[감정평가실무 - 요약정리] 13. 유형별 감정평가, 부동산 평가와 타당성 분석

1. 유형별 감정평가 - 개발부담금

개발부담금				개념	개발부담금  - 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분 중 「개발이익환수에 관한 법률」에 의거 국가가 부과·징수하는 금액
				평가방법	개발부담금 = [종료시점지가  - (개시시점지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)] x 0.20(0.25) 지가산정의 기준시점 개발이익 환수에 관한 법률 제9조(기준시점)  - 부과개시시점 : 개발사업의 인가 등을 받은 날  - 부과종료시점 : 개발사업의 준공인가 등을 받은 날 지가의 산정기준 - 개발이익 환수에 관한 법률 제10조(지가의 산정)  - 종료시점지가 = 종료시점 표준지공시지가 x 비교표(비준표) x 정상지가변동률(시군구의 평균지가변동률)     * 예외 : 인가를 받은 경우 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있다.  - 개시시점지가 = 개시시점 개별공시지가 x 정상지가변동ㅍㄹ(시군구의 평균지가변동률)     * 예외 : 실제 매입가액, 취득가액에 정상지가상승분을 더하거나 뺀 금액을 개시시점지가로 할 수 있다. 정상지가상승분 - 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제2조(정상지가상승분)  - 인가시점 ~ 준공시점 개발비용 - 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제12조(개발비용의 산정)  - 순공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비, 기부채납액, 부담금 납부액, 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비 부담률 - 개발이익 환수에 관한 법률 제13조(부담률)  - 0.2 or 0.25

 

2. 부동산 평가와 타당성 분석

 

투자의사 결정의 개관					개설	감정평가에 관한 규칙 제27조(조언 · 정보 등의 제공)  - 감정평가법인등이 법 제10조 제7호에 따른 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은    합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거해야 한다.
					투자가치와 시장가치	- 투자가치 : 미래의 편익이 특정한 의사결정자에게 주는 현재의 편익(요구수익률 등)  - 시장가치 : (감칙 2조) 통상적 시장에서, 충분히 공개되고, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에, 신중하고 자발적인 거래, 성립될 가능성이 가장 많은 가격  - 투자가치와 시장가치의 관계 : 투자가치가 시장가치보다 크면 투자, 시장가치가 투자가치보다 크면 투자 회피(쌍방의 균형을 이루게 된다.)
					투자안의 종류	- 독립적 투자 : 어떤 투자안의 선정, 현금흐름이 다른 투자안의 선정과 관련이 없는 경우  - 종속적 투자 : 한 투자안을 선정하는 것이 다른 투자안의 선정에 영향을 미치는 경우(상호인과적, 상호배타적 투자안)
투자의사 결정방법					전통적인 분석방법	회수기간법  - 회수기간 = 투자에 소요된 비용 / 투자로부터 발생하는 현금흐름 회계적 이익률법  - 평균 이익률 = 연평균 수익 / 연평균 투자액  - 연평균 수익 = 순수익의 합 / 투자기간  - 연평균 투자액 = 매년 가치의 합 / (투자기간 + 1) or (기초가격 + 기말가격) / 2
					할인현금 수지분석법	순현가법(NPV법)  - NPV =  - 투자액 + 창출되는 수익의 현가합     >> NPV가 양수이면 타당함 내부수익률법(IRR법)  - IRR : " NPV = 현금수입의 현재가치  - 현금지출의 현재가치 = 0 " 조건을 만족하는 수익률     >> IRR이 요구수익률 보다 높으면 타당함 수익성지수법(PI)  - PI = 현급유입액의 현가 합 / 현금유출액의 현가 합     >> PI가 1보다 크면 타당함 MIIR법  - 현금흐름의 내가 합 = 현금흐름 합계 x (1 + MIRR)^보유기간     >> MIRR이 큰 투자안을 선택하면 NPV법과 평가결과가 동일해진다.     >> MIRR이 요구수익률 보다 높으면 타당함
투자위험분석					투자의 위험과 불확실성, 위험과 수익의 관계	위험성  - 불확실성으로 인한 변동성, 투자수익이 기대치를 벗어날 가능성 >> 예측하기 위한 정보가 충분한 상황 불확실성  - 투자수익이 기대치를 벗어날 위험의 가능성 >> 예측하기 위한 정보가 불충분한 상황 * 수익과 위험의 상호 비례관계 : 위험과 수익의 상쇄관계(부담하는 위험이 클수록 수익률이 커진다.)
					투자위험분석	수익과 위험의 측정 평균분산결정법  - 같은 수익에서는 낮은 위험, 같은 위험에서는 높은 수익을 선택하는 의사결정방법 레버리지 효과  - 정의 레버리지 효과 : 지분수익률 > 차입 전 수익률 > 저당 실효이자율  - 부의 레버리지 효과 : 지분수익률 < 차입 전 수익률 < 저당 실효이자율     * 부동산 투자는 전통적으로 레버리지를 통한 고수익 자산으로 인식, 위험에도 노출되므로 최적 자본구조 수립이 중요 확실성, 위험 및 불확실성 하에서의 투자분석  - 확실성 : 투자회수법, NPV, IRR, PI 등  - 위험성 : 위험성 계측 가능 상태의 투자분석방법 (수익 · 위험 분석(확률분석))  - 불확실성 : 불확실성 계측 불가 상태의 투자분석방법(옵션모형)
매후환대차의 타당성 분석					개설	토지 및 건물을 매도한 후 다시 임대차하여 사용하는 것  - 매후환대자 vs 계속보유 (세금고려가 중요)
					분석방법	계속보유  - 토지/건물의 가치 : 보유기간 후 매도가격의 현가  - 자본이득세 : 보유기간 말 금액의 현가  - 감가상각비의 절세효과 : 매기 절세효과, (감가상각비 x 영업소득세율)의 복리현가액  - 임차료 : 없음  - 임차료의 절세효과 : 없음 매후환대차  - 토지/건물의 가치 : 현재매도금액  - 자본이득세 : 현재의 금액  - 감가상각비의 절세효과 : 없음  - 임차료 : 매기 임차료의 복리현가액  - 임차료의 절세효과 : 매기 절세효과 (임차료 x 영업소득세율)의 복리현가액

 

 

3. 부동산 평가와 최고최선 이용의 분석

 

최고최선의 이용분석 및 특수상황에서의 최고최선의 이용					최고최선의 이용분석	토지에 대한 분석  - 수익성 : 직접환원법, 잔여환원법  - 비수익성 : 시장가치 - 건축비 - 개발업자수수료 개량물에 대한 분석  - 자본적 지출 필요 : 자본환원가치 - 전환비용  - 자본적지출 불필요 : 자본환원 가치
					토지에 대한 경제적 타당성 분석	개발법  - 토지가격 = 예상 복합부동산의 가치 - 예상건축비 잔여환원법  - 토지가격 = (순수익 - 건물귀속 순수익) / 토지환원이율
					개량물에 대한 경제적 타당성 분석	자본적 지출이 필요 없는 경우  - 현재의 이용, 전환 후 가치가 최대가 되는 대안이 최고최선 이용 자본적 지출이 필요한 경우  - 전환된 가치에서 전환비를 공제한 값이 최대가 되는 대안이 최고최선 이용
					특수상황에서의 최고최선의 이용	단일이용  - 지역사회 하나 뿐인 쇼핑센터 등 중도적 이용  - 최고최선의 이용이 도래할 것으로 생각될 때, 그 이용을 대기하는 과정성 현재에 할당되는 이용 비적법 이용  - 과거에는 적법이나, 현재는 불법인 이용(개발제한구역 내 건부지, 건부증가) 비최고최선의 이용  - 물리적 기능적, 경제적 감가를 반영한다. 복합적 이용  - 복합적 이용에 할당되는 경우 특수목적의 이용  - 호텔, 극장, 대학 교회, 공공건물 등 사용가치로 평가(교환 불가) 투기적 이용, 초과토지 등  - 시세차익 목적의 보유
부동산의 최고최선 이용과 건부감가					최유효이용하에 있는 경우	복합부동산의 가격 = 나지상태의 토지가격 + 건물가격
					최유효이용하에 있지 않은 경우	복합부동산의 가격  - 원가법 : 나지상태의 토지가격 + 건물가격 ± 건부증/감가  - 거래사례비교법 : 거래사례 x 사 x 시 x 지 x 개 x 면적비교 x 품등비교(최유효이용 여부 보정)  - 수익환원법(낮게 시산) : 직접환원법, 할인현금수지분석법
					지상건물의 철거 타당성 분석	현상태 유지 vs 지상건물 철거  - 현상태 유지가 더 큰 경우 임시적 이용으로, 중도적인 이용상황으로 판단  - 지상건물 철거 가치가 더 큰 경우 별도의 개발계획 수립이 더 유리
					건부감가에 대한 논의	지상건물의 철거가 타당한 경우  - 건부감가액 = 철거비(폐재가치 고려) 지상건물의 유지가 타당한 경우  - 건부감가액 = 현상태 가격 - 나지상태 토지가격 - 건물가격