[감정평가실무 - 요약정리] 17. 목적별 감정평가, 공시지가 평가

1. 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지비평가

※ 분양가상한제 적용지정에 해당하는 논제로 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 적용을 받는다.  - 분양가격 = 기본형 건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비 택지비 평가  - 기준시점 : 택지에 대하여 그 가격의 감정평가를 신청한 날  - 감정평가 기준 : 공시지가기준법 원칙, 다른 방식에 의한 합리성 검토     - 대상 면적 : 주택분양대상 면적(상가, 기부채납 분 제외)     - 평가기준 : (조건부 감정) 택지조성이 완료된 상태를 상정하고 평가한다.     - 공시지가 기준법         - 비교표준지 선정 : 유사지역, 동종·유사규모 공동주택 표준지 선정이 원칙         - 그 밖의 요인 보정 사례 선정 : 감정평가 사례     - 합리성 검토 방법 : 평가가액 = 소지취득가액 + 조성에 필요한 비용추정액         - 소지의 취득가액(취득가액 + 기간보정) : 실제취득가격이 원칙, 종전평가액 기준 산정 가능 / 비용추정액은 직간접비용 모두 포함

 

2. 재무보고평가

재무보고평가  - 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가  - 평가대상 : 재무제표상 유무형자산, 유가증권 등의 자산 기준가치 : 공정가치  - 공정가치 : 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적인 판단력과 거래의사가 있는                   독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액

 

3. 감정평가와 관련된 상담과 자문

감정평가사법 제10조(감정평가법인등의 업무) 제6호  - 감정평가와 관련된 상담 및 자문 상담자문  - 현장조사 및 자료의 제한에 따라 정식 감정평가 또는 보다 정밀한 용역이 수행될 경우 결과가 달라질 수 있음을 전제로 한다. 정보제공 등  - 정보제공 등 업무를 수행할 때에는 목적, 업무범위, 의뢰 조건 등을 충분히 숙지하고 수행기간 동안 이를 충실히 이행하여야 한다.

 

4. 표준지공시지가 및 표준주택 감정평가 등

표준지 공시지가의 평가	개관	표준지공시지가  - 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여    매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 말한다. 개별공시지가  - 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산    가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 고나할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다.
	표준지공시지가의 선정 · 관리 및 조사 · 평가기준	표준지의 선정 및 관리  - 선정 기본원칙 : 감정평가, 개별공시지가 산정에 효율적으로 활용, 일반적 지가정보 제공이 가능하도록 선정·관리한다.                          토지유형별 일반적, 평균적 토지이용상황, 가격수준 및 변화를 나타낼 수 있도록 선정·관리한다.                          용도지역·지대별, 토지이용상황별 표준지의 균형 분포, 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 선정·관리한다.  - 일반적 기준 : 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성  * 원칙적으로 국공유지는 표준지로 선정하지 않고, 일단지는 표준지가 될 수 있다. (필지가 둘 이상의 용도로 이용될 경우 제외) 표준지공시지가의 조사 · 평가  - 가격자료 : 3년 이내, 보정 등이 가능한 유사지역에 있는 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례 등  - 사정보정 및 시점수정 : 특수 조건 등은 적정하게 보정하고, 지가변동률로 시점수정 한다.  - 지역요인 및 개별요인 비교 : 공법상 용도지역과 실제이용상황 등을 기준으로 비교한다.  - 평가가격 결정 및 표시 : 거래사례비교법 등에 따라 산정 시 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 균형이 유지되도록 하여야 한다. 표준지공시지가의 평가의 기준  - 적정가격 기준평가 : 해당 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(적정가격)  - 실제용도 기준평가, 나지상정 평가, 공법상 제한상태 기준 평가, 개발이익 반영평가, 일단지의 평가  - 평가방식 : 거래사례비교법을 사용한다.(조성원가법, 토지잔여법을 쓰기도 한다.)
	표준지공시지가의 평가	용도별 토지의 평가  - 주거용지 : 거래사례비교법으로 평가  - 상업·업무용지 : 거래사례비교법으로 평가  - 공업용지 : 거래사례비교법으로 평가  - 농경지 : 거래사례비교법으로 평가  - 임야지 : 거래사례비교법으로 평가  - 후보지 : 거래사례비교법으로 평가 공법상 제한을 받는 토지의 평가  - 도시군계획시설 등 저촉토지 : 저촉된 상태로 평가한다.  - 둘 이상의 용도지역에 속한 토지 : 면적 비율에 따른 평균가격으로 평가한다.  - 도시군계획시설도로에 접한 토지 : 접하지 아니한 상태 기준으로 평가한다. (공사중인 경우, 실시계획고시가 된 경우 반영한다.)  - 개발제한구역 안의 토지 : 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.  - 재개발구역 안의 토지 : 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.  - 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지 : 환지 예정지로 지정된 경우 환지예정지의 특성과 성숙도를 반영하여 평가, 지정 전의 경우 종전을 기준으로 평가  - 택지개발사업 시행지구 안의 토지 : 공법상 제한사항을 고려하여 평가한다.  - 특정시설 보호 등을 목적으로 지정된 구역 등 안의 토지 : 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 감가율을 고려하여 평가한다.
	특수토지의 평가	- 광천지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 광업용지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 염전부지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 유원지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 묘지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 골프장용지 : 원가법에 의하여 평가한다.  - 종교용지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 공공용지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.  - 여객자동차터미널 부지 : 거래사례비교법에 의해 평가한다.
표준주택가격 평가		- 표준주택가격 : 부동산 보유세의 형평과세를 위하여 만들어졌다.  - 토지 선정기준 : 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성  - 건물 선정기준 : 건물가격의 대표성, 건물특성의 중용성, 건물용도의 안정성, 외관구별의 확정성  - 선정 예외기준 : 필수적 예외(공시지가 준지, 지가변동률 표본지, 무허가 건물, 관찰감가를 요하는 단독주택)                         임의적 예외(토지건물 소유자가 상이한 주택, 주택부지가 둘 이상의 용도지역, 2개동 이상의 건물을 주건물로 이용 중인 주택)  - 산정기준 : 적정가격, 실제용도, 공·사법상 제한상태 배제 상정평가, 일단지 평가  - 산정방식 : 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법  - 가격 결정 및 공시 : 표준주택가격 = 거래가능가격 X 공시비율(80%)
임대사례조사 (부동산 투자수익률 추계)		투자수익률 산정방법  - 소득수익률(환원이율 벤치마크) = 순영업소득(NOI) ÷ 자산가치(P)  - 자본수익률(시점수정치) = (기말 자산가치 - 기초 자산가치) ÷ 기초 자산가치  - 투자수익률(할인율 벤치마크) = 소득수익률 + 자본수익률 기타 투자수익률 분석보고서에서 참조할 수 있는 자료  - 투자수익률, 공실률, 단위면적당 임대료, 임대가격지수(비주거용 부동산 임대료 시점수정치), 층별 임대료 및 층별 효용비율