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1. 특수토지에 대한 감정평가
| 미지급용지 - 토지보상법 시행규칙 제25조(미지급용지의 평가) - 개념 : 미지급용지란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. 새로운 공익사업지구 안에 소재하는 도로 등과 같은 종전의 공익사업의 부지 중 보상이 완료되지 않은 사유지를 미지급용지라 한다. - 평가방법 - 평가의 원칙 - 이용상황 : 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황 등 감정평가 원칙 - 용도지역 : 해당 사업으로 변경시 종전 용도지역 등을 기준으로 한다. 해당 사업과 관계없이 변경 시 기준시점 당시 용도지역을 기준으로 한다. - 개발이익의 배제(해당 사업으로 인한 가치변동 배제) - 편입 당시 이용상황에 대한 판단이 어려운 경우 : 당시 지목, 인근토지 이용상황 등을 참작하여 판단한다. - 인근지역의 표준적인 이용상황이 변경된 경우 : 기준시점에서의 인근토지의 표준적 이용상황을 기준으로 평가하고 형질변경 비용 등을 감액 보정한다. - 현재 이용상황이 편입 당시 상황보다 유리한 경우 : 거래가격이 상승된 경우는 미지급용지로 보지 않는다. - 미지급용지 사용료 평가(부당이득금) : 적산법으로 산정하고, 사용료의 최대기간은 5년이다. - 적산임대료 = 기초가격 x 기대이율 + 필요제경비 - 미보상토지를 시설물의 관리청이 취득하는 경우 - 미보상토지 : 준공된 공익사업지구 내 소재하지만 미지급용지와 달리 다른 공익사업에 편입되지 않은 토지 - 미보상토지에 대한 소유권 취득을 위한 사업인정은 원칙적으로 허용되지 않는다. - 평가방법 : 미지급용지의 기준을 적용하여 평가한다. 무허가건축물 등의 부지의 감정평가 - 토지보상법 시행규칙 제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가) - 무허가 건축물 : 허가, 신고를 결한 건축 또는 용도변경한 건축물(89.01.24 이전 무허가는 모두 기득권을 인정하여 무허가로 보지 않는다.) - 평가기준 - 89.01.24 이전 무허가 건축물 : 현실적인 이용상황을 기준으로 평가 - 무허가건축물 부지 면적산정 방법 : 현황측량결과에 의거 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다. - 89.01.24 이후 무허가 건축물 : 해당토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가 - 지목감가 : 공부상 지목에 따른 비교수치를 중복적용하는 것은 허용되지 아니한다. - 가설건축물의 경우 자진철거대상이므로 해당 조건에 해당하지 않는다. 불법형질변경토지의 감정평가 - 불법형질변경토지 : 허가, 신고를 결한 형질변경한 토지 - 평가기준 - 불법형질변경 될 당시의 이용상황은 사업시행자가 확정한다. - 1995.01.07 당시 공익사업시행부지에 편입된 불법형질토지(거의 안나옴) : 공익사업에 편입된 시점을 기준으로 판단 - 공부상 지목과 현실이용상황의 불부합 : 지목과 현황이 다르더라도 이를 일률적으로 불법형질변경 토지로 볼 수는 없다. - 조세 등을 납부한 경우에도 불법형질변경토지로 볼 수 있다. - (적법)형질변경 중인 경우 : 소요되는 비용, 공사 진행도 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. - 초기 단계 : 종전 이용상황을 기준으로 소요된 비용을 고려하여 평가 - 진행 단계 : 종전 이용상황을 기준으로 소요된 비용 + 가치증가 등을 고려하여 평가 - 완료 단계 : 완료된 경우의 이용상황을 기준으로 남은 경비 지출 등을 고려하여 평가 - 공부상 임야를 농지로 이용하는 경우(사실상 농지) : 불법형질변경토지로 보아 공부상 지목대로 평가한다. - 불법형질변경으로 인해 현실적 이용상황이 나빠진 경우 : 기준시점에서의 현실적 이용상황을 기준으로 평가 - 폐기물 등 이용의 저해 정도를 고려하는 조건으로 의뢰된 경우 - 경미한 경우 : 불리한 정도를 고려하여 평가 - 현저한 경우 : 일반 토지로 평가하되, 처리비용을 구분하여 표시한다. - 토양오염이 된 토지의 평가 - 허용기준 이내 : 불리한 정도를 고려하여 평가 - 토지정화의 대상 : 일반 토지로 평가하되, 정화비용을 구분하여 표시한다. |
| 도로부지의 감정평가 - 토지보상법 시행규칙 제26조(도로 및 구거부지의 평가) - 사도법상 사도 : 일반인의 통행 제한/금지 불가, 공도에 연결되는 도로 - 사도법상 사도의 평가방법 - 일괄감정평가 : 그 도로로부터 편익을 받는 주위토지와 함께 평가 - 구분감정평가 : 소유자, 기여도 차이가 있을 경우 구분평가 할 수 있다. - 소지가격으로 평가 : 도로가 개설되지 않은 것으로 보고 소지가격으로 평가 - 도로 상태로 감정평가 : 인근 토지가격의 일정률로 감정평가(감가평가) >> 그 편익이 주변토지에 화체됨 / 사용, 수익의 제한되기 때문 - 인근토지 평가액의 1/5 이내로 평가한다. - 인근토지 : 해당 도로부지 등이 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지(위치상 가까운 토지) - 인근토지의 평가 : 사도가 개설된 상태에서의 감정평가액으로 본다. - 사실상 사도 : 효용은 사도법상 사도와 같지만 허가를 받지 않거나, 자연적으로 형성된 도로 - 사실상 사도의 판단 (편/통/건/대) - 도로개설 당시의 소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 - 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인 통행을 제한할 수 없는 도로 - 건축법 제45조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정 · 공고한 도로 - 도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 - 평가방법 : 인근토지의 1/3 이내로 평가하여 보상한다.(절사) - 사실상 사도 판단 주체 : 사업시행자 - 공도 등 부지의 감정평가 - 공도 : 국가, 지방자체단체가 일종의 행정권의 작용으로서 토지를 일반 공중의 통행에 제공한 도로 - 평가방법 - 원칙 : 도로로 이용되지 아니한 경우 예상되는 인근지역의 표준적 이용상황을 기준으로 평가(용도폐지 기준) - 방법 : 인근지역에 있는 표준적 이용상황과 유사한 표준지공시지가를 기준, 도로개설에 따른 가치변동분은 배제한다. - 이용상황 : 해당 토지가 도로부지인 것에 따른 용도적 제한은 고려하지 않는다. - 인근지역이 농경지대, 임야지대의 경우 : 전 기준 + 도로 조성에 소요되는 상당액을 고려하여 평가 - 인근지역이 대, 이와 비슷한 농경지, 산지인 경우 : 대지로 평가한다. - 예정공도 - 개념 : 도시군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후 그 다음의 절차를 거치지 않고 사실상 개설된 도로 - 평가방법 : 공도부지의 방법에 의한다. - 그 밖의 도로부지의 감정평가 - 새마을도로 : 사실상 사도와 동일하게 감가한다.(개념 자체가 전형적인 불확정하여, 명칭으로만 분류할 수 없다.) - 건축선 후퇴로 도로가 된 경우 : 일시적 이용상황으로 보고, 종전 이용상황으로 평가한다. - 단지 내 도로 : 사실상의 도로로 평가할 수 없다. - 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 후 도시관리계획에 따른 도로로 결정되어 기반시설로 변경된 경우 : 사실상 사도 - 공도부지가 그 공도로 지정될 당시에 법시행규칙에서 정한 사실상 사도로 이용된 경우 : 사실상 사도 |
| 도수로부지와 구거부지의 감정평가 - 도수로부지 : 관행용수권과 관련하여 용수 · 배수를 목적으로 설치된 것(인공 수로, 둑, 부속시설물 등) - 도수로부지 평가방법 : 도수로로 이용되지 않을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준 - 구거부지 평가방법 : 인근토지에 대한 감정평가금액의 3분의 1 이내로 평가한다. - 도수로부지와 구거부지의 구분 : 도수로부지는 구거부지와 달리 낮은 가격으로 보상할 사정이 없으므로 감액하지 않는다.(소유자의 의견유무) 저수지부지 등의 감정평가 - 표준지공시지가가 없는 경우: 인근지역의 전, 답 등 표준적인 이용상황과 유사한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 평가할 수 있다. 양어장부지의 감정평가 - 조성전 토지의 적정가격에 양어장으로 조성하는데 통상 필요한 비용 상당액 등을 고려한 가액으로 평가할 수 있다. 염전부지 평가 - 대상토지와 이용상황이 비슷한 토지의 표준지공시자가를 기준으로 평가한다. 목장용지의 감정평가 - 대상토지와 현실적 이용상황이 비슷한 표준지공시지가를 비교표준지로 선정하여 평가한다. (초지법 제5조에 따른 목초, 사료작물재배지인 초지) - 축사 및 부대시설의 부지 : 전축사, 답축사를 비교표준지로 선정하여 평가한다. - 주거용 건축물의 부지 : 해당부분을 "대"로 보고 주거용인 표준지를 비교표준지로 선정하여 평가한다. - 그 외의 초지 : 일반적인 농경지를 기준으로 평가한다. 잡종지의 감정평가 - 유사한 이용상황의 표준지공시지가를 기준으로 산정 종교용지의 감정평가 - 유사한 이용상황의 표준지공시지가를 기준으로 산정, 용도적 제한, 거래제한이 있는 경우 개별요인 비교 시 고려 묘지의 감정평가 - 현실적인 이용상황이 묘지인 비교표준지를 기준으로 평가한다. - 분묘가 없는 상태를 기준으로 평가한다. - 분묘기지권은 양도 등이 불가하여, 별도 보상대상이 되는 소유권 외이 권리에 해당하지 않으며, 고려하지 않고 평가한다. |
| 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지 - 토지보상법 시행규칙 제28조(토지에 관한 소유권 외의 권리의 평가) - 소유권 외의 권리 : 수용목적물의 소유권에 설정되어있는 제한물권, 채권 - 평가방법 : 양도성이 있는 경우 거래사례비교법, 양도성이 없는 경우 ① 권리설정계약을 기준으로 평가, ② 권리유무에 따른 토지가액 차이로 평가, ③ 신규설정시 비용으로 평가 - 지상권 : 지상권을 통하여 획득할 수 있는 장래기대이익의 현재가치로 평가 (지료의 등기는 평가하지 않는다.) - 구분지상권 : 권리설정계약으로 평가하되 관련 법률, 계약조건 등 구체적인 사실관계를 반영하여 평가한다. - 전세권 : 평가하지 않는다. - 지역권 : 평가하지 않는다. - 임차권 : 평가하지 않는다. - 담보물권 : 평가하지 않는다. - 소유권외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가 - 토지보상법 시행규칙 제29조(소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지의 평가) - 평가방법 : 해당 토지의 소유권 외의 권리가 없는 상태의 감정평가액 - 해당토지의 소유권 외의 권리에 대한 감정평가액 - 지상공간 등에 시설물이 있으나 보상이 되지 않은 경우 : 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가한다. 전주 · 철탑 등의 설치를 위한 토지 및 선하지 등의 감정평가 - 전주 · 철탑 등의 설치를 위한 토지의 감정평가 : 편입부분의 가치를 기준으로 구분감정평가한다. - 선하지 감정평가 - 평가방법 : 해당 토지의 소유권 외의 권리가 없는 상태의 감정평가액 - 해당 토지의 소유권 외의 권리에 대한 감정평가액 토지소유자와 지상건물 소유자가 다른 경우 토지의 평가 - 토지는 나지를 상정하여 평가하여야 하며, 점유는 토지에 관한 소유권 외의 권리로 보지 않으므로 원칙적인 방식인 나지상태로 평가하는 것이 타당하다. 하천부지의 감정평가 - 하천구역 및 소하천구역 : 하천 또는 소하천으로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가한다. - 하천예정지 : 일반 토지의 보상감정평가방법 준용 「하천편입 토지보상 등에 관한 특별조치법」 적용대상 토지의 보상감정평가 - 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 다음표에서 정하는 기준에 따라 감정평가 할 수 있다.  ※ 출처 : 국토교통부 공동소유인 토지 - 일반적인 보상감정평가 기준을 준용하고, 지분비율에 따라 안분하여 보상한다. - 보상평가에서는 위치확인을 통한 구체적 안분을 적용하지 않는다. (개별등기의 경우는 구체적 안분한다.) 대지권의 목적인 토지 - 토지를 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는 규약, 공정증서가 있거나, 건물의 대지가 아닌 토지로 분리하는 등기를 먼저 한 후 협의하여야 한다. |
2. 그 밖의 토지에 관한 평가
| 토지사용료의 감정평가 - 토지보상법 제71조(사용하는 토지의 보상 등) - 평가원칙 - 토지보상법 시행규칙 제30조(토지의 사용에 대한 평가) - 임대사례비교법으로 평가하는 것이 원칙이며, 적산법으로 평가할 수 있다. - 미지급용지에 대한 사용료평가(부당이익금 소송평가) : 5년치의 사용료만 청구할 수 있다.(선하지 부당이득금은 10년 청구 가능) - 지하·지상공간 중 일부를 사용하는 경우 - 한시적 사용(거의 없음) : 토지사용료의 평가가격 X 입체이용저해율(50%이내) - 영구적 사용(대부분) : 표준지공시지가를 기준으로 한 해당 토지의 적정가격 X 입체이용저해율 도시철도법의 규정에 따른 지하사용료의 감정평가 - 평가기준 - 한계심도 이내의 지하부분을 영구적으로 사용하는 경우 : 보상평가액 X 입체이용저해율 X 구분지상권 설정면적 - 한계심도를 초과하는 지하부분(대심도)을 사용하는 경우 : 보상평가액 X 적용률 X 구분지상권 설정면적 ※ 적용률(%) : 한계심도 초과 20m 이내(1.0~1.5), 20m~40m(0.5~0.2), 40m 이상(0.2 이하) 송전선로부지 등의 보상(송전선로 신규설치 시) - 관계 법규 : 전기사업법 제89조, 제90조의2, 송전설비주변법 제6조의2 - 손실보상의 산정기준 - 지상공간의 사용(존속기간 동안 사용) : 토지보상평가액 X 지상공간의 사용면적 X (입체이용저해율 + 추가보정률) - 지상공간의 사용(한시적 사용) : 토지사용료 평가액 X 지상공간의 사용면적 X (입체이용저해율 + 추가보정률) - 지하공간의 사용(존속기간 동안 사용) : 토지보상평가액 X 지하공간의 사용면적 X 입체이용저해율 - 감가율 : 입체이용저해율(임지 8%) + 추가보정률 - 추가보정률 : 송전선으로 인한 쾌적성, 시장성 저해 등에 따른 경제적 가치 감소에 대한 보상을 위한 것 - 추가보정률 산정기준표 : 송전선로부지 등 보상평가지침[별표1] - 지상 또는 지하공간의 사용면적(보상면적 : 택지 및 택지예정지는 추가 이격거리 기준을 두어 그 범위를 정한다. - 송전선로 주변지역 토지의 재산적 보상 등을 위한 감정평가 - 토지에 대한 재산적 보상을 위한 감정평가 : 토지보상평가단가 X 감가율 X 재산적 보상토지의 면적 - 감가율 산정 : 송전선로부지 등 보상평가지침[별표2]에서 정하는 기준에 따라 산정 ※ 송주법에 따른 보상금액은 별도로 등기하지 않는다. - 재산적 보상토지의 면적 : 의뢰인이 산정하여 제시한 면적으로 한다.(기준에 따른다) - 주택매수의 청구를 위한 감정평가 : 일반 보상평가방법 준용, 승인등완료일과 가장 가까운 시점의 표준지공시지가를 선정한다.  ※ 출처 : 대법원 개간비의 감정평가 - 토지보상법 시행규칙 제27조(개간비의 평가 등) - 개간비 지급대상 : 국유지 또는 공유지 / 관계법령 규정에 의하여 적법하게 개간 / 계속 점유 - 평가방법 : 가격시점 당시를 기준으로 한 개간에 통상 필요한 비용상당액으로 한다. ※ 개간비용 산정이 어려운 경우 : 개간 후 토지의 1/3 이내로 할 수 있다, (녹지지역 : 1/5, 도시지역 : 1/10) - 토지소유자에 대한 보상 : 개간지 보상액 = 개간 후 토지가격 - 개간비 보상액 - 유의사항 - 점용기간 만료 : 개간비 보상 대상 아님 - 허가 용도와 다르게 개간한 경우 : 개간비 보상대상이 아니다. - 점용허가면적과 상이한 경우 : 개간면적에 대해서만 보상 - 원상회복, 보상제한의 부관이 있는 경우 : 개간비 보상은 인정되지 않는다. |
| 잔여지의 감정평가 - 관련법령 : 토지보상법 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상), 토지보상법 시행규칙 제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가), 제39조(잔여지의 판단) - 잔여지 감가보상(잔여지에 대한 손실액의 평가) - 손실액 : 편입 이전의 잔여지 가격 - 편입 이후의 잔여지 가격 - 편입 전의 잔여지 가격 : 일단의 토지 전체가액에서 지구 편입 토지 가격을 뺀 금액(일반 보상평가 기준 적용) - 편입 후의 잔여지 가격 : 잔여지의 개별요인을 기준으로 평가 / 잔여지 가치하락은 지구 편입 시점에서 발생한다고 보아야 한다. - 적용공시지가 : 사업지구 편입 전 최신 공시된 표준지공시지가 - 사업시행이익과의 상계금지 : 해당 공익사업으로 인한 가치 증가분을 포함하지 않고 평가한다. - 사업손실의 반영여부 : 수용손실 뿐 아니라 사업손실(향후 이용에 따른 부대적 손실)도 포함된다. - 장래 이용가능성 등에 따른 가치하락 반영 여부 : 사용가치, 교환가치상 하락 모두 포함된다고 판시 - 잔여지에 대한 시설의 설치 또는 공사로 인한 손실액 : 공사비 보상액을 지급하거나, 사업시행자가 직접 공사할 수 있다. - 잔여지 가치하락에 따른 보상에 갈음하는 매수보상 : 공사비 보상액이 잔여지 가액보다 큰 경우 잔여지를 매수할 수 있다. - 잔여지의 매수 - 잔여지 : 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 토지를 말한다. - 이용상황별 잔여지 수용여부에 대한 판단기준 : 토지수용업무편람[별표10] - 잔여지의 매수보상감정평가 - 잔여지 평가가액 : 일단의 토지전체가액 - 편입되는 토지의 가액 ※ 일단의 토지는 편입되는 토지와 동일한 적용공시지가를 선정 / 개발이익은 배제하여야 한다. |
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