[감정평가실무 - 요약정리] 09. 임대차평가 & 유형별 감정평가

1. 임대료평가 - 임대차평가

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 >> 임대료평가 시에는 평가개요에 필히 작성!!
 1. 시장임대료, 신규임대료, 실질임대료를 기준으로 평가한다.
 2. 임차인의 사용 및 수익에 따라 발생하는 부가사용료 및 공익비, 부가가치세는 포함하지 않고 평가한다.
 3. 임대료평가를 위한 적산법에서 기초가액 평가시 수익환원법은 순환논리모순으로 사용하지 않는다.
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임대차 평가 (임대권, 임차권 등)				개설	계약조건에 따라서 지불 임대료와 시장임대료의 차이가 발생하고, 이 차이를 기준으로 임대차평가를 실시
				임대권 평가	임대권 = 계약 임대료 X PVAF + 기말복귀가치
				임차권 평가	임차권 = (시장임대료 - 계약임대료) X PVAF + 임차개량물의 잔존가치의 현가   - 귀속소득 = 시장임대료 - 계약임대료
				특수임대차 평가	다중임대차 (공유오피스)  - 전대권 : (전대차 임대료  - 계약임대료) X PVAF + 임차개량물의 잔존가치의 현가  - 전차권 : (시장임대료 - 전대차 임대료) X PVAF 비율임대차 (스타벅스 등)  - 임대료의 전부나 일부를 임차자의 매상고나 생산성의 일정비율로 산정하는 임대차 형식을 말한다.

 

※ 완전소유가치 = 보유기간동안의 실질임대료 x PVAF + 해당 부동산의 기말복귀가치의 현가

 

※ 내재된 임차권 수익률 : TVM >>IRR 기능으로 산출해야한다.

 - 귀속소득 x PVAF* = 임차권 가치

 * PVAF의 할인률 = 내재된 임차권 수익률

 

* 계산기 사용법

 - Menu >> TVM >> Cash Flow(F3) >> List >> IRR

 

 - List 입력 예시

 1 : -10,000,000

 2 : 3,600,000

 3 : 3,600,000

 4 : 3,600,000

 5 : 3,600,000

 6 : 3,600,000

 

>> 5년간 매년 3,600,000원이 발생하는 소득수익의 현재가치가 10,000,000원일 때, 내재된 임차권 수익률(r) = 23.44%

 

 

 

2. 유형별 감정평가

토지	고려사항				개설	용도지대별 가치형성요인에 따라 평가한다.  - 주거용지 : 주거의 쾌적성 및 편의성 중심  - 상업·업무용지 : 수익성의 극대화가 최유효이용의 중요한 요건  - 공업용지 : 경제성에 영향을 미치는 주요 사항  - 농경지 : 생산성에 중점, 형질 변경 가능성  - 임야지 : 자연환경에 영향을 미치는 사항 주로 고려, 형질변경 가능성
	일단지 평가				개념	- 2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중이고, 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄 감정평가 가능  - 일단지 토지는 한 필지처럼 평가한다.
					판정	- 건축물이 소재하거나, 건축허가 이후 착공한 경우     * 개발단계에 있을 경우 착공신고가 된 이후 부터 일단지로 보는 것이 일반적  - 토지소유자의 동일성  - 지목이 같다고 일단지는 아니다.  - 일시적 이용상황일 때는 일단지로 보지 않는다.
					평가방법	- 일반적인 토지와 동일하게 평가한다.(공시지가기준법, 거래사례비교법)  - 표준지가 다른 필지와 묶여서 일단지인 경우 : 표준지에 (일단지) 표시가 있고, 일단지 전체를 기준으로 평가한다.   >> 일단지는 사례선택의 배제사유가 될 수 없다!
	공유지분 토지 평가				개념	- 하나의 물건을 2인 이상이 소유하는 경우
					평가방법	위치 확인이 가능한 경우  - 확인된 위치에 따라 평가한다.  - 위치확인방법 : 위치확인동의서, 건물로 확인하는 방법, 위치도면으로 확인하는 방법 위치 확인이 불가능한 경우 (대부분의 경우)  - 평가액 = 평가대상 토지의 평가액  X 지분면적
	지상권이 설정된 토지 등				개념	- 지상권 : 타인의 토지에서 건물이나 공작물 혹은 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리
					평가방법	대부분의 경우 : 나지상태의 토지평가   ex) 근저당권, 전세권, 압류 >> 토지가치에 영향을 주지 않는 소유권 이외의 권리 설정 일부 용익물건의 경우 : 나지상태의 토지가격 - 소유권 이외의 권리가액   ex) 지상권, 구분지상권 소유권 이외의 권리가액(지상권 가치)  - 양도성이 있는 경우 : 거래사례비교법 활용 (현실에 없는 케이스)  - 양도성이 없는 경우 : 다른방법으로 평가 → 임대권, 임차권 평가 논리와 유사     - 토지의 시장가치 - (시장임대료 - 지상권 등에 의한 임대료) x PVAF(지상권의 존속기간 동안의 임대료 현가)         >> 임대료 등이 정률 성장하는 경우 K계수 와 PVAF를 동시에 활용한 계산이 필요할 수 있음  - 제한의 정도를 감안한 일정비율의 적용 : 나지토지 가치 x (1 - 감가율)  - 채권확보를 위한 지상권 : 고려하지 않고 평가
	공법상 제한을 받는 토지				개념	- 용도지역·지구·구역 및 도시계획시설에 의한 공법상 제한을 받는 토지에 대한 평가  - 일반적 제한과 개별적 제한이 있으나 모두 제한 받는 상태를 반영하여 평가  - 일부가 처촉된 경우, 접한 경우, 전체가 편입된 경우로 나뉨(저촉, 접합 등)  - 비준표 등에 따른 적정한 감가율을 고려하여 평가한다.
					평가방법	본건이 저촉된 경우 (구분평가)  - 저촉된 토지 : 비준표에 의한 감가 적용  - 나머지 토지 : 일반적 평가  - 감안평가 : 토지의 단가를 면적비율로 가중평균 표준지 · 사례가 저촉된 경우  - 저촉으로 인한 감가율을 증액보정하여 평가한다.  - 공시지가기준법에서 그밖의 요인보정치를 위한 격차율 산정시 "표준지/사례"를 적용하는 때에는 감액보정한다(결과론적으로는 증액보정하는 것)