[감정평가이론 - 요약정리] 03. 가치다원론

 

구분			상세	관련 쟁점
가치다원론 (기출 多)	의의		- 부동산의 사용목적에 따라 유용한 평가가치가 존재하기 때문에 가치다원론이 제기.  - 감칙 제5조에서 시장가치, 시장가치 외 가치를 규정하여 가치다원론의 입장을 취함  - 가치가 사용되는 상황이나 용도, 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것 의미
	가치다원론의 근거	의뢰인의 의뢰목적에 부응	- 의뢰목적에 부응하여 그에 맞는 정보를 제공함으로써 의뢰인의 욕구를 충족  - 의뢰목적에 부응하기 위한 다양한 이론과 기법의 적용을 통해 평가업계의 발전에 기여	가치의 다원적 개념을 적용할 수 있는 근거에 대하여 설명하시오 (10점) Ⅰ. 개설 Ⅱ. 가치의 다원적 개념 Ⅲ. 가치의 다원적 개념을 적용할 수 있는 근거 1. 이론적 근거  - 의뢰인의 목적에 부응  - 가치형성요인의 다양성  - 감정평가의 정확성과 안정성  - 감정평가의 기능 및 업무영역 확대 2. 법적 근거  - 감칙5조  - 부공법 8조
		가치형성요인의 다양성	- 부동산은 가치형성요인이 복잡하고 다양하다.  - 정상적 시장가치 외에 개발 등에 의한 투기가격 형성, 개별적 상황에 따른 한정가격 성립 등 하나의 가치로 설명이 불가능
		감정평가의 정확성과 안정성	- 평가목적에 따른 가치 개념을 정립하고 유형화함으로 평가의 안정성을 제고할 수 있다.
		감정평가의 기능 및 업무영역 확대	- 현실세계의 복잡, 다양한 문제들 속에서 감정평가의 기능 및 업무영역의 확대가 요구되어 다원적 개념의 접근이 당연하다.
	가치다원론에 대한 견해	우리나라의 입장	감정평가에 관한 규칙 제5조  - '시장가치기준 원칙'을 규정하면서, 일정요건 충족 시 '시장가치 외의 가치'를 규정하여 가치다원론을 인정한다. 부동산공시법 제8조(표준지공시지가의 적용)  - 필요하다고 인정되는 때에는 산정된 지가를 각 목의 목적에 따라 가감 조정하여 적용할 수 있다고 규정하여, 가치다원론을 인정한다.
		외국의 입장	미국 : 다원적 개념 인정  - 미국감정평가사협회(AI)에서는 기준가치인 시장가치를 기준으로 보험가치, 과세가치, 사용가치 등 다원적 가치를 정립  - 미국 USPAP에서는 시장가치 이외의 가치로 감정평가할 경우, 그 정의와 출처를 명시하도록 규정 일본 : 다원적 개념 인정  - 정상가격을 원칙으로 하고, 특정가격, 한정가격, 특수가격으로 분류  - 정상가격을 시장가치로 규정하고 이외는 비시장가치로 분류
	가치의 종류	기본적가치	(주관적 가치와 객관적 가치)  - 주관적가치 : 개인의 주관적 판단에 따라 평가되는 가치(증빙 및 파악이 불가능한 가치)    ex) 한정가격(합필 등), 투자가치  - 객관적가치 : 주관적 의사와 관계없이 결정되는 가치(집단적, 과학적, 고정적이며, 증빙 및 파악이 가능한 가치)    ex) 시장가치, 보상가치 (당위가치와 존재가치) >> 시장가치와 적정가치의 동일성 여부 관련 논의에서만!!! 활용  - 당위가치 : 졸렌(Sollen)가치로도 불림. 이상적 규범적 가치로 시장균형이 성립할 떄 나타나는 '있어야 할 상태'의 가치     장점 : 인과법칙에 의한 당위적 현상파악, 자원을 합리적으로 배분     단점 : 주관 개입 우려, 시간과 비용이 多, 자료수집이 어렵다.  - 존재가치 : 자인(Sein)가치로도 불림. 현실의 시장상황을 반영하는 가치로서 객관적 확인이 가능한 '있는 그대로'의 가치     장점 : 시간과 비용이 절약     단점 : 가치형성요인과 가격 사이에 괴리 가능성, 자원을 비합리적으로 배분 (교환가치와 사용가치)  - 교환가치 : 매매를 전제로 일반적인 이용을 기준으로 한 가치(객관적 가치)     ex) 시장가치  - 사용가치 : 대상부동산이 특정한 용도로 사용된다는 것을 전제로 한 가치이며, 한정가치를 포함(주관적 가치)     ex) 병합·분할토지 등의 경우, 특수부동산으로 오래된 공장 등
		시장성을 기준으로 한 분류	- 시장가치 : 시장이 제한되지 않는 부동산에 대해 형성되는 가치  - 비시장가치 : 시장이 제한되거나 시장성이 없는 부동산에 파악되는 가치(국립공원 등)
		평가목적에 따른 분류	- 과세가치 : 취득세, 재산세 등 각종 세금을 부과하는데 사용되는 기준     ex) 부동산공시법에 따른 표준지공시지가  - 보상가치 : 행정상 공권력 행사로 인하여 재산에 가하여진 특별한 희생에 대하여 공평부담의 견지에서 행중주체가 행하는 보상의 기준     ex) 토지보상법에 평가기준과 방법이 규정  - *담보가치 : 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치.     - 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 목적, 성격이나 조건 등에 맞는 시장가치 이외의 가치로 평가할 수도 있다.  - 경매가치 : 경매절차를 위한 최저입잘가격의 기준으로 사용되는 가치  - 처분가치(청산가치) : 청산을 목적으로 그 물건의 매매로부터 합리적으로 획득할 수 있을 것으로 인정되는 가치(일반적으로 폐업 후)  - 해체처분가치 : 토지 이외의 평가대상을 해체한 후 처분하는 경우 독립된 거래관계에서 교환될 것을 인정되는 기준시점 현재의 가치  - 장부가치(회계상가치) : 대상부동산의 최초 취득가격에서 감가상각분을 제외한 나머지로서 현존하는 장부상의 잔존가치  - *계속기업가치 : 총체적인 관점에서 계속기업이 가질 수 있는 가치. (유형자산 + 무형자산)     - 유형자산 : 동산, 부동산 등     - 무형자산 : 상호, 명성, 상표권, 특허권 등  - *공정가치 : 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의                    거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액     - 기업체 지분취득을 위한 가치산정, 재무보고 목적평가에서 활용  - 투자가치 : 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치. (투자소요 비용, 창출되는 편익 비교)  - 공익가치 : 보존, 보전 같은 공익목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 가지는 가치     ex) 국립공원 인접 사유지 등	* 감정평가실무기준  - 재무보고평가는 공정가치를 기준으로 감정평가한다.  - 공정가치는 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적    가치기준이다. * 공정가치와 시장가치의 비교  - 공통점 : 시장증거에 근거한 가치, 존재가치의 성격, 가치3면성(시장성, 비용성, 수익성)의               반영, 가치의 기능  - 차이점 : 시장가치 외의 가치 여부(목적과 성격에 따라), 시장의 전제 여부(기업자산의                특수성), 적용분야(재무보고 목적) * 투자가치와 시장가치의 비교  - 가치의 성격 : 주관적 가치 vs 객관적 가치  - 가치의 전제 : 투자자 요구 이용 vs 최유효이용  - 금융·세금 조건 : 투자자의 세금신분, 요구수익률 등 vs 전형적 저당대부, 세율  - 추계 방법 : 직접환원법, 할인현금분석법 vs 전통적 감정평가 3방식  - 활용 : 일반거래활동 등 모든 부동산활동의 기준 vs 투자안 경제성 분석에 활용
		가치의 기준시점에 따른 분류	- 소급가치 : 과거의 일정시점을 기준시점으로 하여 파악되는 가치  - 현재가치 : 현재의 일정시점을 기준시점으로 하여 파악되는 가치 (감칙 9조 2항, 가격조사일을 기준시점으로 한다.)  - 추정가치 : 미래의 일정시점을 기준시점으로 하여 파악되는 가치