  - 단독개발 어려움에 따라 감가하여 표준적 규모의 토지가격 이하로 거래되는 것이 일반적  - 합필가치 등이 인정되는 경우 표준적 규모의 토지가격을 상회할 수 있음

 

02. 건물평가

공법상 제한을 받는 건물의 감정평가				개념	건물의 경우에는 공법상 제한으로 인한 감가를 반영하여 평가하지 않는다. 단, 도시군계획시설 도로와 같은 공법상 제한의 경우 이를 반영하여 평가한다.
				평가방법	건물의 일부가 도시군계획시설에 저촉된 경우  - 저촉된 부분 : 평가액 = 재조달원가 x 잔가율 x (1 - 보수비를 고려한 감가율)  - 잔여 부분 : 평가액 = 재조달원가 x 잔가율 x (1 - 저촉으로 인한 감가율)  * 잔여부분이 효용가치가 없는 경우 전체가 저촉되는 것으로 평가한다.
공사중단 건축물 등 감정평가				개념	건축법 제21조에 따른 착공신고 후 건축 또는 대수선 중인 건축물로서 공사의 중단이 확인된 건축물
				평가방법	평가액 = 준공기준 재조달원가 x 기성율(공종별 비중에 따른 가중평균) x (물리적, 기능적, 경제적 감가율)
기타				개념	- 토지와 지상 건물의 소유자가 다른 건물 : 정상적사용이 곤란할 경우 제한을 고려하여 평가  - 공부상 미등재 건물 : 실측면적 기준으로 평가할 수 있다.  - 건물 일부가 인접토지상에 있는 건물 : 사용 및 수익의 제한을 고려하여 평가  - 공부상 지번과 다른 건물 : 평가하지 않는 것을 원칙으로 한다.  - 녹색건축물 : 설비에 따른 가치증가분을 포함하여 평가한다