[감정평가실무 - 요약정리] 07. 구분소유권 감정평가

 

수익환원법의 부가적 개념은 반복학습이 필요하다.

 

구분				상세
토지· 건물	소득률과 수익률의 관계 (이론상 중요한 개념)		소득률	기초 NOI ÷ 거래금액 = 환원이율 (= 소득률) 소득률 = 소득수익률 감정평가 측면에서는 기말자산복귀가치가 변동하면 환원이율도 변하는 관계이기 때문에 자산가치 변동을 포함하는 값이라고 할 수 있음
			수익률	매기 NOI + 기말복귀가치의 현가) * r = 거래금액 r = 수익률 = 내부수익률(IRR) = 할인율 수익률 = 소득수익률 + 자본수익률 = 투자수익률 (투자수익률 보고서에 등장함) 감정평가 측면에서는 기말자산복귀가치의 변동여부와 상관없이 일정한 값이기 때문에 자산가치 변동을 포함하지 않는 값이라고 할 수 있음
	수익환원법 (개별평가의 논리)		개설	건물은 감가상각이 발생하기 때문에 감가상각분을 순수익에 포함하여 미리 회수해야하는데 이를 자본의 회수라고 한다. 상각전 순수익 ÷ 상각전 환원이율 = 수익가액 상각후 순수익 ÷ 상각후 환원이율 = 수익가액
			자본회수유형	자본환원이율 = 자본수익률 + 자본회수율  - 가장 보수적으로 자본회수하는 방법은 직선법(감가에 따른 자본회수율이 높게 책정됨) (직선법) 순수익, 상각자산가치가 동일한 비율로 감소할 때 사용 >> 가장많이 사용  - 자본회수율 : 1/n (Hoskold법, 감채기금법, 상환기금법) 안전이율을 활용한 감가상각 적용 >> 광산에 활용  - 자본회수율 : i / ((1+i)^n - 1) (Inwood법, 평준연금환원법, 연금법) 수익률을 활용한 감가상각 적용 >> 어장에 활용  - 자본회수율 : r / ((1+r)^n - 1) n : 내용연수, i = 안전이율, r = 수익률
			잔여환원법	(토지잔여법) 건물에 귀속되는 순수익을 공제한 나머지 순수익을 토지환원율로 환원하여 토지의 가액을 구하는 방법  - (NOI - 건물가치 × 건물환원이율) / 토지환원이율 + 건물가치 = 부동산가치 (건물잔여법) 토지에 귀속되는 순수익을 공제한 나머지 순수익을 건물환원율로 환원하여 토지의 가액을 구하는 방법  - (NOI - 토지가치 × 토지환원이율) / 건물환원이율 + 토지가치 = 부동산가치
	기타평가방법		회귀분석법	변수와 사례를 설정하고, 휘귀식에 따른 추정값을 산출(평가보다는 추정에 주로 활용한다.)
			노선가식평가법	가로에 가격을 부여하고, 깊이 가격체감률, 토지형상 등의 조건에 따른 보정률을 적용한 가격산출방법  - 획지가격 = [노선가격*깊이가격체감률(기본단가 + 가산단가)*삼각획지보정률(각도보정률, 면적보정률 중 큰 값)]*면적
			총임대료승수법, 총수익승수법
			대쌍비교법	가치형성요인에 대한 비교방법  - 동질적 거래사례가 많을 때 사용한다.(APT, 지식산업센터, 오피스텔 등)
집합 건물	구분소유권(구분건물) 감정평가		개설	구분소유권 : 1동 건물에 2개 이상의 부분이 있어서 각각을 독립적으로 소유할 수 있는 권리 집합건물 : 대지 위에 공용부분과 전용부분이 결합되어 한 동을 이루는 건물형태 구분소유 부동산 : 구조상 이용상 독립성이 있는 부동산(오픈상가는 구조상 독립성이 결여됨) 전유부분(전유면적) : 소유자가 전유적으로 사용수익권을 행사하는 부분 공용부분(공용면적) : 전유부분을 제외한 모든 부분 대지사용권 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리
	거래사례 비교법		산식	사례가격 * 사정보정 * 시점수정 * 지역요인비교 * 가치형성요인 비교 = 비준가액(원/㎡)  - 가치형성요인 : 외부적요인(토지), 내부적요인(건물), 층별·위치별 효용비  - 본건의 유형(주거용, 상업용, 업무용)에 따라 요인비교치가 달라질 수 있음
			사례선택 및 사정보정	주거용 집합건물 : 주택의 유형(아파트, 다세대), 연식, 형태, 단지유사성 등 상업용 집합건물 : 층, 위치의 유사성, 연식, 전유면적 크기등 업무용 집합건물 : 단지의 유사성, 사무실 레이아웃의 유사성 등  · 사례의 출처 : 신고가 완료된 실거래 사례의 등기부  · 거래의 종류 : 토지 거래, 복합부동산 거래(토지, 건물로 구성되고 배분법으로 토지가격을 추출함)  · 중개거래, 직거래, 법인 · 개인, 소재지 등은 직접적인 사정개입 여부와 관련은 없으나, 특수관계인 간의 거래 등의 사정개입이 있을 수 있음  · 임대차 승계 사례는 사정개입이 없는 것으로 봄  · 실거래 신고가 완료되었으나, 등기부에서 소유권 이전이 확인되지 않는 사례는 사용하지 않는다.
			시점수정	시점수정치 = 기준시점 가격지수 / 거래시점 가격지수  - 무조건 직전달 자료를 사용하고, 미고시의 경우 광역자료를 사용할 수 있다. 주거용 : 주택유형에 따른 지역·월별 매매가격지수 활용 상업·업무용 : 지역별·분기별 자본수익률 활용
			가치형성요인 비교	주거용, 상업용, 업무용, 공업용의 분류에 따라 가치형성요인 비교항목이 차이를 보임  - 단지외부요인 : 접근성, 편리성, 자연환경 등  - 단지내부요인 : 시공사, 공실률, 노후도, 편의성  - 호별요인 : 층별 효용, 위치별 효용 등  - 기타요인 : 기타 가치에 영향을 미치는 요인
	원가법		개설	1동 전체를 평가할 때 사용  - (토지감정평가액 + 건물감정평가액) * 층별효용비율 * 위치별효용비율
	수익환원법		산식	구분소유건물의 NOI를 산정하여 이를 할인, 환원하여 수익가액 산출 감정평가액 = 대상물건의 순수익 ÷ 종합환원율(R)  (직접환원법)                 = 대상물건의 보유기간 중 순수익 현가 + 기간 말 복귀가치의현가  (DCF법)
	층별, 위치별 효용비 지가배분율		층별, 위치별 효용비	층별 효용비 : 대상 총단가 / 기준층(1층)단가 * 100 효용적수 : 층별 효용비 * 대상 전유면적 층별 효용비율 : 대상층 효용적수  / 전체층 효용적수
			지가배분율	구분건물 토지의 가격비율 : 대지권사용권의 가격을 배분하는 방법  - 토지건물가격비를 활용하여 건물귀속분과 토지귀속분을 배분한다.
	구분소유권 감정평가시 유의사항		토지 및 건물가격 배분	- 건물과 토지 가액을 분리하는 것이 곤란하지만 부득이 필요한 경우     - 지역, 물건의 특성을 기준으로 실무적으로 존재하는 적정한 비율 적용     - 토지, 건물 가액을 구해서 배분하는 방법     - 인근지역 조사를 통해 배분비율 산출
			대지권이 없는 구분건물	(공동소유 - 적정지분) : (적정대지권 포함평가) 적정지분 토지와 건물을 일괄로 정상평가 (공동소유 - 적정지분 아님) : 토지와 건물을 일괄 평가하되, 적정지분과의 오류로 인한 변동을 반영 (토지소유 없음) : 건물만 평가
			구분점포(오픈상가)	백화점, 마트 에서는 바닥 경계로 점포가 구분(없는 경우도 있음) >> 평가가 아주 어려움!  - 구분소유권의 대상인지 확인 필요  - 구분소유요건을 충족하는지 판단이 필요하다.