[감정평가이론 - 요약정리] 05. 가격발생요인, 가치형성요인, 가치형성과정, 가격형성 과정에서의 법칙성

1. 가격발생요인

효용	의의	- 인간의 욕구나 필요를 만족시킬 수 있는 재화의 능력  - 수요측면에 영향을 미치는 가격발생요인
	효용의 형태	부동산의 종류에 따라 효용이 달라진다.  - 주거용 부동산 : 쾌적성(주택을 소유하고 생활함으로써 느끼는 정신적 만족도)  - 상업용 부동산 : 수익성(수익을 창출하는 능력)  - 공업용 부동산 : 생산성(생산을 위해 투입된 생산요소와 생산된 생산량의 비율)
	일반재화와의 비교	- 부동산 : 내구재, 다양한 용도 >> 영속적, 다용도적 효용, 보유적 효용(취득해서 보유함, 투자자산으로 인식)  - 일반재화 : 비내구재, 단일용도 >> 소멸적, 단일적 효용, 향유적 효용(취득해서 소비함)
상대적 희소성	의의	- 인간의 욕구에 비해 그 수나 양이 부족한 상태  - '상대적' : 물리적 측면이 아닌 지역적 용도적 측면에서 부족함(수요에 비해 공급이 상대적으로 부족)
	상대적 희소성의 원인	- 부증성으로 인해 물리적 절대총량은 한정  - 고정성, 개별성으로 인해 토지공급이 비탄력적  - 사회적 요인(인구증가, 소득수준 향상, 산업화 등)으로 수요가 증가하는 경향  - 행정적 요인(용도지역, 용적률 규제 등)으로 공급이 줄어드는 효과
	상대적 희소성의 해소방안	- 공급측면 : 경제적 공급(토지이용 전환, 집약적, 입체적 이용), 행정적 조정(용도지역 및 용적률 규제 완화)  - 수요측면 : 유효수요의 조정(대출 등 규제), 인구억제 및 분산시책 등 정책
	일반재화와의 비교	- 부동산 : 이동 불가능, 물리적 생산 불가능 >> 지역적, 용도적 측면에서 희소성 문제 발생  - 일반재화 : 이동 가능, 물리적 생산 가능 >> 절대적 양의 측면에서 희소성이 문제
유효수요	의의	- 실질적인 구매능력을 의미, 구매 의사와 지불능력을 갖춘 수요  - 유효수요는 시기, 지역, 부동산가격의 절대적 수준 등에 따라 변화  - 유효수요는 일반적으로 부동산 가격과 비례한다.
	일반재화와의 비교	- 부동산 : 고가성으로 인해 지불능력이 없으면 수요가 줄어든다. >> 부동산금융의 역할이 중요시된다.  - 일반재화 : 상대적으로 저가성에 의해 언제든 구매가 가능하다.
이전성	의의	- 소유권을 비롯한 제반 권리가 수요자에게 자유롭게 이전 가능해야한다.  - 법률적 측면의 가격발생요인 ↔ 경제적 측면의 가격발생요인(효용, 상대적 희소성, 유효수요)
	이전성에 대한 비판	- 무주부동산, 공공용 부동산은 소유권을 이전하지 못함 >> 효용의 사적, 공적 제한의 한 형태에 불과한 것

 

 

2. 가치형성요인

의의 및 특징		감정평가에 관한 규칙 제2조 제4호  - 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 말한다. 특징  - 상호관련성 : 각 요인들 간의 유기적인 관련성 하에서 부동산의 가치에 영향을 미친다.  - 유동성 : 고정적인 것이 아니라 사회, 경기상태 변화 등에 의해 항상 변화한다.(시계열적 측면에서 동태적 파악과 분석 필요)
일반적 요인	의의	감정평가실무기준  - 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 일반적 요인이다.  - 한 나라 전체에 걸친 요인(자연, 사회, 경제, 행정 요인으로 구분) 중요성  - 추상적이고 형식적으로 취급되는 경향이 있으나, 세계화 속에서 한국의 가치형성요인을 파악  - 타 국가간의 관계에서 위상을 파악하여, 인적, 물적 교류 및 자금이동을 위해 최우선적 고려 필요
	일반적 요인의 지역지향성	- 전국적 동일한 영향을 미치는 것이 아니라 용도적 지역에 따라 영향을 미친다.  - 구분된 지역에 따라 영향력의 정도가 상이한 것을 지역지향성이라고 하고, 부동산의 지역성에 기인한 특성이다.
	내용적 분류	- 자연적 요인 : 자연적 자질(물리적 지표, 형태, 지세, 일조, 바람, 기후 등), 자연자원(광물자원, 에너지 자원 등), 인공환경(교통체계, 철도 등)  - 사회적 요인 : 인구적 특성(규모, 연령, 성별, 소득 등), 교육수준, 사회보장수준, 정보화수준 등 (인구감소, 원수 감소, 세대수 증가)  - 경제적 요인 : 저축, 투자, 소비수준, 고용상태, 산업구조, 세부담 정도, 재정 및 금융상태 등 (금리)  - 행정적 요인 : 공법적 규제, 기타 행정적 조치(토지제도, 토지이용계획 및 규제 등)
지역적 요인	의의	감정평가실무기준  - 대상물건이 속한 지역의 가격수준 형성에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인이다.
	지역적 요인의 중요성	- 일반적 요인과 같은 광역적 개념보다 대상부동산이 속한 가치형성요인이 더 직접적인 영향을 미친다.
	내용적 분류	- 일반적 요인과 동일, 공간적 범위가 지역단위로 축소
개별적 요인	의의	- 개별적 요인은 일반적으로 자연적 요인 중심으로 파악
	내용적 분류	- 토지의 개별적 요인 : 위치, 면적, 지세, 지반, 너비, 일조, 접도관계, 접근성 등  - 건물의 개별적 요인 : 설계, 설비, 구조, 면적, 규제 등  - 토지 건물의 복합적 측면의 개별적 요인 : 건물의 배치상태, 건물용도 및 부지용도의 적합성 여부 등
가격발생요인과 가치형성요인 간의 관계		- 가치형성요인은 가격발생요인인 효용, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 미쳐 수요와 공급에 작용  - 상호작용 속에서 부동산가격이 창조, 유지, 수정, 파괴되고 가격제원칙이 작용

 

 

3. 가격형성과정

의의		- 부동산 가격은 가격발생요인에 의해 발생, 가치형성요인에 의해 형성된다.  - 부동산의 지역성에 따라 그 지역의 가격 수준이 형성  - 부동산의 개별성에 따라 개별적, 구체적 가격 형성
가격수준의 형성	지역성	- 부동산은 지역성에 의해 지역특성을 갖고, 이로 인해 지역마다 일정한 가격수준 형성  - 지역성 : 자연적, 인문적 특성을 공유하는 타 부동산과 지역을 구성하고, 부동산 간의 의존, 보완, 협동, 대체, 경쟁을 통해                사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정된다는 특성
	지역적 요인의 중요성	- 광역적인 일반적 요인이 지역차원으로 축소되어 파악되는 것으로, 해당 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준에 직접적 영향을 미친다.
	가격수준의 형성	- 일반적 요인의 지역지향성으로 인하여 지역 별 특성을 지니게 되고 그 결과 해당지역의 가격수준과 표준적 이용이 형성된다.
개별적, 구체적 가격의 형성	개별성	- 개별성 : 동일한 특성을 가진 복수의 부동사는 없다는 특성                가치형성요인을 개별화 시키고, 부동산의 수익과 가치 또한 개별화 시킨다.
	개별적 요인	- 개별적 요인은 해당 부동산 차원에서 파악되는 가치형성요인, 부동산의 개별적 특성을 반영하여 가격을 개별화, 구체화시키는 요인
	개별적, 구체적 가격의 형성	- 지역의 표준적 이용과 가격수준의 영향 아래 개별적 요인에 따라 구체적인 이용상태가 형성되고 개별적, 구체적 가격이 형성

 

 

4. 가격형성과정에서의 법칙성

의의		- 부동산가격 형성과정은 기본적이고 일반적으로 나타나는 법칙성이 있다.(가격제원칙)  - 가격형성과정에서의 예외적, 특별한 현상은 부동산가격의 특별현상이라고 부른다.
부동산가격의 특별현상	부동산가격의 불연속성과 지가단계설	연속성과 불연속성  - 부동산가격은 시간의 흐름 속에서 완만하게 변화하지만 (연속성)  - 도시개발 등에 의해 가격이 상승하여 가격수준이 단절되는 현상을 보임 (불연속성) 지가단계설  - 시간적 차원 : 시간의 흐름에 따라 일정하게 변화하다가, 특정 시기에 특별한 동기에 의해 급격한 상승, 하락  - 공간적 차원 : 도심에서 멀어질수록 지가가 점점 낮아지는 현상 (토지지가이론 중 토페카 연구 등에 의해 실증적 입증)  - 가공적(내용적) 차원 : 개발계획, 용도지역 같은 외부요인에 의해 지가가 급격히 상승하는 경우
	가격 상한선의 법칙	- 지역경제기반의 한계, 수요 측면에서 구매력의 한계, 부동산 자체 수익성의 한계 등이 원인  - 부동산가격이 무한히 상승하지 않고, 일정수준의 가격수준까지 상승  - 가격 상한선의 법칙은 경기순환과 일정한 관계가 있다. 감정평가시 동태적 분석을 통해 상관관계를 검토해야 한다.
	부동산가격의 하방경직성	- 수요, 공급 상황에 따라 하락해야할 부동산의 가격이 하락하지 않는 것  - 가격담합, 상호 의존성, 심리적 요인 등이 원인, 국내는 소유자의 자산가치 보호를 위한 무의식적 담합이 이루어짐
	지가의 파급효과와 역급현상	파급효과  - 인접성, 지역성이 원인이 되어, 어떤 지역의 지가가 상승하면 주변지역도 같이 상승하는 효과  - 도시중심부 → 외곽 한계지, 상업지 → 주거지 등의 유형  - 토지이용전환의 가능성이 크고, 거래와 투자활동이 활발한 경우 파급의 정도와 범위가 커진다. 역급효과  - 도심에서 멀리 떨어진 토지가 상승함에 따라 도심 근거리의 지가도 함께 상승하는 현상(U-turn 현상)
	입지잉여와 피드백원리	입지잉여  - 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익  - 최유효이용으로 이용할 수 있는 자에게 할당되고 그 결과로 부동산가격이 높게 형성 피드백원리  - 토지이용도와 부동산가격이 비례적 상호 영향을 주고 받는 원리(가격↑ → 토지이용도↑) 입지잉여와 피드백원리의 관계  - 입지잉여가 높을수록 지가는 높게 형성되고 토지의 이용이 집약적으로 이루어 진다.  - 지가수준이 높은 토지는 집약적 이용이 가능한 주체에게 최종적 할당된다.