[감정평가이론 - 요약정리] 02. 부동산의 특성&가치와 가격

이론 문제 패턴 : 

ⓛ 주제어 : 부동산의~ , 필지의~
② 전제 : 감정평가의 관점에서 ~
③ 논제 : 경제적 특성에 대하여~ 
④ 서술방식 : 약술하시오, 설명하시오 ~

 

>> 여러개의 개념을 나열해야할 경우 제일 잘 쓸 수있는 것으로 선정해서 작성한다!

 

구분				상세
부동산의 특성	토지의 특성	자연적특성	(고정성)  지리적 위치가 고정되어있다는 특성  - 모든 부동산문제를 발생시키는 가장 중요한 원인  - 위치가 고정되어 있음으로써 주변 환경조건이 부동산가치에 영향을 주기 때문이고, 이를 외부효과라고 함	(파생현상) - 부동산과 동산의 구별기준, 부동산권리의 공시방법이 동산과 다른 이유 - 부동산가치는 위치가격의 성격을 가진다. - 지역마다 특성이 다르게 나타나므로 지역분석이 필요하다 - 부동산활동을 임장활동 및 정보활동으로 만든다.
			(부증성) 절대량은 늘어나지 않고, 재생산이 불가능하다  - 수면매립, 택지조성 등을 통해 가용토지를 늘릴 수 있으나 이는 토지이용의 전환을 통한 유용성 증가로 파악해야함. >> 원칙적으로 원가법을 적용하지 않지만, 재취득 할 때 가산방식(토지가격+개발비용)으로 산정할 수 있다. >> 최유효이용을 강제하는 원인이 된다.	(파생현상) - 토지희소성의 근원(지가상승의 원인) - 공급제한으로 인한 수요자 경쟁 발생 - 부동산 이용활동에서 최유효이용을 강제하는 원인 - 원칙적으로 원가법에 의한 평가가 곤란하다.    ※ 재취득 시에는 가산방식(토지비용+개발비용)으로 산정할 수 있음
			(영속성) = 불변성 토지는 마모, 소멸되지 않는 물리적 특성을 가진다.	(파생현상) - 부동산활동에 있어 장기적인 고려가 필요 - 소유, 이용의 분리가 가능하기 때문에 협의의 가격과 임대료로 구분된다 - 토지의 수익을 영속적으로 만들며 수익환원법으로 평가할 수 있는 근거가 된다.
			(개별성) 동일한 토지는 하나도 없다! (고정성에서 연유된 특성) 물리적으로는 대체가 불가능하지만, 이용 측면에서 대체가 가능하다.	(파생현상) - 부동산을 일반화시킬 수 없으므로 부동산학의 원리, 이론 도출이 어렵다. - 부동산을 구별, 수익 및 가격을 개별적·구체적으로 파악해야하므로 개별분석의 원인이 된다.
		인문적 특성	(용도의 다양성)  토지는 여러가지 용도로 이용 가능. 단, 고정성, 부증성, 개별성과 함께 최유효이용의 근거가 됨	(파생현상) - 용도전환을 통한 고정성, 부증성에 따른 공급제한을 완화하여, 경제적 공급을 가능케함 - 토지이용의 우선순위에 대한 중요성 요구, 최유효이용의 바탕이 됨 - 가치다원론, 적지론의 근거가 된다.
			(병합, 분할의 가능성) 이용목적에 따라 인위적으로 병합, 분리가 가능한 특성 - 물리적 측면(면적 분할 등), 권리적 측면(소유권, 소유권 외 권리), 기간(전체기간 : 가격, 사용기간 : 임대료)의 측면에서 구분가능	(파생현상) - 용도의 다양성을 지원하는 기능 - 한정가격의 근거가 된다 - 합병증가/감가, 분할증가/감가를 발생하게 한다. - 기여의 원칙, 수익배분의 원칙과 관련
			(사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성) 상대적 위치가 변할 수 있다 사회적 위치 : 인구(수요) 증감에 따른 가치변동 경제적 위치 : 인프라, 경기변동, 소득변동 등에 의한 가치변동 행정적 위치 : 정부의 정책, 행정 등의 변화에 의한 가치변동	(파생현상) - 부동산활동에 있어 장기적인 고려가 필요. 예측, 변동의 원칙의 근거가 된다. - 감정평가에 있어 기준시점의 확정, 시점수정의 필요성이 제기된다
		기타 특성	(인접성) =연결성 모든 땅은 서로 연결되어있다. 외부효과와 밀접한 관계가 있다	(파생현상)  - 인접토지의 협동적 이용을 필연화시킨다.  - 경계문제를 일으킨다  - 지역분석을 필연화시킨다
			(지역성)  - 부동산은 상호 의존, 보완, 경쟁관계이고, 이를 통해 지역특성을 갖게된다	(파생현상) - 지역분석의 필요성을 야기
			[경제적 특성] (희소성) 수요에 비해 토지의 양이 부족함   >> 수요를 조절(대출규제 등), 공급을 조절(유사물건 생산) 등으로 해결 (improvements(정착물)의 토지효용가변성) 정착물이 토지 효용을 바꿀 수 있음   On land : 독립정착물   To land : 종속정착물   >> 건부감가(최유효이용에 미달한 경우) (투자의 고정성) 한 번 결정된 토지이용형태가 본래로 전환하기까지 많은 시간과 비용이 든다.  - 부동산 증권화, 조세제도 개편등을 통해 완화할 수 있음 (위치의 선호성) 특정위치를 선호하는 특성  - 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 비용성에 중점을 두고 결정 (고가성 및 등귀성) 다른재화에 비해 비싸다  - 시장참여자 수를 제한, 시장의 불완전성의 원인이 된다. (내구성) 경제적 수명이 길다 >> 금융을 활용하는 것이 합리적인 소비행위가 된다.
			(수규제성) 이용과 거래에 대해 많은 규제가 가해지는 특성	(파생현상) >> 정부정책 실패가 존재하기도함.
			(시장재로서의 특성) 일반시장과 비교하여 토지시장이 갖는 특성 >> 완전경쟁시장과의 비교(다수의 수요자, 공급자 등의 기준에 따른 차이) >> 불완전경쟁시장이 될 수 있다. (시장의 실패가 자주 일어남, 외부효과를 받고, 정보의 비대칭, 불확실성에 의해서)
	건물의 특성	개설	토지와 비교해서 기억하면됨
		동질성	인위적 구조물이기 때문에 일정한 설계에 의해 재생산이 가능하다.	↔ 토지의 개별성과 반대개념
		생산가능성	노동, 자본 등의 투입으로 규모를 증가시킬 수 있다.	↔ 토지의 부증성과 반대개념
		이동가능성	모빌하우스, 이축기술의 발달로 이동이 가능한 경우가 있다.	↔ 토지의 고정성과 반대개념
		종속성 및 영향성	정착된 토지에 따라 많은 제약을 받는다	ex) 연약지반의 경우, 고층건축이 제한된다
		비영속성	시간의 경과, 이용에 따라 마모되고 소멸된다.	↔ 토지의 영속성과 반대개념
기타논점	접근성		접근성 : 상대적 도달거리, 토지가치에 비례 접근대상에 따른 가치변화 : 송전탑, 묘지, 지하철, 공원 등 대상의 성격에 따라 달라진다 접근정도, 실거리에 따른 가치변화 : 주차, 일방통행 문제로 접근성이 나빠질 수도 있음 용도에 따른 가치변화 : 흡인력과 독점력이 강한 시설은 접근성과 크게 관련이 없음
	위치의 범위		좁은개념 : 필지, 획지 넓은개념 : 지역, 권역
가치 및 가격의 개념	가치의 개념		아담스미스 : 재화 간의 교환 비율을 가치로 본다 피셔 : 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값  - 부동산은 영속성이 있어서 내구재이므로, 효용과 편익이 계속해서 발생함에 따라, 현가의 합을 가치로 본다.	가치와 가격의 동일성 여부에 대한 논의 : 둘은 다르다!!  - 가격 : 과거의 값, 교환의 대가로 지불된 금액, 가격은 하나, 전문가 : 중개사  - 가치 : 현재의 값, 장래의 기대되는 편익의 현가, 가치는 다양한 개념, 전문가 : 감정평가사     - 가치가 다양한 경우 : 단독주택이 재개발사업에 편입되었을 때, 종전자산평가, 종후자산평가, 현금청산평가(보상평가) 등이 실시되는데, 각각의 평가의 목적과 시기에 따라 다양한 가치가 형성될 수 있음 >> 가치 = 가격 ± 오차(부동산시장은 불완전한 시장이므로 이에 따른 오차가 발생할 수 있음)  경응수 감정평가론 (참고)  - 감정평가를 통해서 알고자 하는 가치는 '경제적 가치'  - 경제학에서의 가치는 모든 가치를 지닌 것, 효용이 있는 것 등을 가르키지만, 근대 경제학에서는 사용가치를 측정하는 것이 불가능하므로 가격을 다룰 뿐이다.  - 회계학에서의 가치는 자산의 어떤 속성 또는 회계요소가 되는 것으로 파악
	가격의 개념		가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액(판매가격, 교환가치)  - 대표적으로 실거래가격이 이에 해당한다.
부동산가치의 특징 및 기능	부동산 가치의 특징		(교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시)  - 일반재화는 비내구재로 임대차 대상이 되지 않지만, 부동산은 내구재이므로 임대차 대상이 될 수 있음  - 부동산 가치는 가격, 임대료로 구분되며 이는 원본과 과실의 관계에 있다. (소유권 기타 권리 이익의 가격)  - 부동산에 두개 이상의 권리나 이익이 존재할 경우, 병합 분할의 가능성에 따라 권리나 이익마다 가격이 형성될 수 있음 (장기적 고려하에 형성된 가격)  - 부동산가치는 영속성과 사회·경제·행정적 위치의 가변성 때문에 가격에대한 시계열적 측면의 장기적 고려하에 형성된다 (단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성)  - 부동산은 고정성, 부증성, 개별성에 의해 공급에 한계와 제약이 많으므로 주로 수요요인에 의해 가격이 결정 (개별적으로 가격 형성)  - 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않음.  - 특히 시장참여자의 개별적 동기, 사정개입으로 가격이 형성되는 경우가 많다.
	부동산 가치의 기능		(가격의 정보제공기능 · 파라미터적 기능)  - 부동산활동 주체에게 정보를 제공, 수요와 공급이 서로 같아지도록 유도하는 기능 수행 (부동산 자원 및 다른 자원배분기능)  - 부동산 자원 자체를 배분하고, 동시에 건물의 건축, 유지, 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분 촉진 가능 (잠재가격으로의 기능)  - 감정평가액은 기회비용을 반영한 잠재가격으로서의 기능을 수행(처분비용, 잠재 이용가능 용도 등을 포함)