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1. 가격제원칙
| 토대가 되는 원칙 |
예측의 원칙 - 의의 : 향후 이용에 대한 예측(예상)을 근거로 부동산 가치가 결정된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 비교방식 : 거래사례가격의 검증, 지역요인, 개별요인 비교에서 장래 기대되는 동향 판단 및 반영 수익방식 : 순수익, 환원이율 산정 시 예측을 바탕으로 해야함 원가방식 : 감가수정 시 예측을 바탕으로 경제적 내용연수 판단 변동의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 원칙(개발계획, 세제의 변화, 규제 강화 등) - 감정평가와의 관련성 : 지역분석의 대상지역 확정, 기준시점의 확정, 시점수정에 대한 이론적 근거 |
| 내부측면의 원칙 |
기여의 원칙 - 의의 : 부동산의 각 구성요소가 전체에 기여하는 공헌도(생산비x, 기여도o)의 영향을 받아 가치가 결정된다는 원칙(쾌적성, 지형, 면적 등) - 감정평가와의 관련성 : 부동산 병합시 기여도에 따른 한정가격 결정, 사례와 본건 비교시 특성 차이에 대한 보정의 근거 제공 신축, 증축, 개보수 등 추가투자에 대한 판단기준 제공 수익배분의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 전체수익에서 노동, 자본 등 다른 생산요소에 대한 수익을 제외하고 난 잉여생산성에 의해 결정된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 토지잔여법의 성립 근거, 순수익을 기초로 가격, 임대료를 구하는 수익방식과 관련이 있다. 총수익은 토지, 자본, 노동, 경영에 의해 얻어지고, 공헌도에 따라 배분함을 그 근거로 함 균형의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 부동산 구성요소간 결합비율이 적정한 균형을 이룰 때 최고가 된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 신축, 증축, 개보수 등 추가투자에 대한 판단기준 제공, 부동산의 구성요소간 불균형에 따른 기능적 감가수정 요인(과잉, 결핍 등) 수익체증, 체감의 원칙 - 의의 : 부동산에 대한 단위투자수익은 체증하다가 한계수입과 한계비용이 일치하게되고 이를 넘어서면 체감하게 된다는 원칙(MR=MC) - 감정평가와의 관련성 : 추가투자의 적정성 판단, 한계층수의 결정, 입체이용률과 입체이용저해율의 산정근거* 지가배분율과 층별효용비율의 산정 근거, 공중권의 이용가치 산정 등과 관련 |
| 외부측면의 원칙 |
외부성의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 외부적인 요인에 의해 영향을 받아서 결정된다는 원칙(외부경제(긍정적), 외부불경제(부정적), SOC 등이 해당) - 감정평가와의 관련성 : 가치형성요인분석과 같은 시장분석에 있어 관련(외부경제, 외부불경제 반영 평가 필요) 적합의 원칙 - 의의 : 부동산 이용이나 특성이 주위환경이나 시장 수요와 일치할 때 최고의 가치가 창출, 유지될 수 있다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 인근지역의 표준적 이용과의 비교 과정, 최유효이용의 판정에 활용, 부동산의 용도와 특성이 주위환경과 시장수요와 다르게 되면 기능적, 경제ㅔ적 감가수정의 요인이 됨 대체의 원칙 - 의의 : 부동산의 이용 관점에서 대체관계에 있는 다른 부동산(유사 부동산)의 영향을 받아서 결정된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 비교방식 : 효용이 같은 경쟁부동산 중 최저가 부동산이 가장 수요가 많을 것이라는 점을 근거 수익방식 : 경쟁부동산들이 유사한 위험, 순수익, 관리상태라면 최저가 부동산이 가장 수요가 많을 것 원가방식 : 건물의 매수자는 재조달원가 이상을 지불하지 않을 것이라는 사고를 근거 수요·공급의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정된다는 원칙(부동산 유형에 따라 다르게 나타난다.) - 감정평가와의 관련성 : 부동산가격의 이중성을 설명하는 이론적 근거, 비교방식에서 거례사례의 적정성 판단 원가방식에서 재조달원가의 적정성 판단, 수익방식에서의 수익의 적정성 판단에 활용 기회비용의 원칙 - 의의 : 부동산 가치는 기회비용을 반영한 요구수익률의 영향을 받아서 결정된다는 원칙 - 감정평가와의 관련성 : 기회비용이 반영된 요구수익률에 따라 투자결정, 매수자는 대상 부동산이 제공하는 효용과 차선의 기회가 제공하는 효용을 비교하여 가격을 결정한다. 대상부동산 가치 평가시 기회비용의 원리를 충분히 고려해야 한다. 경쟁의 원칙 - 의의 : 부동산의 가치도 경쟁이 있으므로 초과이윤이 없어지고 대상부동산은 그 가치에 적합한 가격을 갖게된다는 원칙 - (위치)사전적 독점 : 어떤 부동산을 이용하여 얻은 이윤이 다른 부동산이나 재화를 이용하여 얻는 이윤을 상회하는 경우 경쟁에 의해 그 초과이윤은 결국 소멸하게 된다.(MR=MC, 한계수입=한계비용) 수익성부동산의 수익환원법 평가시 반영 |
| 부동산 가격제원칙의 상호작용 |
- 부동산 가격제원칙은 사회적 · 경제적 · 행정적 요인들과 관련되어 서로 영향을 주고 받는 상호 작용성, 상호의존성, 관련성이 있다. - 부동산 가격제원칙은 부동산가치의 3면성과 관련하여 시·공간적, 직·간접적 상호 관련이 있다. |
2. 최유효이용
| 최유효이용의 개념 및 이론적 근거 | 개념 (감정평가실무기준) - 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것 - 가치평가 외 토지이용분석, 비용편익분석 등 컨설팅업무까지 확장되는 추세에 따른 중요성 강조 이론적 근거 - 인간의 합리성 추구 : 경제주체의 합리성 추구로 인해 최유효이용으로 최종 귀착된다. - 토지 할당 : 토지의 용도의 다양성에 의한 대체·경쟁의 과정을 통해 최유효이용에 토지가 할당 - 최유효이용의 강제 : 부동산의 악화성향, 지속성, 비가역성에 의해 국가나 사회는 각종 규제를 통해 최유효이용을 강제한다. |
| 최유효이용에 대한 판정기준 | 물리적 이용 가능성 - 그 용도로 이용하는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다. 합법적 이용 가능성 - 그 용도로 이용하는 것이 각종 규제요건에 충족하는 합법적인 것이어야 한다. 합리적 이용 가능성 - 합리적(투기목적x)으로 이용이 가능하고, 경제적 타당성이 있어야 한다. 객관적 자료에 의해 뒷받침되는 최고의 수익성 - 물리적, 합법적, 합리적 이용 가능한 대안 중 최고의 수익을 올릴 수 있는 것이 객관적 자료에 의해 증명될 수 있는 이용이어야 한다. |
| 최유효이용의 분석 | 토지에 대한 분석 - 최유효이용 분석시 나지상태를 간주하고 토지가치를 극대화하는 용도를 확인한다. - 비수익성 부동산 : 개발 후 복합부동산 시장가치 - 개발비용 vs 나지상태 토지가치 - 수익성 부동산 : 직접환원법에 의한 산정, 토지잔여법에 의한 산정 vs 나지상태 토지가치 개량부동산에 대한 분석 - 대상 부동산의 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 최유효이용을 판정 - 자본적 지출이 필요 없는 경우 : 자본적 지출 없이 다양한 형태로 용도 변경하여 운영시 가치 vs 현 상태의 개량부동산 가치 - 자본적 지출이 필요한 경우 : 전환 후 순수익 - 자본적 지출 vs 현 상태의 개량부동산 가치 토지와 개량부동산에 대한 최유효이용의 분석 결과가 상이한 경우 - 개량부동산에 대한 취유효이용의 분석에는 철거비용, 신축비용, 건설기간 동안의 임대료 손실 등이 포함되어 토지와 개량부동산의 결과 상이할 수 있음 - 이 때 현재의 이용은 중도적 이용으로 당분간 지속되며, 현 상태가의 가치가 잠재적 용도의 가치 - 전환비용 취유효이용의 분석과 시정분석 및 감정평가방법의 관계 - 취유효이용 분석은 선행하는 시장분석과 후행하는 감정평가의방법의 적용과 유기적인 견련을 맺고 있어 그 내용 간 일관성이 필요 |
| 최유효이용 판정시 유의사항 |
통상의 이용능력이 있는 사람에 의한 이용일 것 - 특별한 능력을 가진 사람의 경우 높은 수익을 올릴 수 있으나 이를 배제한 일반적 상황을 가정 단순한 이용자에 의한 이용이 아닐 것 - 소유자에 의한 이용이어야 함.(계약에 따른 이용의 제한 가능성 배제) 예측 가능한 이용일 것 - 효용이 발휘될 수 있는 시점이 예측할 수 있는 기간 내 이루어지는 이용일 것(너무 먼 미래의 효용 발휘 배제) 장기적 고려를 통한 이용일 것 - 사용 · 수익이 장래 상당 기간 계속될 수 있는 이용일 것(일시적 초과수익 상황 배제) 수요분석에 유의 - 충분한 수요가 있는지 확인이 필요(현재시점 충분한 수요가 없다면 최유효이용은 잠정적 연기, 중도적 이용에 할당) |
| 최유효이용 판정시 장애요인 |
경제주체의 비전문성 - 물리적, 사회적, 경제적, 행정적 요인 등의 요인들이 끊임 없이 변화하므로 소유자 및 경제주체들이 최유효이용을 판단하는 것이 어렵고, 감정평가사를 비롯한 전문가의 도움으로 판정할 수 있지만 경제적 부담과 절차 등으로 인해 충분히 제공되지 못한다. 부동산시장의 불완전성 - 부동산의 지리적 고정성으로 인한 이동의 어려움, 고가성으로 인한 시장참여자의 제한, 개별성으로 인한 정보의 불완전성 등으로 인하여 완전경쟁이 이루어지기 어려운 바, 최유효이용을 방해하는 장애요인으로 작용 정부의 행정적 규제 - 정부는 토지자원의 최적할당 및 공공복리 증진을 위해 최유효이용을 막거나 임대료 통제 등의 법적규제를 통해 지연시키는 경우가 있다. |
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